楼市的全部成本构成究竟有哪些？地价在房价中占了多大比例？自国土部公布620个样本楼盘的地价房价比例后，楼市再次成为焦点。
27日下午，记者在承诺不透露项目名称，不透露资料提供人信息的前提下，一份济南在售地产项目的开发总成本统计表发到记者邮箱。对这份统计表中的数据进行简单分析后，前文的争论或许能够找到答案。
这是济南市某区的一个小高层项目，拿地时间在2007年前后，资料提供人称目前该项目每平方米销售均价在5500元左右。统计表仅是该项目其中一个地块，且不包含地下建筑。
数据显示，该地块总面积约计10万平方米，地上容积率为2.0，除去幼儿园、公共建筑后，项目建成后可销售面积为16.8万平方米，按照资料提供人所称的5500元每平方米的销售均价计算，这个项目的销售总收入可达9.24亿元。前期成本每平米3883元地价占房价比为24.3%
统计表中，这个项目总成本分为两部分，前期开发成本和后期开发费用。
前者包括五大项：土地费用、建安工程前期费用、建安工程费用、基础设施配套费和不可预见费用。其中土地转让金总额为2.25亿元，地价房价比为24.3%。按每平方米分摊，这部分成本中的后四项分别为，347元(建安工程前期费用)、1810元(建安工程)、246元(基础设施配套费)和36元(不可预见费用)，照此计算该项目每平方米的前期开发总成本为3883元。
资料提供人特别提到建安工程前期费用和基础设施配套费，"这两项费用能占到前期开发成本的15%以上，而且项目种类繁多，像设计费、审批费、测绘费、环评、水利等等，要三四十项。"
对于不可预见费用，资料提供人解释称，这项成本要为钢筋、水泥等材料的价格波动以及施工过程中发生的不可预料情况留足资金余地。
涉及110多部门 毛利润率22.2%
统计表上的后期开发费用也由五大项组成，与前期不同，这五项当中仅有"营业税及附加"这一项需要上交税务部门，管理费用、财务费用、广告宣传费和销售代理费则属开发企业内部成本控制部分。
统计表显示，这个项目的管理费用总额为608万，财务费用(贷款利息)为1900多万，广告宣传和销售代理费共计为销售收入的3%，总额2772万。营业税及附加是销售收入的5.5%，总额为4620万。这是统计表中的全部成本构成，资料提供人称，这也是全部开发项目中的"大头"成本，"一些小的部分并未统计在内"。
需要特别说明的是，在这份统计表中，管理费用被设定的比例为自有资金的2% ，"这只是个理想比例，实际情况可能要高很多"，资料提供人称，这部分费用中很大一块用于公共关系开发和维护，"公司状况不同，费用比例也不同"，"从前期拿地到后期销售，整个房产行业涉及到的各个部门就有110多个"，"哪怕仅是认识个朋友总要一起坐坐吧？这也得花钱啊。"
根据以上数据，这一项目的总成本(前期开发成本+后期费用)约为7.56亿元，项目毛利润(销售收入-总成本)为1.68亿元，照此计算，这一项目的毛利润率约为22.2%。
业内人士评价：
内幕基本靠谱
"内幕基本靠谱"，对于记者的这个计算结果，济南另一业内人士如此评价。对于地产业究竟是不是"暴利"行业，这位业内人士给出了委婉的回答，"比医药等垄断性行业利润要低，比一般行业利润要高"，"地产也是个资金密集型行业，地产业就是用钱堆出来的，高投入当然要求高回报！"（来源：齐鲁晚报 张璐）
国土部专家称开发商利润40％
国土部24日对外公布了"房地产项目用地地价专项调查"的最终结果,620个房地产开发项目的土地成本一一曝光,刨除23.2%的平均地价、10%的税费成本及几近固定的建安成本后,超过40%的房价成了开发商牟利的空间。
然而记者调查后发现,在超低比例的项目资本金背后、在建房尚需施工单位垫资的行业"潜规则"背后、在商品房预售制"支持下",开发商的利润远没有想象的那么简单。
国土部专家称开发商利润40%
据国土部调查结果,620个房地产开发项目中,地价占房价比例为5.3%,为58.6%,大多数占比在15%-30%之间,其中北京为51.36%,为15.13%,平均略高于,为26.8%。
据了解,房价构成主要有7个方面,即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润。
"目前国税总局也在查开发商的纳税情况,最终的结果应该以官方的数据为准,但根据我们掌握的信息显示,正常的项目税费成本应该为10%出头,不超过11%。"参与此次调查的国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉记者,"除土地成本和税费外,开发商的建安成本、管理成本、销售成本大致相当。不会超过30%,加之税费成本10%,平均土地成本23.2%,开发商最终的直接利润应该在40%左右,即便是算上增值税,流向政府的也不会超过40%"。
房价仍是雾里看花
但如果就此认定开发商利润是40%, 那长期以来对房价成本的讨论就不会持续至今。因为尽管土地公开拍卖,税费公开征收,商品房公开出售,但房价成本却从未被明明白白搞清楚过。
早在2005年,福州市物价局就率先公布了房价成本清单,在社会上引起了很大反响。在所列的23个楼盘成本目录中,开发商的利润率平均约50%,的约为20%,的超过90%。这一行为引起了很大反响,评论认为此举将揭开"楼市黑幕",但很快就遭到了开发商和很多地方政府的抵制。
在凤凰卫视一档访谈节目中,华远集团总裁任志强公开放言,让开发商公开成本如同让老公公开老婆胸围一般是不可能的。
但随着房价不断高涨,购房者想要弄清楚房价成本的意愿越发强烈。于是开发商纷纷抛出"房价高只是地价高的表象,高地价造就高房价"的论调。
无奈之下国土部只好公布内部统计数据,宣告平均地价占房价比仅为23.2%,高地价推涨高房价没有根据。而开发商对此结果并不买账,声称"这个数字肯定低于实际,平均比例在1/3左右"。
超高的自有资金利润率
"所谓40%是单从项目流水看,前提是开发商从拿地到最终销售完毕的所有成本均来源于自有资金,不做任何贷款、不进行预售,事实上这是不可能的。"一位长期从事房地产成本核算的专家告诉记者,一般来说,开发商的项目资本金比例非常少,多数为银行信贷,换句话说,如果按照前期投入计算,开发商最终利润肯定不会仅为40%。
据了解,对房地产业而言,项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,即自有资金比例。自有资金比例降低后,开发商贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的款。
在今年5月,国务院曾调整固定资产投资项目资本金比例,普通商品住房项目投资的资本金比例从35%调低至20%。"降低资本金比例就是降低了融资门槛,一个拥有国企背景的开发商,开发一个规模100亿元的项目,前期仅需要投入20亿元便可操作,最终流水达到200亿元也不为过。"
巨额信贷外的"压榨"
除了可以获得可观的银行信贷外,开发商更可通过建筑商"垫资"、预售制度来降低成本。
一位不愿透露姓名的建筑公司负责人告诉记者,在承接项目的过程中,建筑公司替开发商垫资早已成为一个行业内的"潜规则"。开发商通过让建筑公司垫资建设,把生产环节的相当一部分成本和风险转嫁给建筑企业,并在最终付款时拖延,直至房屋销售完毕才付款。
与此同时,项目封顶后,开发商便可率先进行预售,提前收回成本,根据此前住建部公布的统计数据显示,目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市达90%以上。 （来源：北京商报）
地价!成本?西安房地产业界回应"地价比例23%"之说
一直以来，关于房价成本充斥着各种争论，国土资源部在6月23日召开了新闻发布会，首次以数据给出回应：地价只占了房价的一小部分，平均比例约为23%。信息披露后，引起各界对商品房成本价的探究和关注。
地价占比
牵动商品房成本价
■房价越高地价占比越低
据了解，房地产成本中最主要的部分是土地成本和建安成本，土地和建安成本决定了其他的各项成本，而各地的土地成本差异比较大。
经济分析资深人士檀辉认为，按照西安目前的市场现状，地价占房价比例约为23%，基本可信，但在北京、上海、深圳等一线城市，由于房价过高，占比可能不会有这么高。除了土地之外，建安费用也是成本中的一大部分，包括土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等，不论什么样的项目都会有这些类别，建房子使用的东西基本一样，而且这些费用都是由市场调节价格，在同一城市不会因为地段不一样而产生太大差别。
檀辉给记者举了一个例子，比如单位集资建房，这种房子与商品房的区别就在于土地等费用以及营销推广费用的节省，但土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等，一个也不会缺。集资建房给员工的价位会比同期的市场价位每平方米低一两千元。如果是商品房，加上土地等相关费用，成本要更高一些，但不超过4000元/平方米。
■转卖地块导致成本增加
“西安的房价本来不应该这么高，房价的增长是因为土地成本的增加。”负责曲江一工程项目的张新认为，按照正规的政府招拍挂土地建设商品房，成本价应该控制在3000元/平方米，导致成本价增加的其中一个原因就是：一片地转过一两次手后才进行开发，每转一次手都会使成本增加。
据张新介绍，2005年，他们曾给一个单位在曲江建了一批房屋，剩余的一些房源进行出售，售价在3500元/平方米，而就这样的售价，公司依然有10%的利润。“即便现在有些费用增加，成本有所增加，但也不会超过4000元/平方米。”张先生说，土地费用在2005年之后上涨，而目前在售的楼盘，都应该是在2007年拿到的土地。
议，如果政府能杜绝转卖地块的问题，商品房的成本或许就会降低。一块价值60万元/亩的地，转一次手，很可能就变成100万元/亩，再转一次，也许就成了150万元/亩了，这样所增加的地价也使得成本价大幅增加。
■地价占比各项目有差异
“地段决定价值。”高山流水集团副董事长梁鹏说，在开发土地稀缺的城市，的地段、最黄金的位置，楼面地价在1万元都是有可能的，而在偏远的地方，楼面地价在200元也不稀奇。这样算下来，即使前者房价卖到2万元，后者房价仅仅2000元，前者的利润也远远没有后者高。
梁鹏认为，在商品房的开发成本中，土地对成本的影响，其他成本基本都差不了太多。在实际操作过程中，有的地价占比高于23%，有的地价占比低于23%。
记者在采访中发现，房地产行业内普遍认同“地段决定价值”这样的观点，城内、城外、高新、曲江、大明宫、浐灞、西咸、长安等地，不同的地段，成本差异比较大，售价差异也较大；同一地段，由于拿地的时间不同，发展程度不一，配套有区别，土地成本也不一样，房价也不尽相同。
■隐性成本无法正规计算
“土地、建安、管理、营销等费用都是明的，还有一些是不明的。”西安一房地产公司的营销负责人表示，目前这样的市场环境下，23%的地价让更多的人不相信商品房成本价会有4000元。这些不明的其实就是隐性成本，一般是没有办法具体单列出来计算，也无法把这些隐性成本摆到桌面上说，但各公司在计算成本的时候也会将此包含其中。
该负责人告诉记者，据他个人了解，西安市高层商品房成本价有部分在4000元/平方米以下，也有部分在4000元/平方米以上，能超过4500元/平方米的非常少。普通高层商品房的建安成本在1800元/平方米以上，与规划、报建等费用合计约在2700元/平方米左右，但每个公司的财务费用、管理费用、营销费用与项目的规模等有很大关系，所以差异比较大，加上其他的一些费用，就更不能一概而论。“不论是地价还是成本价，对消费者来说都只是一个参考。”该负责人说，西安的房价一直比较平稳，在现阶段依然会继续保持下去，只要成本不降，房价也不可能降。本报记者 田永丽
一针见血 面粉贵过面包现象重返楼市
开发商对此抱怨连连，因为地价远远超出预期。购房者骂声连连，因为高地价正在推高房价。政府部门也一肚子委屈，说房价高企与地价无关，因为“目前地价占房价的15%~30%，平均是23.2%，远低于其他国家”。
春节过后，楼市迅速回暖，刚需、改善型需求、投资型需求争相入场，房价被一波波推起时，开发商赚了个盆满钵满。再加上各大银行前5个月近6万个亿的放贷相当一部分涌入楼市,如此巨大的资金量盘桓在房地产行业，地价、房价焉能不水涨船高？
出来混总是要还的，再高的房价必然还是要购买者负担的，当土地只能在少数国有开发商、上市公司手中流动，当房产只能在少数富裕阶层流动，高企的地价和房价只能是“泥足巨人”，终归还是要回归大地的。（来源：华商报）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
