因年前集中过户而导致的新年楼市成交量下降已经明显体现出来。本报调查北京、深圳、上海、成都等多个典型城市获悉,元旦假期三天,上述城市成交量全面降温。业内开始出现看空后市的声音。
记者在采访中了解到,多位专家认为,今年楼市大跌可能性不大,预计将以盘整为主。
成交缩量
“2010年元旦三天假期里,北京二手房和商品房市场都明显的和突如其来的暴风雪一样,非常寒冷。”美联物业市场研究部总监张大伟说。据统计,元旦三天北京商品住宅期房成交量仅为408套,较2009年减少了86套,降幅达17.4%。
与此同时,北京二手房市场成交量的下滑更为惊心动魄。1至3日,北京二手房成交仅63套,其中住宅为58套。“即使相比市场最冷淡的2009年元旦的165套,下跌幅度也达到了65%。”张大伟直言。
深圳方面,克而瑞深圳机构介绍,深圳元旦期间商品房日成交96套,较去年成交高峰期下降三分之二。
最典型的成交下降城市是二线城市成都,世家机构数据显示,元旦三天,成都主城区商品住宅备案量仅为20套。其中2号这一天的成交量为“零”。“这在成都房地产历史上是绝少出现的情况。”世家机构分析师表示。
沪深房价仍涨记者从上海方面了解到,根据佑威房地产研究中心的监测数据,上周上海商品住宅成交1671套、比前一周减少了828套、减幅达33%。这种日均成交239套的商品住宅成交情况,与楼市高温时日均逾千套的局面形成强烈反差。尽管如此,上周上海商品住宅成交均价仍环比上涨12%,高达21275元/平方米。
“由于政府出手打压房价的态度已经明朗化,市场成交量将明显回落,预计2010年二季度起,各区域二手房房价将陆续滞涨,部分今年涨幅过大的板块则面临回调。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示。
深圳克而瑞机构分析师罗翠莲告诉记者:“由于豪宅成交仍比较集中,深圳均价还处于上涨阶段,目前成交均价超过2.3万元/平方米。”
对于各地出现的楼市骤然降温,上海某大型上市房企高层在员工大会上透露,其判断市场在2011年或有大幅调整,公司进而开始布局2012年的牛市战略。依据是随着中国经济在2010年实质性回暖,楼市收紧政策可能在明年更加明显,加上流动性收紧和供给增加等因素,2011年可能是令楼市进入近期最紧张的一年。
今年楼市或盘整为主2010年楼市的走向如何？还会继续疯涨下去吗？记者昨日采访的多位专家认为,楼市大跌可能性不大,预计将以盘整为主。
对于楼市而言,政策面的影响往往远胜于市场因素。易居臣信市场研究中心杨晨青表示,由于政府出手打压房价的态度已经明朗化,市场成交量将明显回落,预计2010年二季度起,各区域二手房房价将陆续滞涨。
中原集团研究董事程澐博士认为,今年上半年国内房地产市场供应短缺矛盾依然突出,市场将继续高位运行,“2009年销售市场持续活跃使得开发商快速回笼了资金,期望开发商能降价促销已是难上加难。”不过他预计下半年市场会进入高位调整期,房价涨幅或将趋缓。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁判断,由于宏观经济仍处于回暖期,调控力度不可能超过2007年。因此宋丁认为,“至少在1季度,楼市将处于僵持状况,此后的走势则取决于调控力度,但房价大跌的可能性不大”。
元旦楼市“半价”满天飞原价是多少谁也说不清
3万多套新房元旦上市 开发商纷纷打“促销牌”让购房者一头雾水
刚刚过去的2009年末，国家在不到半个月的时间里连续出台包括税收、土地等多个调控政策，悄悄来临的2010年，元旦楼市将给新一年的楼市定下一个怎样的基调？调控之下，是否会有更多的刚性需求者在新年住上自己的新房，还是依旧被越来越高的楼价远远抛在门外？
昨日，记者巡盘发现，从荔湾、海珠到天河、大学城、增城等，元旦楼市处处可见新货，3万套新货在促销声中密集上市。然而，开发商虽然加大了推货力度，甚至喊出“半价卖楼”的噱头，但是真正的折扣却很少，更难见楼价有下降迹象。老百姓想买房，市区单价万元以下几近绝迹。托起元旦楼市的改善型需求者，一边喊贵，一边犹豫着要不要进场；一边希望楼价降，一边又看涨后市……
有楼盘封顶后迟迟不开盘
昨日上午，记者跟随广州市国土房管局巡盘首站来到海珠区某大型楼盘。该楼盘昨日开放样板房，销售大厅挤满了人，热闹非凡。即将推出的新货在该小区中心，且均为大户型，楼价已经定到了1.8万~2万元/平方米。然而，同样是该楼盘，在去年年初推货，有市民以不到1.1万元/平方米的价格买下；在4月份该楼盘的均价涨到了1.4万元/平方米。之后该楼盘进入了长达半年的沉寂期，虽然在这过程中，该楼盘三栋塔楼早已封顶，却迟迟没有申请预售证，也没见对外销售。在昨天，其销售还是有些含糊其辞，“在春节前开。”而其定价已经高达1.8万~2万元/平方米。短短一年，价格几近，即便从楼市复苏之后的4月份算，价格也已经上涨了六七成。
在大学城某楼盘，昨天恰好开盘，有市民向记者描述，“好挤，样板房里挤满了人。真不知道广州人怎么这么有钱。这么远，1.3万元/平方米也抢着要。”
滨江东售楼现场冷清
当然，并非每个楼盘都是人山人海。在滨江中某豪宅，起步价700万，整个楼盘就一台客，300套房子卖了一年多还有100多套。在滨江东的某二线楼盘，虽然打出了猜谜、自助比萨制作等吸引人气，现场还是稍显冷清。
改善型需求者成买房主力
一边喊楼价贵 一边买第二套房
巡盘下来，记者发现，广州老城区的房价已经顺利从万元/平方米迈入2万元/平方米时代。而在稍外围，包括白云、芳村、黄埔等地，楼价也已经迈进万元时代，个别区域已经向1.5万元/平方米发出了冲刺。即便是五六十平方米的一个小房子，总价都已经要七八十万元，甚至上百万。对于刚刚工作三五年的大学生来说，如果“不啃老”，光靠自己的微薄的薪水，除了选择“蜗居”之外，别无他法。
那么，到底谁在买房？
“这儿的买家大都是改善型需求者，基本都第二第三次购房了。”“我们面向的客户比较高端。”“七八百万，我们的客户都是老板。”如今的广州楼市，首次置业者已经很难进入这一门槛。在销售的口中，他们所面对的客户并不特别在乎价格，看中的是楼的品质。
陈先生，广州人，自由职业者，原来在芳村某楼盘有一个70多平方米的两房，如今想换一个大房。“之前预登记的时候说，只要1.5万~1.6万元/平方米就可以了，但是现在要1.8万~2万元/平方米，还是有点风险。如果还是以前的价，我即刻买，但现在还是要考虑一下。”陈先生看中的是三房单位，按照均价计算，总价在200万元左右，如何筹得这笔钱？“如果买的话，就把小房卖了。”既然觉得贵，为何又要买？陈先生表示，“这楼价什么时候降过？我肯定希望它降，但它肯定还会涨，只不过涨得不会像去年那么快了。”
在滨江东的某楼盘，看楼者郭小姐一边看一边喊贵，“太贵了，与收入不成正比。现在市区房价都要2万元/平方米，我觉得1.5万~1.6万元/平方米差不多。”而她看楼的目的在于，“看看，并不一定买。”
根据日前中国人民银行在50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示：有近七成城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，但是对于房价，45.9%的居民预期将上升。
2003年毕业、在广州某国企工作的何先生表示，从2003年到现在，广州的房价涨了五六倍，但是自己的工资基本没涨，“怎么买得起？”
十区两市新房多达3万套
阳光家缘网昨日的统计数据显示，元旦广州十区两市的可售商品房多达32932套，可售面积416.50万平方米。大批新货的推出，估计元旦的供应热潮将持续到年末，这是相当长的一段时间。
据悉，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，比2009年减少一成左右。供应量的区域是番禺和花都，两区的供应量占全市一半。供货最为庞大的番禺区，随着亚运城8000套住宅上市，新增供应达到全市三成。市民最关注的中心城区，包括天河、越秀、海珠、荔湾、白云、黄埔，2010年新增供应萎缩三成，预计新增商品住宅供应为2.2万套，与2009年前11月的3.08万套相比，减幅达到了30%。
业内人士预计，今年下半年市场供货量非常少，而目前众多开发商正在积极赶工。在这种背景下，不少专家表示，广州今年楼市还是万元时代。
促销吹得响 到底平多少
虽然中央调控新政并没有撼动高高在上的房价，但是市场的推货量明显增多，促销活动也比之前热闹了不少，有的打出“清货一口价”、有的是“9.8折”、有的是“N+1”的诱惑、有的是“诚意金5万元可当作10万元用”。这些折扣果真比之前优惠吗？某楼盘的销售告诉记者，“其实我们之前一直都有9.7折，5万元购房券是新推出的。”而问题在于，该楼盘如今都没有公开定价，而且新货比去年四月已经涨了4000~6000元/平方米，这5万元的折扣，谁也不知道是不是定价时早就预留的。
最雷人的是最近几乎所有的司机打开电台，就会听到“楼市特别消息：楼价在波动，×××，元旦半价销售！×××，元旦半价抢购”的广告。在金融危机最严重的时候，广州也没听说过有楼盘半价销售，而今的半价销售又有什么花样？广告中只有半价卖楼，谁也不知道其原价是多少。而该楼盘在花都，离市区40，但是打对折之后，依然在1.5万~2万元/平方米。（广州日报）
元旦小长假来到，楼市传统"小黄金周"来临，与往年相比，由于上两周调控信号频出，令楼市观望气氛有所抬头。记者走访广州主要楼盘时发现，虽然有部分发展商开始积极促销，甚至久违的"半价卖楼"重现江湖，但与发展商加快推盘和加大促销力度的积极态度相比，因为楼价整体仍然太高，后市政策又不明朗，不少受访市民的看楼购房积极性并不高。
"半价开盘"有水分
记者走访时发现，因近期楼市宏观调控政策频现，开发商的心理防线开始松动，早在两三个星期前，就有不少楼盘赶在元旦前开盘或提前打出优惠折扣推货。
打开报纸不难发现，久违的优惠促销折扣重现楼市。某房地产网的统计数据显示，元旦期间，广州至少50个楼盘有折扣，花都别墅大盘美林湖国际社区甚至打出了"半价开盘"的广告，其新组团金色溪谷将半价卖楼。
珠江新城某楼盘营销负责人在接受记者采访时指出："最近从中央到地方出了那么多政策，意图很明显，但这些政策还没落到实处，目前心理影响大过实际。因为后市谁都看不清，很多买家都会选择先看看。对这样的市场，我们觉得要在新年里抢先吸引人气，卖了楼才是硬道理，促销优惠当然是必要的。"
开发商促销不多
记者走访时发现，虽然元旦各楼盘打折促销广告不少，但促销幅度显然不是太有吸引力，通常都是额外九六折到九九折，有些楼盘甚至以新组团"全面升级"为由，先将价格抬到高点，再打惊人折扣。
在元旦楼盘的报价单中，广州市中心单价在1万元/平方米的楼盘基本绝迹，越秀老城区和天河珠江新城很难找到2万元/平方米以下的楼盘。天河某企业经理杨先生表示，他原本想在市区买套大一点的单位换房，他看中的几个楼盘近期开盘价都高达每平方米二万五以上，就算他月入两万元，也觉得负担不起。"元旦快到了，我收到不少楼盘有优惠折扣的促销短信，楼价还是高，我们决定还是带孩子出去玩，不看楼了。"
有业内人士表示，2009年，发展商超额完成任务，不用象往年一样"冲年关"，由于"不差钱"没有促销冲动，推广也就相应减少。今年是广州亚运年，又有地铁等多项市政利好，大部分发展商看好后市，不会轻易降价，甚至有意"高价缓售"。正是这两大原因，令元旦楼市促销不多，甚至涨价，看来想在岁末年初"捡便宜"买楼的市民还是会失望。
地铁盘、亚运盘是焦点
因近期地铁五号线开通，广州亚运城刚拍出"中国地王"，不少临近地铁和亚运城的楼盘都借机加大推盘力度，令"地铁盘"、"亚运概念盘"备受市场关注。地铁盘中的逸彩新世界、东山一品、逸翠湾，亚运盘中的保利公馆2010、庄士映蝶蓝湾，都有望成为今年元旦市民看楼的热点楼盘。
记者调查发现，因为区域和市场利好明显，地铁概念盘和亚运概念盘近期价格大幅上涨，如原来均价1万多元/平方米的逸彩新世界因为五号线开通，新一期的报价就高达1.4万元/平方米；地铁黄沙站的逸翠湾原来均价约1.8万元/平方米，新组团报价直奔2.3万元/平方米；亚运城附近的保利公馆2010，前期报价7500-8500元/平方米，目前报价已直逼1万元/平方米。
有买家表示，这些楼盘虽然报价已涨了不少，但确实有重大利好在前，特别是老城区的楼盘，市场稀缺性也高，"错过了也许就没有了"，元旦时还是会去看一看。
-业界预测
新年楼价不会大起大落
去年12月以来，虽然新预售证发放增多，不少发展商加紧推盘，销售业绩不如前期，特别是12月下旬，受宏观政策影响，一手市场的成交量和签约量逐步减少。
中原地产项目部总经理黄韬表示，元旦小黄金周的广州楼市将没有惊喜，平淡收场。一方面是因为近期调控政策频频，不少新盘都抢在节前开售，真正在元旦开盘的很少，市场亮点不多，供应不足；另一方面，因为2009年消化了大幅的刚性需求，在新供应不多、价格高位的情况下，市场整体需求有所下降，近期开售和认筹的楼盘，市场反馈没有预期热烈。
黄韬预测，目前出台的一系列政策，虽然一方面针对开发商，意在遏制部分炒地、囤地行为；另一方面也主要打击投机性购房行为，这些政策虽然对遏制部分城市房价过快上涨能起到一定作用，但直接影响估计不会太大，新年楼价仍将在高位波动，价格不会大起大落。（华商报）
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