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业主和开发商，到底谁是地下车库的主人？

　　[提要]业主和开发商,到底谁是地下车库的主人？关于地下车库产权归属的问题，与会所等小区配套建筑所有权一样，长期以来一直存在着争论。由于法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题变得更加扑朔迷离。据了解，《物
业主和开发商,到底谁是地下车库的主人？关于地下车库产权归属的问题，与会所等小区配套建筑所有权一样，长期以来一直存在着争论。由于法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题变得更加扑朔迷离。据了解，《物权法》将在明年3月呼之欲出，而《物权法》能否解决地下车库产权纷争，各方都在拭目以待。

不久前，北京华展公寓业主，将开发商——北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院。该案已于10月31日在朝阳区安贞法庭首次开庭。由于程序原因，该案未能当庭判决。原告表示，法院做出裁定后会考虑再次提起诉讼。值得关注的是，类似的案件在全国各地不断上演，其中有一个共同的焦点——业主和开发商，到底谁是地下车库的主人？

怪现象：地下车库门可罗雀、地上车位车满为患

近日，记者在华展公寓地下车库看到，一个偌大的地下车库，150个车位，只停了二三十辆汽车；地上车位却已“车满为患”，甚至小区内公共道路和防火通道也被私家车挤占。记者采访时，部分情绪激动的业主甚至要通过强制手段，把地下车位从物业手中“抢”过来。

据记者现场了解，1999年，一些业主以每平方米8000多元的价格买下了北京北三环附近华展公寓的房产。2004年，华展公寓依法更换了物业公司，但是开发商——北辰创新拒绝将地下车位管理权移交给新的物业公司。这样就出现了原属北辰创新的北京创新物业管理有限公司管理地下车库，新更换的北京房管部门的一家物业管理公司负责其他物业的现象。一个小区，两家物业，成为这里的遗留问题。

据华展公寓业主委员会主任古惠萍女士介绍，开发商和原物业将没有卖出的大多数车位以租赁方式出租给业主使用。而且北京创新物业管理有限公司今年又将地下车位租价提升了50元至100元不等，致使很多业主不愿继续租用车位，把车停到地面上，甚至占据公共道路。业主对地下车位的产权也发生了质疑，再加上对开发商和原物业的一些做法感到不满，因此现在没有购买地下车位的业主都不愿将车停到地下车库里去。

到底谁是地下车库的主人

“真没想到，买了房子还要为车位的事情操心！”古女士说，“开发商一直声称自己拥有地下车库产权，可是又拿不出产权证来”。

近年来，在北京乃至全国有关地下车库的纠纷呈上升趋势。仅北京京哲律师事务所最近就接到了好几起有关地下车库方面的民事诉讼案件，其中包括今年10月在北京海淀区山后法庭开庭审理的百旺家苑一百多位业主诉北京德成兴业房地产开发有限公司案，以及华展公寓业主诉开发商北辰创新公司案。

另外，在北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。今年6月，北京清河永泰园小区上百名业主为了表示对开发商把小区地下车位只卖不租的抗议，聚集在地下车库门口，把所有进入小区的机动车都引入地下，堵塞地下车库通路。该小区业委会吕主任介绍，买房时开发商说地下车位可买可租，可业主们入住以后他们就变卦了，只卖不租。

此前，南京市有一起相似案例，开发商认为，其向小业主出售的是商品房住宅，并不包括地下车位；而业主认为，根据房屋土地测绘技术报告，该居住物业的地下车位的建筑面积已经作为公摊面积分摊到每个单元，因此，业主应当是地下车位的共有产权人。法院依此判决业主胜诉。

据了解，目前北京地下车位的售价大约为12万/个，管理费约为100元/个/月。在华展公寓，记者了解到，开发商北辰创新公司出售的部分地下车位是以每月500元、期限为10年使用权名义收费的，该地下车位10年的租金是6万元。如按住宅70年产权计算，每个车位的出售价格实际上是42万元。这在北京三环以外绝对是一个惊人的价格，相当于当地房屋价格的10倍！

京城一位房地产开发商在接受记者采访时表示，关于地下车库所有权问题，过去一个不成文的惯例是归开发商所有。北辰创新代理律师齐洪建认为，目前关键问题在于开发商拥有该小区地下车位的所有权，因为地下原为人防工程，开发商只是将其暂用为车位。根据《北京人民防空工程建设与使用管理规定》“谁投资，谁所有，谁受益，谁管理”的原则，人防工程借用为地下车位，是不允许转移所有权的。万年地产副总裁黄玺庆则认为：“地下车位由开发商开发，当然应该由开发商所有。”看来，开发商对于地下车位这块“肥肉”不会轻易松口。

对此，在华展国际一案中，作为原告代理律师的张仁对于开发商的看法提出了不同的观点。张仁认为，根据《商品房住宅价格管理暂行办法》的规定，开发商对地下车位的投资已摊入建房成本，因此所有权应属于全体业主。首先地下车库是为广大业主提供服务的一种公共配套建筑，应该为广大业主共有；其次，但凡建在小区红线内的建筑物，其包含的土地出让金已经计入了购房者的房价当中，大多数地下车库的建设成本也已由广大业主分摊；另外，许多地下车库均由地下人防工程演变而来，这种地下车库就更不能说为开发商所有。

地下车位所有权必须明晰

在采访中，房地产专业律师张仁告诉记者：“如今在许多地方，开发商对地下车库采取的原则是能卖就卖，有产权的在卖，没有产权的也在卖，不能卖就出租。”张仁说，有的地下车库本来没有产权，更没有销售许可证，是不能卖的，但开发商采取一次性收取10年或者20年租金的方式，达到变相出卖车库的目的。

张仁特别指出，有的开发商在没有产权、没有合法手续情况下，以出卖地下车库使用权为名，“光明正大”地出卖车库。这些开发商没有正式的合同，根本无法给业主开发票，只有出具收据。有的为给购买者吃定心丸和达到卖个好价钱的目的，干脆以转让永久使用权的名义向业主收取费用。

“这本身是一种欺诈。”张仁说，“合同法明确规定，租赁年限最长不得超过20年。”“什么是永久使用权？是一百年还是一万年，谁能说得清楚？没有产权、没有相关部门的手续，又怎么能转让使用权？！”

据了解，今年10月22日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。四审后的物权法草案规定：“车库的归属有约定的按照约定，没有约定或约定不明确的，属于业主共有。”此前的物权法三审稿曾规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。两相对比，四审稿少了一句“除建设单位等能够证明其享有所有权外”。

有分析人士认为，这可能是为了维护业主利益，因为相对处于弱势的业主而言，开发商举证方面要容易得多。从这个角度看应该有了一定的进步。但也有专家认为，地下车库所有权，乃至所有建筑物区分所有权作为一种物权，是神圣的，应该是可以追根溯源弄明白的，通过约定的方式确定所有权的归属既不严肃，也易使这种所有权变得更加模糊不清。然而，10月24日第四次审议的《物权法(草案)》似乎并不能令大家满意。草案中，关于地下车位的规定为“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

张仁认为“按照约定”并不能解决地下车位所有权的矛盾。他说：“业主在购房时往往就是签订一份购房合同，对车库鲜有约定。”他表示，应该在《物权法》中明确规定地下车位属全体业主共有。

华展公寓业主委员会主任古惠萍女士说：“华展公寓的案子之所以拖到现在才起诉，是希望《物权法》出台能提供法律依据。”中原地产(北京)总经理李文杰透露，北京很多地下车位是不能出售的，能出售的比例应该不会超过10%。这就意味着真正拥有地下车位产权的开发商为数不多。

开发商和业主的争执，归根结底，是一种利益之争。与会所等小区配套建筑所有权一样，长期以来一直存在着争论。由于法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题因而变得更加扑朔迷离。地下车位究竟该由谁处置？据了解，《物权法》将在明年3月呼之欲出，而《物权法》能否解决地下车库产权纷争，业主和开发商到底谁是地下车库的主人，各方都在拭目以待。

责任编辑/xian001
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