房产业旧话新题:赵晓PK胡葆森 暴利VS非暴利

房地产行业是否存在暴利"的问题，一直是近期舆论关注的焦点。

北京科技大学管理学院教授、前国资委宏观经济研究部部长赵晓针对这个问题，在自己的文章中这样写道："当前中国房地产行业的确存在暴利。其情形，就像秃子头上的虱子，是明摆着的。"

他从两个方面检讨了中国房地产业，认为中国房地产业存在着超高利润，资本垄断以及非市场垄断是房地产业暴利的主要实现路径。同时他强调，房地产的暴利能够存在的最深层的原因是中国房地产"你发财我发展、成本社会化"的独特发展模式。在中国，房地产老板想的是发财，地方官员想的是发展(政绩，有些官员同时也要发财)，双方一拍即合，共同将房地产市场炒作起来，而房地产开发中的诸多成本则让社会去掏(如农民损失土地、政府损失税收、银行增加风险、社会损失环境等)，这样扭曲的制度环境是房地产暴利的重要根源。

无独有偶，全国政协委员、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森在做客新浪嘉宾聊天室时，又明确的提出了自己的观点：房地产无暴利。

他说："房地产曾经是暴利行业。暴利的概念应该从投资收益率来讲，如果投资收益率超过50%，那它就是暴利，时间点上的分水岭是2003年的8月31日。8·31大限以前有暴利的倾向，也确实有很多开发商在那个时机获取了高额的甚至可以说是暴利，但是8·31以后这个行业已经不是暴利行业了，就是说这个时期后你不可能空手套白狼了。如果要建房子，必须把四证拿到，拿到四证还需要投入很多钱，要求投入设计费、投入配套费，等等。投资回报方面，据我所知每年的投资回报率在20%左右已经算比较高的，很多开发商都做不到。

"我们现在的这种投资利润率大都在15%左右，有的可能还不到10%。万科去年已经大幅度提高了自己的净资产收益水平，去年在18%，很长一段时间万科投资回报率是在10%左右，这是很多人，包括媒体、老百姓都不知道的一些情况。现在看潘石屹的房价有一半的利润，他一个项目可能做了5年，如果把投资放到5年这个时段，一平均一年也就是10%～20%的利润，我认为现在房地产行业的暴利时代已经过去了，从2003年的8月31日之后，这是我自己的观点。"

这两个相互矛盾的观点，无疑又为近期正在热烈讨论中的"房地产行业是否存在暴利"的问题添了一把火，使得原本就已经迷雾重重的讨论战场更加难分伯仲。

其实，仔细想想就不难发现，之所以赵晓和胡葆森的观点大相径庭，是因为他们两人所站的立场截然不同。赵晓作为北京科技大学管理学院教授、前国资委宏观经济研究部部长，他对房地产业的关注，不是出于盈利，不是出于商业，而是站在比较客观的学者的角度，为消费者提出一己之见。反观胡葆森，身为建业住宅集团(中国)有限公司的董事长，其"房地产无暴利"之说，不禁让人怀疑他的初衷。

面对房价飞涨，百姓不堪重负，全国人大代表吴菊仙、李志斌等公开表示，房地产利润率高达30%～40%。曾经在中国建设银行总行从事过近十年投资研究工作的李清明，经过大半年的调查分析，得出结论：房地产业的确存在暴利现象！此前，华远集团老总任志强在"2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动"论坛上也抛出"房产品牌就应该具有暴利"的言论，语惊四座。一波未平，万科老总王石公开承认房地产存在暴利，又掀起新的波浪……

由此看来，认为房地产行业存在暴利的大有人在，不论是专家还是人大代表以至于开发商本身，都不是毫无根据的空口说白话。这让人不得不相信，房地产行业确实是存在暴利的。

在中国，房地产行业是一个非常具有诱惑力的行业。房地产投资可以利用财务杠杆以小博大。根据央行的调查估算，近年来80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过"内部认购"、"内部认定"的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。   

正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与20%左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。

当今的房地产，似乎与购房者的需求没有什么直接的关系了，购房者的心声，开发商是置若罔闻。这样的一种供需关系，似乎也是房地产业一味追逐利润的后果，这不能不让人担心。

面对这样的一个现实，赵晓认为，房地产界多富豪的真正原因并非房地产商的房子建的好，而在于房地产是中国最佳的寻租场所，这让房地产业比股市圈钱来得还要快，风险要小。因此，一方面要制约官员的权力，另一方面要打破政府一手包办土地市场的垄断局面，消除权力寻租的土壤。

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