看中二手房巧避税省下数万元 推迟成交是否值得

近日，40多岁的刘先生看中了骏景南院一个三房南向建筑面积122平方米的单位，业主欲以单价10000元/平方米放盘（即总价122万元）。这套房还有5个月即满5年，是业主的家庭生活唯一住房。现在二手楼市场盛行“实收风”，且卖家将所有的税费全部转嫁给买家。房地产中介帮刘先生计算了买卖双方需要支付的税费，所有税费已经达到单位价格8%，总共需要近十万元，如果再算上中介费和按揭费用，买家在楼价外需要负担的费用则超过了总楼价的10%.刘先生头痛不已想寻求专家咨询，有无合理的税收筹划，可减少部分税费。

自国家调整二手交易税费后，“实收价”已成为二手市场最盛行的交易形式。营业税、个税、交易服务费、中介佣金等原由业主缴纳的税费一律转嫁到买家身上，买家购房花费的成本越来越大。特别是一些取得房产证不够5年的新商品房单位，所有的交易税费可以将楼价推高10%.刘先生现在就面临高额税费的问题。（见右表）

这笔高额税费能合理规避吗？广州正扬会计师事务所注册会计师程金龙认为，因刘先生看中的那套房子还有5个月就满5年。在“实收价”的情况下，可尽量通过时间来合理规避营业税和个人所得税。

按规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”这说明，如果购房至卖房满五年，则不需要缴纳67100元营业税。

此外，广州市个人转让房屋采用“据实征收”和“核定征收”两种方法计算缴纳个人所得税。个人转让自用达5年以上的家庭生活唯一住房，可免交个人所得税。如果不是家庭生活唯一住房，即使满五年亦要缴纳个税。

所以，刘先生若想合理规避部分税收的话，可和卖家进行协商，再等5个月才进行交割，则可省去个人所得税12200元。两项税收共计79300元。在实际操作中，卖家会先收部分房款，再把房以租房的形式租给买家，成交后再从总楼款中扣除。

但程金龙亦表示，这种通过双方协商推迟成交规避税费的行为存在非常大的风险。因为房屋没有过户，一旦未来二手楼行情更好，业主极有可能会反价或者重新放盘，买家则会处于劣势。对于规避二手楼买卖中的个税问题，也有买卖家采取报低楼价方式。这种方式同样存在风险。目前，房管局会对房屋进行评估，如果成交价低得离谱，评估价比成交价还要高，房管部门会按评估价作为标准计税。

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