[摘要] 楼市“发烧”的背后，究竟是什么在牵着房价薄弱神经?逼近万元的均价背后的成本价又是多少?
每平米造价不超3190元
土地均价为1082元/平方米
毕萧昱向记者提供了一份2010年9月西安市土地市场成交统计，记者从统计上看到，9月份西安市挂牌供应12宗住宅和商业地块，面积合计658169.7平方米，环比上涨50.8%;其中住宅用地供应9宗，合计624984.8平方米，占土地供应总面积的95%;商业用地3宗，面积33184.9平方米，占土地供应总面积的5%;整体上看来，9月份全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重相当大，且涨幅十分明显。
9月份土地市场成交11宗，成交面积为243692.5平方米，成交价为26388万元，土地均价为1082元/平方米。毕萧昱称，其实拿地价格对现在已经开盘的房价影响并不大，影响的至多是一两年以后的价格，也就是说现在的现房甚至期房，土地是一两年前就已经买好的。
西安基本建筑原料涨幅不大
钢材价格上涨到底对房屋成本有多少影响呢?
昨日记者来到位于十里铺的东岭物流中心，做了多年钢材生意的刘先生拿出了6月和9月向西安市场供应的钢材价格表，记者分别对比了9月29日和6月22日八钢和酒钢HRB335Φ12-14mm螺纹钢价格，两个出厂地的钢材价格分别都有150元和130元的涨幅。
随后，记者又走访部分陕西秦岭水泥批发商发现，西安市场的水泥价格除5月有两次上涨以外，基本保持不变，常用的水泥：500号-32.5RPO-42.5和42.5R的价格分别为每吨358元、378元和398元，而邻省河南因为地震水泥出现全线上涨，每吨水泥上涨100多元，预计未来水泥的价格还会上涨。
“这个波动其实是在正常的范围之内，对我们做钢材生意的而言并不是什么暴涨。”刘先生说。
建筑成本不超3190元
昨日，北郊一工程单位不愿透露姓名的总负责人向记者提供了一份2010年7月他们自己的工程预算清单，清单显示，不包括土地价格，在西安每平方米房屋的造价约为1468元，而按照标准(高档小区)来看，造价成本不超过3190元。
知情人爆料：投机商炒热楼市
面对西安楼市在二次调控之下依旧呈现火热态势，在东郊做生意的张先生坦言：其实西安楼市根本没那么热，都是被投机商炒出来的。张先生说，这些投机商大都是最近三四年随着楼市升温才诞生的，这些人手里都有很多闲钱，一般都在500万元以上甚至数千万，但没有合适的项目投资，“存到银行，利率太低，现在通胀还会引起货币贬值，投资股市，风险太大，而投资工业和企业，获利周期更小，而且还有可能赔本，现在只有楼市一直存在较高的预期，理所当然地吸引了大量的投机热钱，更何况，房地产商也很需要吸收这些资金。”
张先生说，三套房不予贷款的政策以及首付比例调整至30%以上等等对他们来说根本起不了作用，因为他们买房就不需要贷款，而且一般都比较喜欢期房，甚至在开发商尚处在拿地阶段时，他们的资金就已经介入了，因为这样的房子比较便宜，在期房或开盘后，他们会以较低的价格将房子全部买下，待日后房价上涨时再以市价卖出，“这样获利肯定会远远大于银行或其他行业。”
而对于投机商和房产商的关系，张先生坦言：“我姐姐其实就是投机商中的一员，因为靠小本经营，她十几年下来赚了一千多万，现在有钱了，小利根本看不上了，只有投到房地产上才会获得更大的利润。比如按照银行千分之二十五利息，一千元一年后可以赚到25元钱，只有本金的1/40，但按照1万元每平米的房子，一年后可能涨到两万元或甚至三万元的增值速度算，一年后则是两三倍的赚。像这种获利方式，谁不心动啊!虽然普通百姓很讨厌这些人，但房产商业却非常喜欢投机商，因为他们盖房需要钱，投机商有的是钱，只要他们的投资利息低于银行贷款，房产商就会和他们合作以减轻银行贷款成本，这样房价怎么能不高呢?”
举措：加大改善廉租房最有效
那么如何才能使房价真正降下来呢?毕萧昱认为，减需增供是现在宏观调整的主旋律，政府一定要增加廉租房、经济适用房的比例，同时加强监管。“政府如果想让更多的穷人买得起房，就应该出让60%的土地面积用来建廉租房、经适房，而剩下的40%可以在离城市稍远、环境较好的地方开发房产卖给富人，并大幅度提高这种地块的房价。廉租房、经济适用房的单位人口密度也要远远大于给富人盖的房子，这样就不会吸引富人的兴趣，有钱人交通很方便，根本不会考虑交通对房屋选择的影响，所以宁愿贵些也要买好房子，这样根本不会影响穷人的需求了。”毕萧昱说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
