一桩二手房买卖纠纷凸显 海南房产交易困局

买方：房产没土地使用权证不能交易

2003年11月16日，海口市民蔡先生与海南某房地产交易中心签订了一份《认购书》，双方约定：蔡先生确定认购海口市和平大道50号回龙小区B5栋别墅，产权证所载面积为530平方米；该房产共计83万元，卖方包买方税费；为保证本认购书的履行，蔡先生应在签订本认购书的当日向交易中心支付定金3万元，同时应于15日内与交易中心签订《房屋买卖合同》，定金即转为购房款；逾期不签合同，则交易中心有权解除本认购书，将蔡先生所认购的房产转售他人，蔡先生无权要求被告返还定金。

《认购书》签订后，蔡先生即于当日依约交付了定金。2004年1月16日，蔡先生以认购的回龙小区B5栋别墅无土地使用权证、该房产手续不全为由，向交易中心申请退回预付的定金。由于已经超出当时双方约定的时限，交易中心于2004年2月16日通知蔡先生解除双方签订的《认购书》，已支付的3万元定金不予退还。

蔡先生认为，交易中心将没有土地证的房产告知他有土地证，违背诚信原则，是欺诈行为，致使他购置房产的目的不能实现，遂向海口市美兰区法院起诉，请求法院判决解除《认购书》，并判令交易中心返还定金并赔偿损失共计6万元。

卖方：我们没有欺诈行为

交易中心在法庭上答辩时称，蔡先生是在充分了解回龙小区B5栋别墅的情况下，与该公司经协商一致签订《认购书》的，在签订前，该公司的销售人员当时也已明确告知原告该房没有土地使用证，蔡先生是在明知该别墅只有房产证、没有土地使用证的情况下同意认购的，该公司并没有欺诈原告。原告在认购期限届满后1个多月，故意以无土地证为由提出退款申请，交易中心不予退还原告定金是完全正确的。法院：两次判决两种结果

海口市美兰区法院对此案进行审理后认为，本案的《认购书》系原、被告在平等互利、协商一致基础上为设立买卖房屋民事权力义务关系而签订的，是双方真实意思的表示，内容未违反法律规定，应为有效合同。2004年9月16日，该院作出一审判决：解除蔡先生与交易中心签订的《认购书》，同时驳回了蔡先生的其他诉讼请求。蔡先生不服一审判决，向海口市中院提起上诉，海口中院审查此案后，以认定“事实不清”，将此案发回美兰区法院重新审理。

在再次核查了此案相关事实后，美兰区法院在2005年5月16日作出判决，认为回龙小区B5栋别墅的产权人未依法取得该别墅土地使用权证，交易中心将该别墅代理销售给蔡先生的行为违反了《城市房地产管理法》第三十一条规定，因此判决认定蔡先生与交易中心签订的《认购书》无效，交易中心应返还蔡先生定金3万元。但对此判决，交易中心表示不满，随后，他们也向海口中院提起上诉，认为房屋所有权与土地使用权系两个不同的产权，我国法律没有规定有房产证、没有土地证的房屋不得转让。因此，一审判决适用法律错误，请求二审法院予以撤销。

10月12日下午，该案在海口市中院开庭审理时，原、被告双方再次围绕“房地产权利主体应否一致”、“本案应适用何种法律”等焦点问题展开辩论，法院未当庭作出判决。

业内人士：纠纷凸现房产交易困局

由于此案所具有的典型意义，此案受到了业内人士的高度关注。一位法律界人士在接受记者采访时说，根据我国法律规定，进行房地产开发，先要取得土地使用证才能报批开发，才能办理房产证，但海南的情况是，许多开发商在没有获得土地使用证的情况下就开始建设了，事后，有关部门又允许他们出售并颁发了房产证。这是海南房地产开发初期种种不规范行为留下的后遗症。这位法律界人士认为，此案的终审判决，几乎决定着今后海南二手房交易市场如何运行。

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