学会泡沫化条件下的生存 房子该买还得买

上期专栏文章《房子该买还得买》发表后，我预计读者的反响会较为强烈。此文在博客贴出后，一些网友的反应也验证了我的预计。不论是批评还是表扬，不管是误会还是理解，读了诸多读者的留言，我感到我有必要为《房子该买还得买》写一续篇——为什么房子该写还得买？

网友留言中，有部分是骂我为开发商“托”的。子曰：三十而立，六十耳顺。虽然我已届不惑之年依然未能“立”，但我却自信已能够做到“耳顺”。“闻他人之言，知他人之意”是谓“耳顺”。那些因《房子该买还得买》一文而骂我的，我相信大都是出于畴高房价压迫下的焦虑，骂得越厉害的是内心越是焦虑的，内心焦虑的症结在畴高房价。对于他们的漫骂，我能够充分理解并坦然面对。

中国房价收入比之所以能够炼成“世所罕见”的“地上悬河”，主要是通过房价的“三级跳”完成的，对此我曾经写文章专门作过分析。房价的“第一跳”借助于按揭贷款，“第二跳”借助于“一个口子的土地储备、招拍挂供地方式”，“第三跳”借助于“投机性资金”。房价要想实现理性回归，自然得釜底抽薪地消除“三级跳”的成因。

“第一跳”的问题，在于“按揭贷款”对风险的控制太过宽松了，因此，央行和银监会采取了差异化的第二套房贷政策，并加大了督查力度。“第二跳”的问题，是“一个口子的土地储备、招拍挂供地方式”，将住宅用地的供地集合最终指向了高档商品房用地，为此，九部委的“国十五条”采取了以“三限制”为重点的住房供应结构调整政策。“第三跳”的问题，是投机炒作盛行，蕴藏的风险太大了，对此，央行和银监会采取了“取消转按揭、加按揭贷款”措施，国家税务总局出台了征收个人住房转让所得税的政策，商务部和国家外汇管理局则针对外商外资出台了规范性的政策。

最近虽然有媒体披露“深圳四大银行集体违规，二套房贷政策再次松动”，但是，到目前为止，坦率地说，房地产调控政策措施真正落到实处起作用的，主要还是央行和银监会的差异化的第二套房贷政策和转按揭、加按揭贷款的取消。

住房供应结构性调整方面。据今年1月22日《第一财经日报》报导：“目前，建设部忧虑的是各地住房供应结构的调整并未到位。姜伟新透露，从2006年6月1日起实施的“90/70”规定(凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上)，到目前全国平均达到了55%，远未达到要求规定的70%。”

投机性资金控制方面。从目前楼市成交量来推测，对于海内外投机性资金进入楼市的控制，应该说已经基本做到，但对海外游资的冲击，我们依然是防不胜防。据有关数据显示，今年4月底，我国外汇储备余额高达17566.4亿美元，其中4月份创出单月外汇储备增长历史新高，单月新增744.6亿美元；而4月份贸易顺差为166.8亿美元，外商直接投资（FDI）76亿美元。按照“热钱=新增外汇储备额－外商直接投资额－贸易顺差额”估算，4月份热钱流入501.8亿美元。

逐利是资本的天性，哪里的预期收益率高，资本就必然流向哪里。从去年10月份开始，我国股市、楼市这两个资本市场双双陷入低迷状态，这说明海外游资不但没进入我国这两个最大的资本市场，相反很可能正在撤出。而在实体经济领域，在流动性泛滥的情况下，资金的紧张程度依然是十分严重的。那么，海外游资最终流向了何处呢？难道海外游资只满足于赚取汇差和利差？这显然不符合海外游资的个性。

当前，最值得我们担心的是，与各地住房供应结构调整滞缓相对应的是各地土地市场的频频流拍。当前，最值得我们警惕的是，海外游资会不会与地方财政纠缠到一起。

一个地方土地频频流拍意味着什么？一个地方土地频频流拍的背后，意味着当地政府“有形之手”的托市。既不愿提供足够的保障性住房的土地，也不愿意让土地低价入市，“有形之手”要的是冻结土地入市、托住地价进而托住房价的效果。一个地方土地频频流拍透露出什么？一个地方土地频频流拍的背后，透露出当地政府有足够的财力去托市。问题的要害就在于，“卖地财政”不卖地后，其替代的资金来自于何方？

我们不希望“有形之手”托市的财力底气来自于海外游资，但如果“有形之手”托市的财源真的来自于海外热钱，后果又会如何？一旦热钱突然反转大规模撤出，最终的后果必然是房地产泡沫的破灭与地方财政危机的同时爆发。

一般来说，一旦热钱突然反转大规模撤出，必然会刺破资产泡沫并带来货币贬值的压力。房地产泡沫的破灭自然会导致房价的下降，而地方财政危机的爆发必然会成倍加大货币贬值的压力，此时能不能以同等的资金买到同样的房子，就看房价下降的速度能否跑得过货币贬值的速度了。

为什么房子该买还得买？为的就是风险的对冲。鸡蛋永远不要放在一只篮子里。经济形势越是复杂，各种资产的组合越是必要。我不是为开发商做托，我不是劝大家不顾自身财务条件和国家宏观政策的走势，现在就去立即买房，我只是想提醒大家在市场经济条件下要有风险意识，平时得多关注宏观经济形势的变化，学会泡沫化条件下的生存

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