境外巨资跳上国内房地产市场火车 政策是主因

"中国房地产业就像一列高速行驶的火车，我们的问题是该如何跳上这列车。"近日，一群北美机构投资人向BAZO投资(亚洲)有限公司董事郑小平这样描述进入中国房产市场的迫切心情。

随着外资介入中国房地产业的方式、区域以及领域的日渐拓宽，今后应该会有越来越多的机会实现海外资本与国内房地产项目的对接。

许多经济学家、研究机构、新闻媒体对此也纷纷做出了各自的分析，除关注供需矛盾、材料涨价、地价上升等问题外，外资在中国房地产市场上的表现也倍受瞩目。

中国宽松的政策是主因

自2002年之后，在人民币升值预期的刺激下，大量国际资本流入中国，房地产行业作为一个暴利行业，首当其冲地成为国际资本的重要投资领域。根据2005年的相关分析，总体来看，境外资金主要通过外商直接投资、借用外债和境外机构及个人以自购和包销方式买入商品房这4种渠道，进入热点地区房地产市场并影响国内的房地产市场。

据中国人民银行上海分行统计，2004年1月至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，对普通市民没有影响。据国家外管局2005年的相关数据显示，外资进入房地产领域，在开发和销售环节以中高档商业楼和住宅为主。据测算，外资已占我国房产市场15%。根据中国现行政策，对外资企业举借外债的管理较内资企业宽松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内自由举借外债。为了境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。尤其是2003年6月之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策影响下，国内房地产公司纷纷转向以境外融资的方式来解决资金短缺问题。

全球有137个国家对于非居民投资本国的房地产都是有各种各样的限制，而中国则将投资房地产视为一般经济项目，没有任何管制，使得外资投入房地产的速度加快了步伐和份额。从部分城市的统计资料看，外资购买的比例已经接近20%。

目前国家宏观调控力度加大，房地产信贷趋紧，部分外资房地产企业国内融资计划受阻。同时，本外币利差及人民币升值预期，加速了境外资金流向房地产业。但是中国房地产行业本身存在着许多弊端，在一定程度上抵消了政策的作用。

一般来说，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的恶梦。但是，现在的中国，由于制度性原因，股市低迷不振，房地产价格快速飙升，房地产市场的高收益率对外资具有无比的吸引力。从2005年前10个月的统计资料看，房地产的投资增长速度仍然保持在20%以上。

会为房地产市场注入活力

大笔外资进入国内房产市场将会为我国房产市场的健康发展注入新的活力。

解决资金缺口并不是中国引进外资的根本目的，外资对中国经济最大的贡献也不在于解决了资金缺口，而在于推动制度变革和体制创新。我国的房地产行业也不例外，外资的引进不但有助于解决资金问题更重要的是能够进一步完善房地产市场的健康发展。目前我国房地产市场的发展非常不完善不健全，存在许多不符合行业发展规律的问题，如开发商不向银行借贷而是私自慕集资金，房产价值和价格之间的波动偏离经济规律，房产供给结构与正常需求不一致等，而光靠内生力量是远远不够的，必须引进外资这种外部的改革推动力。

外资首先推动了有形资产之间的重组。通过外资控股、购并，国内企业或成功地减少了投资比重，或从竞争性领域退出，使原有企业的资产得以优化。同时可以借助国外品牌、销售渠道管理经验等加速国内房地产行业的市场化。另外，外商投资企业的进入，还会创造、发展一些产业部门，弥补国内市场上的一些产业空白，改造传统产业，使产业结构调整和升级的步伐加快。

对于受宏观调控影响颇深的房产中介公司而言，顺驰"私募"成功的示范揭开了国际资本"入住"中国房地产中介行业的序幕。巨额资金的注入不仅说明了国际投资者开始关注中国房产中介这个行业，更预示了这个行业存在着巨大的发展潜力，市场前景看好。

根据仲量联行最近发布的最新全球房地产资本报告，2005年的中国房地产投资市场，外资买入总额已经达到23亿美元，成为跨地区资本流动热点。其中，外来资本在商铺和写字楼市场显得尤为活跃，购买的资产价值高达16亿美元。报告显示，去年全球房地产投资仍处于继续增长阶段，总投资额为4750亿美元，增幅为21%。其中，跨地区投资交易量大幅增长40%，目前已占到全球总交易量的近四分之一。

硬币有两面

外资进入国内房产市场肯定会带来不少负面效应，就像硬币有两面，这是不可避免的。房地产业跨境资金流入结汇存入银行，使银行的信贷资金明显增加，会影响到货币政策的调控效果。在地方政策的招商引资热情下，一些外资房地产企业受利益驱动，多借用外债资金，从而促使国内外债资金高速增长。其中会有很多外资通过正当的渠道进入中国，与此同时也会有相当数量的资本通过非正常渠道进入中国，会对经济带来可怕后果，这是中国政府必须警惕的。

但我们不要被吓倒，要正视外资进入房地产市场所带来的问题。外商投资的根本动机是追求利润，现在各级地方政府为了提升吸引外资的竞争力，过度给予外商优惠措施，导致大量土地浪费，投资密度不高，税收减免过多，甚至降低环境保护标准，导致引资成本过高等种种问题，但这是地方政府无序竞争的结果，并不是外资的问题。

同时，外资大举登陆中国房地产市场也要面临一些风险。中国经济增长快，兴建房屋量大，房地产市场成长速度快，这种情况对投资者来说，既是最大的好处，也是最大的坏处。中国企业自身创造力强，善于在与外资竞争和合作中学习和提高，这种情况下，外资很难压制住中国国内企业。而且，中国的国力日见强劲，政府完全可以通过相应的法律制度和宏观调控来"管"住外资。

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