制度存在七大问题 房地产预售制存兮？废兮？

今年的"两会"虽然已经圆满地拉上了大幕，但代表们留下的声音却还在不断地影响着人们的思维和神经。以中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥为代表的33位全国人大代表呼吁"取消房地产预售制度"就是其中之一。

白鹤祥建议修改《中华人民共和国城市房地产管理法》有关条款，以降低房地产业存在的风险。他说："国家允许商品房可以预售的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。经过10年的实践，目前我国房地产业的发展已达到以上目的，应取消房地产预售制度。"

也许包括白鹤祥在内的代表没有想到，此言一出，立即会引来讨论一片。

"如果说现存的预售房制度存在7个问题，我可以肯定地说，如果取消了预售制，可能会出现17个问题"。河南建业集团董事长胡葆森率先站出来表达了自己反对的立场。

制度存在七大问题

令白鹤祥对房地产预售制度表示强烈质疑，并呼吁应该予以取消的，是他认为"房地产预售制度存在7大问题"。

他说，从目前的现实来看，房地产预售制度存在的问题最严重的是商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。另外，在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。而且，白鹤祥说，房地产预售制度还存在剥夺了购房人对实物的知悉权、从预售到现房交付期限过长、容易造成房地产价格泡沫等问题。

现行的房地产预售制度问题当真有这么严重吗？纵观我国房地产销售制度的历史，计划经济时代，住房的建设主要是由当地政府的建委组织的建设工作。用代建制的方式，由各购房单位按批准的建设计划和资金，到统建办预订购住宅。城市统建办用预收的定购资金和部分银行贷款，安排土地开发与住宅建设的工作，形成最初的住房预订购制度。

到1991年土地有偿使用制度出台，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推广，1993年"安居工程"开始启动，房地产市场化首先以外销房开始自由买卖，之后向所有人可以自由买卖推广。虽然1993年进行了调控，但面向个人的住房商品化市场已经开放，结束了个人住房购买的审批制和价格的审批制。

1995年开始实施的《中国房地产管理法》经人大批准明确将商品房预售制度用立法的形式确定。随后2001年建设部95号令《城市商品房预售管理办法》明确了相应的细则，使商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。

1998年的房改货币化分配和人民银行房地产信贷政策的调整，包括个人住房贷款实行优惠利率等相关措施，进一步促进了城镇居民的预期消费欲望和能力，使商品房预售不但成为可能也实际成为潮流。

无论问题到了什么程度，显然，白鹤祥的看法对中国施行了多年的房地产制度提出了挑战。

有人不敢苟同

然面对白鹤祥取消房屋预售制度的建议，很多人却表现出了不敢苟同的观点。

胡葆森同时还是房地产开发商的联盟组织"中城联盟"的轮值主席，听到这个说法，他明确表示，"按他们说的预售房制度存在7个问题，我可以肯定地说，如果取消了预售制，可能会出现17个问题"。

针对白鹤祥所代表的"修改城市房地产管理法、取消商品房预售制度"的联名提议，胡葆森的评价是，"对房地产业没有经过全面、深刻的调查和分析提出来的一个比较草率和偏激的提案"。"我们国家的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这个时候如果取消了预售房制度，我预测，中国的开发商至少70%以上要在两年内死去。中国现在有6万家开发商，如果70%的房地产商也就是说有4万家死去，中国的房地产业会釜底抽薪。"

胡葆森认为，房地产业相对于其他传统产业还是一个新兴产业，在发展过程中必然存在很多问题，不能因此就废除这个制度。

北京华远房地产经纪有限公司置业顾问闫兵则从另一个方面对胡葆森的看法表示出了支持，他指出，如果真的取消房地产预售制度，那么无形中会给购房人增加负担。因为，对于购房者而言，期房阶段与现房阶段所买到的房屋价格肯定是不一样的。"如果说房子在期房阶段销售价格是每平方米1万元，那么等到变成现房时其销售价格就可能是1.2万元甚至更高。"

不过，不知道是不是还没有算清里面的账，对于取消房屋预售，北京的消费者大多表示出了欢迎的态度。很多购房者表示，老百姓谁不愿意买现房？看得清楚，心里明白，买得自然也就放心。至于房价是否会因此上涨，他们认为，如果开发商只能卖现房，有大批的房子等着出手，那就不会定价太高。相反，卖期房使开发商有了更长的销售期，从而增加了操纵房价的机会。

有关专家表示，由于房地产市场的管理非常复杂，涉及城建、发改委、银行、工商、税务等多个部门，任何一个部门不能单独出台一项政策来取消房屋预售。但专家认为，无论是从利弊分析，还是从稳定房价、国际惯例的角度看，商品房预售制的使命已经到了应该终结的时候了。

中国社科院管清友博士称，取消现行的新房预售制度，对于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风险，都有着重要意义。要理解这一政策的意义，首先要明白房地产市场的基本运作规则。而取消新房预售制度，能起到两方面的作用。其一，提高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险。开发商自有资金的提高，使得原来风险的承担大部分集中在银行的局面得以改观，开发商与银行共同承担风险，从而也约束了开发商的投机行为，银行的现金流状况也能得到改善。其二，由于切断了预付房款的渠道，开发商在自有资金不够充分的情况下，也很难获得银行的贷款。从这一点上分析，取消房屋预售制度也抑制了房地产市场的过度投资，将会挤压因此而产生的经济泡沫。

将何去何从

从各方的反应看，他们显然是各有各的理论各依据。那么现行的房地产预售制度到底会不会改变呢。

买预售商品房的消费者可能都有这样的无奈：还没看到房子究竟是什么样，就必须向开发商支付全部购房款；好不容易盼到交房了，拿到手的房子却与当初在广告中被吹得天花乱坠的楼盘相去甚远。

对于买现房的消费者来说，预售期房的价格的确比较有吸引力，但目前商品房预售环节存在的购房者个人信息被出售，隐私权不保；房屋质量难保，修复费扯皮；逾期交房，退、赔两难等问题，给购房者带来诸多麻烦，解决这些问题无疑要耗费大量的精力物力财力。

显然，问题确实是存在的。那么应该如何做，对能既能保护消费者利益，又不至于让开房商日子太难是解决房地产预售制度的关键问题。

金地集团北京公司常务副总经理郝一斌说，取消房地产预售制度是符合整个社会大的发展趋势，但这可能是个缓慢进展的过程。他预测，取消房地产预售制度大概会在2至3年内实行。

"我认为，取消房地产预售制度应该是一个渐进的过程。如果采取'一刀切'的做法，可能会对市场的供应量产生影响，而这可能会带来房价的恶性上涨。同时，这也会对银行的金融体系产生比较大的影响。我觉得还是应该有一个过程，让开发商、市场、客户和金融机构来进行消化。"

特别推荐

• 更多>>