近日，新一轮房地产企业融资潮粉墨登场。万科、金地、复地、上海城投等大型房企参与其中。除万科的500亿授信额度外，其它企业的增发、发债量总额超过百亿元。
8月18日，金地集团公告称，已完成非公开发行，募集资金净额40.9亿元；上海复地宣布发行不超过19亿元公司债已经获得审核通过；万科宣布与建设银行签订战略协议，获得500亿元授信额度。此前一天，上海城投宣布获准发行不超过20亿元的公司债。
外资方面也动作频出。新加坡凯德置地宣布投入10亿新元扩大包括中国在内的亚洲业务。有消息称，外资对中国房地产市场的投资热情正在恢复。
商业地产方面，SOHO中国董事长潘石屹向记者介绍，目前SOHO有超过300亿元的可用资金用于新增项目储备，其中100亿元为自有资金，另外200亿元为来自中国银行和招商银行提供的并购贷款额度。
开发商大佬们动辄数十亿的融资力度已经令房地产业成为巨资游戏场。融资的目的当然只有一个，就是快速积累新的项目资源，包括土地和现有项目。此前，保利、金地等成为各地地王的夺冠热门。万科则在二三线城市开始扫货。潘石屹以24.5亿元收购上海东海广场。率先启动商业地产并购潮。
那么，开发商狂热的融资背后是否意味着大举圈地潮的到来呢？中房协秘书长朱中一的判断是，下半年，各地地王仍会频出。毕竟，在土地资源稀缺的情况下，地价长期来看是一个上涨的趋势。
但也有很多专家提醒地王冲动的风险所在。中原地产报告称，2007年各地地王仍有57％未入市销售，当时过高的成本是开发商不敢贸然推盘的主要原因。2009年，十余个新地王中局已经有70％的地块出现地价高于房价的局面。而开发商对当期地价的购置价格背后是他们预期的后市房价。而目前楼市受政策、宏观面等因素影响仍有较大不确定性，一旦房价出现短期回调，今天的地王压力仍然较大。
“谁也不敢对今天的市场乐观，虽然房企融资力度较大，但这一轮融资基本上是在数月前做出的决定，到8月开始，企业们对后市已经变成谨慎乐观。”一位大型房地产企业高层表示。
另外，住宅项目与商业地产项目风险或各有不同。在住宅用地遭遇高价疯抢的情况下，商用地产仍处于睡眠状态。据了解，未来数月，上海北京将有多个优质商业地产地块推出。在潘石屹看来，这些商业地产项目的竞争没有住宅激烈，因为很多企业还受实体经济影响不看好商用项目。“对商业地产来说，目前的价格仍是可以买进的时候。”潘石屹称。（上海证券报 于兵兵）
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房企扎堆上市探究:楼市持续向好 融资陷怪圈
来源：京华时报
7月29日,巨无霸中国建筑成功上市,成为内地A股重启IPO后上市房地产企业。与此同时,北京金隅股份在香港联交所挂牌,成为今年以来在香港成功IPO的内地房地产企业。对于包括恒大、万达、绿地等诸多蓄势待发正在积极筹划上市的房地产企业而言,这两家企业的上市仅仅是房地产企业扎堆上市的开始。据了解,目前至少超过20家房地产企业正在积极筹划上市。
■现象
20余家房企筹划上市
6月5日证监会宣布A股IPO重启,各大房企老总们对上市的言辞就开始此起彼伏地出现于各大媒体。
6月21日,北京住总集团董事长张贵林在集团招聘会上透露,IPO重启后,住总已经开始研究新的上市计划,并争取尽快提交可行方案。
7月8日,万达集团董事长王健林在某论坛上透露,万达明年将选择国内A股上市。
7月10日,恒大地产董事局主席许家印表示,恒大将重启IPO计划。
除了这些准备上市的公司,复地集团、富力地产、首创置业等多家H股上市公司也在近期表示,将重启回归A股的计划。
据《投资者报》统计,本次IPO重启后有超过20家房地产企业计划在A股和H股上市,募集资金规模将超过1000亿元。其中仅在A股“排队”等待IPO审批的房地产企业已经有14家。
与此同时,金科集团的成功借壳让不少企业看到了更可靠快捷的上市路径,目前,绿地集团、润丰集团等房企流露出来的意愿更青睐于“借壳上市”。
三种路径选择
据了解,目前房地产企业选择上市主要有三条路径,内地A股IPO、香港H股IPO、借壳上市。
其中A股IPO可以提供50倍左右的市盈率,但必须经过证监会批准,而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度,尤其是民营房企上市,审批极为严格,甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。因此,A股上市难度。截至目前,前十名房企,民营房企中,只有万科是通过A股上市。
H股IPO对房地产企业约束较少,门槛较低,只需要业绩征服投资者就可以了,但这也意味着企业在土地储备、销售额和负债率等方面表现优异。这对民营企业,尤其是粤派开发商,吸引力不小。富力地产、合生创展等企业都是通过H股上市的。
更多的开发商选择了借壳在A股上市。数据显示,目前在A股市场109家房地产企业中,只有45家企业是通过“审核过会”程序上市,其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。今年以来,金科集团、万方地产等房地产企业就是通过借壳实现上市目的的。但借壳是个技术活和运气活,顺利的话,一次性成功,如果不顺利,不仅需要重新选壳,而且很可能把企业卷入一个资金漩涡。
截至7月24日,地产板块共有四家上市公司向机构投资者和境内自然人进行了再融资,总融资金额达到156.53亿元。其中融资金额的是保利地产,融资金额达到80亿元。
■专家解读
上市是房企必然选择
杨红旭认为,房企近期扎堆上市的原因有四:一是IPO放行,去年IPO暂停以来,积压了很多企业,如今重启势必会造成扎堆现象;二是楼市持续向好,此时上市能卖个好价钱,圈钱较多;三是股市走牛,容易获得投资者追捧;四是只有上市,才真正能实现企业升级。杨红旭解释说,因为上市既能带来巨量资金,又能迫使企业完善公司治理,所以能否上市成为能否成为真正优质大企地产商的分水岭。
重庆金科集团副总裁李战洪认为,经过去年的大调整后,房地产市场资源集中度开始提高,这就意味着中小开发商的发展空间越来越小,房地产企业必须向规模化发展。这样的背景下,如果还依靠贷款、抵押等筹款方式来筹集资金已经无法适应市场需求,因此,上市就成为越来越多的房地产企业的必然选择。
李战洪所说的市场资源主要代表就是土地。今年5月份以来,北京、上海、深圳等地地王再现,成交总价和单价都纷纷创下历史新高,这对房地产企业的资金实力要求越来越高,因此,拿下优质地王的企业不是资金雄厚的国企,就是融资方便的上市公司。企业要发展就必须拿地,而且要成规模地拿,这对资金的“渴求”是毋庸置疑的。上市,无疑是的“解渴”渠道之一。
因此,杨红旭认为“不管地价高否,只要能上市,一般企业都会上的”,因为未来房地产行业必然会形成以上市公司为主导的局面。
■企业剖析
梯队:恒大、万达
如果要把扎堆上市的企业按上市的先后顺序分为三个梯队的话,疑是梯队的代表。恒大去年已经启动全球路演并公开招股,距离上市仅剩一步之遥,却受挫于美国次贷危机引发的金融风暴,只要机会成熟,恒大重启IPO将是轻车熟路;万达已经完成上市前的股改和私募,进入了上市的申报程序,只等政府批准了。因此,如无意外,预计这两个公司将突破IPO。
恒大
2008年3月,恒大地产在香港启动全球路演并公开招股,但是,遭遇到国际资本市场百年一遇的经济危机爆发阶段。美国次贷危机的产生及其引发的世界第五大投资银行贝尔斯登的倒掉,令当时的美国各大金融投资机构惊惶失措中,恒大地产陷入无人认购的尴尬,只能宣布暂停IPO。原定计划中的120亿到150亿元的融资没了,2007年扩张土地储备时拿下数块地王的土地出让金却不得不叫,一时间恒大陷入资金链断裂危机。经过恒大地产董事会主席许家印主动稀释股份融得6亿美金,同时各项目大幅降价,这才转过劲儿来。如今,时值经济转暖、政策配合双重利好,7月10日,许家印表示,恒大将重启IPO计划。
目前恒大的土地储备是4600万平方米,今年的拿地计划是到年底实现土地储备5000万平方米左右。
恒大上半年实现销售金额127亿元,开工在建面积1006万平方米,创造了恒大的历史水平,也成为上半年中国一家销售额过百亿大关的未上市房地产企业。
恒大目前的现金余额为48亿元,已销售未回款金额33亿元,现金流合计达到81亿元。截至6月30日,集团公司资产负债率为71%,属房地产行业偏低水平,较为理想。
业内人士认为,恒大上市的重大障碍已经被基本扫清,自身内部问题的解决加之外界环境的转好,如无意外,恒大将在一年内上市。
万达
商业地产巨子万达集团的上市进展,一直在业内的密切关注中。
7月8日,万达集团董事长王健林在某论坛上透露称,万达明年将选择国内A股上市,并在接受媒体采访时表示:“万达已完成了股改,进入了上市的申报程序,我们希望尽快上市,计划是明年,最迟后年。”
据万达集团提供的数据显示,今年上半年,万达集团不仅没受到全球金融危机和国内经济调整的影响,反而以超过往年的速度发展。万达集团新开工和续建总面积1011万平方米,总开发规模跃居龙头。今年上半年新发展的唐山、上海、天津、石家庄、包头、呼市、宜昌、成都等10多个项目,这些项目绝大部分位于城市核心地段,潜力巨大。今年万达院线新开影城11家,屏幕数达到400块,跃居首位。
万达新一轮土地储备起步于去年下半年,半年内新增7幅土地。今年上半年加大了力度,新增10幅土地,总面积约650万平方米,下半年计划将再新增至少10幅地,全年新增土地储备目标超过1000万平方米。
北京的两个项目也在热销中:坐落于长安街沿线上的石景山万达广场和位于朝阳区奥运村板块内的北京万达大湖公馆。据丰台区有关部门透露,万达在京第三个项目即将选定丽泽商务区。（来源：京华时报）
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