调控政策迅速收紧 地产市场患上三大"心病"

房地产宏观调控政策迅速收紧，并施展一系列“组合拳”。然而，调控政策实施后，政策“一刀切”、不成熟市场主体无序博弈、对房价的理解违背经济规律

房地产是国民经济重要支柱产业之一，这个市场能否健康发展至关重要。为使房地产行业健康有序地发展，国家宏观政策调控从未懈怠，121号文件、18号文件、33号令、4号令、央行加息等就足以审视宏观调控政策与市场博弈、攻守、制衡的深层轨迹。

2005年，温家宝总理在两会政府工作报告中明确指出要抑制房价涨势。即此，房地产宏观调控政策迅速收紧，并施展一系列“组合拳”，政府加大了调控力度，对房地产市场进行全面围击。然而宏观调控政策实施后的市场效果究竟如何？笔者研究发现，后调控时期房地产市场存在三大“心病”。

“一刀切”政策是当前房地产业的第一大“心病”。北京、上海等一线城市的经济发展较快，房地产市场当然首当其冲领跑在前，城市房价出现非理性增长，房地产投资，尤其是投机比例过高，这些高风险地区需尽快清除泡沫，上海的陡然崩盘就是明显的例子。而对于一些二线城市，由于经济发展水平相对平稳，房地产市场发展较为平缓，市场需求主要以自住为主，故政府不应抑制市场正常需求。而对于西北部等三线城市，房地产才刚刚发展起来，需要的是政策扶持，而政策一刀切虽有效抑制了“一线城市”过热，但同时也殃及了“落后地区”。

不成熟市场主体无序博弈是第二大“心病”。成熟市场的酝酿需要买家、商家以及相应政策的同步协调发展，可是在房地产市场中，买家不成熟，主要表现之一就是在购买跟风现象严重，如新政前上海一单价过两万的楼盘购买竟犹如经济适用房一样排起了达300米的长队，但新政执行后，诸多楼盘却门可罗雀。可见，市场的不理性更多表现为不专业、非理性的盲目跟风。由于不同区域经济文化发展水平不一，买家的消费观念与理念也存在很大差距。

中国房地产市场中还存在开发商不成熟的情况。表现之一是开发经验不足，理念不成熟，认为房地产是暴利行业，为谋求市场利润最大化，项目施工过程中偷工减料。表现之二是实力不成熟，由于房地产开发成本巨大，且现今银根紧缩，项目融资尤为困难，加之某些开发商运作经验不足，造成资金链断裂，于是，大批烂尾楼涌出。表现之三是有些开发商为了项目能尽快销售，实现资金回笼，盲目承诺购房者要求，等入住后却出现诸多问题，导致物业纠纷频现。

对房价的理解违背经济规律是第三大“心病”。对于市场买家而言，房价涨跌是最敏感也是最关心的话题，但是由于受制于个人相关利益的考虑，公众对房价的认识并不理性。其误区首先表现在认为房价越低越好。如果仅从尚未购房或购买力不强的个人利益出发，房价肯定是越低越好；但是如果从已购房及房地产市场整体发展来看却非如此，已购买家无论是自住还是投资都不会希望自身购置房产贬值，物业的保值增值是买家的基本心理底线。另外，从长远利益来看，作为支柱产业之一的房地产具有牵一发而动全身的作用，一旦房地产行业整体崩盘就会引发整体经济衰退，受害更深的仍将是中低收入者，他们或将失业，或将面临更低的收入，更谈不上买房改善居住条件了，所以房价并非越低越好。

对于房价认识不理性的另一个误区是认为土地成本决定房价。房价的主要成本构成结构包括土地成本、资金成本、建安成本、销售推广成本等。另外，还包括一期配套维护成本。如供暖、通电、园林绿化维护、商业、前期物业等。因此，土地成本并非房价成本构成的惟一因素。提升房产价值的有效途径是提高建筑品质。

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