房价起伏不再雾里看花 用“土法”估价二手房

如今的房价起起伏伏，那到底自己的房子是涨还是跌呢，几个土但是精准的方法教您测算一下：

1.房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%。

2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型)，则扣减10%。

3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶楼减5%。

4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5%。

5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%。

6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%的价钱。

最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%-70%左右，约是当前周边房屋租金的100倍。

(例)某房1990年建成，楼层为4层(共6层)，建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。

折旧率：10年×(-2%)=-20%；

因其是“三小”套型：-10%；

楼层：+3%；朝向：南北；

非小区和无物业管理：(-5%)+(-5%)=-10%

重点中小学区：+15%；心理因素：-8%；

当地商品房均价约为4000元/平方米，得出该房产价格为：4000×(1-20%-10%+3%-10%+15%-8%)=2800(元/平方米)。

此房的实际总成交价格约为：2800×100×70%=19.6(万元)。

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