牛刀:楼市60%成交量是炒家行为 冬天才刚开始

面对“回暖说”，以网络评论员牛刀、上海证劵报评论部主任时寒冰等“草根”观察人士，连连呼吁谨慎看待“回暖”。牛刀目前为互联网博客中，房地产内容点击量最高的人物之一。他因长期看空楼市，且和著名经济学家徐滇庆的那场“打赌”官司而声名鹊起。如今，在中国地产跌跌撞撞经历了一年多的颓靡之后，和去年同期相比，相当一部分大中城市都出现了房屋成交量回升的情形。那这位看空者会如何解读当下的“回暖”呢？经济观察网专访了牛刀。

经济观察网：目前各大城市出现成交量的同比上升，您对此怎么看？这次“回暖”会持续多久？还是会就此走出谷底？

牛刀：各地的情况都不一样。昨天上海的日均成交量突破了1000套。而北京目前的日平均成交量维持在500套左右。而北京同比的上升，不能反映出行情就此反转。应该讲目前的数据应和正常的时间段作比较，而不是和向下的2008年作对比。在2007年，北京的供应量有2600万平方米，日均成交量就800套。而2008年的供应量则是因为推盘减少造成的，只有2000万平方米左右。另外从宏观看，全球的经济萧条，房地产都是向下估值的，并未走出底部。没有任何理由判断房地产能优于经济形势走出来。而从全国来看，我认为这都处于调整初期，冬天才刚刚开始。

经济观察网：那您认为这次成交量回升的原因是什么呢？

牛刀：从去年底到一月份，都是受贷款利率下调等政策影响和房价大幅下降造成的。基本上都是以低价格楼盘，自住需求为主。成交量是稳步放大的。而从2月份到现在的逆转，我个人判断，60%都是炒家的行为。

3月份豪宅的成交量在上升，这和银行的大规模放贷有关系。我上周和银行界的一位朋友聊天，他认为目前2.9万亿的新增贷款中估计有8000-9000亿的资金是流向了股市和房市。而深圳，北京，上海都取消了限外令，这都给了投资客一些机会。

经济观察网：那您认为这些变化会改变房地产的行情吗？

牛刀：我认为目前为了刺激经济，放松贷款，只会催生更大的泡沫。如果像上海这样连续放量1000多套，那会加速更多的资金涌入，刺激价格短时上涨。最后还是让普通老百姓买不起。这种成交量“回暖”还是昙花一现。

前天，我和凤凰卫视的吕丘闾蔚通了一次电话。她告诉我，很多香港人都面临着资产缩水，我判断现在香港炒家没有那么多钱。而国际上的游资更是如此，所以只是短线炒作。

而我了解的，现在一些香港人进入深圳了。但炒家资金会很快就退场了。

如果都像杭州这样变成三成首付，那就比较符合正常规律，也有利于市场正常运行。

经济观察网：那您怎么看待现在开发商的存货问题？

牛刀：开发商的存货有一些还是土地，这是非市场层面能解决的。原来的一些地王比目前地价要高，开发商是没办法解决的。这些土地泡沫是需要政府来解决一部分的。现在“去库存”做得最好的是深圳，67000套住宅已经消化了11000多套了。他们的举措是将一些高价地停工或者延缓施工进度，而让低成本项目入市。我感觉广东救市新政15条里，譬如缓交地价，免除增值税这些都是好的，对开发商也是有利的。但限外令和放开二套房贷却是不合理的，催生泡沫。

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