[摘要] 差别化住房信贷政策可能继续升级，针对的或为第二套房以上（含二套房）的存量房贷。
（来源：21世纪经济报道）差别化住房信贷政策可能继续升级，针对的或为第二套房以上（含二套房）的存量房贷。
2月
他透露，若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上（含二套）存量房贷利率上调至基准利率1.1-1.2倍。不过他同时强调，政策仍在酝酿之中，能否最终成行还很难说。
2月14日，接受本报记者采访的多家国有银行个金部门人士表示，目前尚未接到上调存量房贷贷款利率的通知。
对于商业银行和房地产人士而言，目前背景下动存量房贷利率难度非常大。
不同于2008年底房地产信贷刺激政策出炉之后，商业银行将存量房贷利率优惠由8.5折统一调至7折，时过境迁，在2011年房贷利率紧缩时期，优惠政策或将不复存在。
房贷去杠杆化
1月26日，号称史上最严厉的房地产调控政策“新国八条”出炉之后，尽管个人住房市场成交量在下降，但并不意味着房贷需求的紧缩。
2月14日，某国有大行北京分行个贷部人士告诉记者，“尽管2月份刚上班，但贷款额度又快告罄，领导正在催促大家加班加点赶紧放款。”
动存量房贷的念头，源于决策层对目前银行房贷杠杆化忧虑。
过去几年，商业银行个人住房贷款余额呈现出向京沪等房价上涨过快的城市过度集中的现象。上述银行业人士估计，京沪两地房贷余额相加占其整体房贷余额的比重在某些国有大行已占到三到四成左右，而在一些中小银行，这一比例或更高。
不过，央行数据显示，截至2010年末，购房贷款余额6.2 万亿元，同比增长29.7%，其中北京市个人住房贷款余额3476亿元，占比并不高。
同时，以2010年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加604亿和543.8亿元，两者相加尚不足当年整体1.3万亿新增个人房贷的10%。
某股份制银行个金部门负责人认为，此举的主要意图在于存量房贷去杠杆化，“过去两年，北京、上海等部分城市房价上涨过快，是房价泡沫化的典型，银行业因此积聚了大量信贷风险，房贷需要去杠杆化。”
上述人士认为，尽管目前没有确切统计，但在北京、上海房价上涨较快的城市，一个家庭拥有二套以上的个人住房贷款的并不少见。
操作难
然而，前述调存量的说法，遭到了商业银行及地产界人士的质疑。
“可能性不大！”北京中原地产一位人士说。
在某国有大行北京分行个贷部负责人看来，政策遭遇的现实阻力主要来自于法律程序 即若更改存量房贷计息方式，需要客户签署补充协议，而若客户没有签署补充协议，银行强行上调，从法律上是存在问题的。
“若更改折扣，涉及到更改房贷合同的问题。”上述北京中原地产人士亦称，尽管不同的银行，甚至同一银行合同制式多有差异，但大多标准制式的贷款合同，会将房贷利率折扣表述明确，如“在合同存续期内，按照基准利率的85%或70%执行本合同。”
“基准利率可以调整，但折扣是合同约定的。”上述中原地产人士说，每年银行可根据央行发布的利率水平，银行有权在一年到期以后，执行新的利率水平；但计息方式不能轻易改变。
“如果银行单方面改变计息方式，需要法律上重新签订协议，这是一个硬性障碍。”上述大行北京分行人士也表示。
不过，某股份制银行个金部负责人则认为，所谓法律依据的问题并不大，“如果要调的话，法律依据是充分的。我国是利率管制国家，大多银行签订的合同也都为利率市场化、法律和政策调整保留了空间。”
显然，与2008年底金融危机后出台的房贷产刺激政策相比，利率优惠调下来容易，调上去难，客户很难开口答应。
2008年10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；随后七折优惠逐步扩展到存量房贷。
当时商业银行有两种做法，以工行为例，采取系统直接下调的方式，无需再签新协议；有的银行则是通知客户需要补充签署一个新协议。
外资行：首套房利率优惠告罄 二套房贷均上浮20%
随着上调存款准备金率、加息、新“国八条”等政策不断加码紧缩力度，处于资金需求旺季的年初，资金面供不应求局面凸显，向来以高门槛、差别化服务著称的外资银行近期也开始“一视同仁”起来。
《每日经济新闻》调查发现，外资银行春节后基本取消了首套房利率优惠，对二套房贷款的审核也日趋严格，在国家政策规定的不
首套房利率优惠年后告罄
《每日经济新闻》昨天（2月14日）调查发现，向来以差别化服务著称的外资银行目前正在实行和中资行类似的房贷政策，春节后基本取消首套房贷款利率优惠，首付均在三成以上。
一位持有新加坡绿卡的外企白领表示，去年12月曾看上宝山一套总价300万元的三居室，当时从花旗银行和大华银行两家外资行了解到，首套房首付三成，利率一般打9折，低于政策规定的八五折优惠。
“当时犹豫了一下没有出手，两个月后再去咨询，发现首付成数和利率双双上调，两家外资行已基本取消首套房贷利率优惠，首付则由三成涨至四成。”上述人士表示。
东亚银行一位房贷业务员表示，该行目前的首套房贷款利率一律按照基准利率操作，政策规定首付不能低于三成，但客户一般都要付到四成以上。
星展银行则规定，购买首套住房的家庭，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，贷款首付款比例不得低于30%。
而花旗中国总行的相关负责人表示，该行暂时仍按照国家政策，首套房贷利率不低于基准利率的85%，首付三成。不过记者从侧面渠道获悉，上述八五折利率很难申请得到，且花旗总行随时可能调整政策。
二套房贷一般上浮20%
相比之下，外资行对二套房贷款的政策均一致，规定利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例不得低于60%。
而记者实际调查发现，新“国八条”出台、加息等的轮番轰炸下，市场资金面趋紧，外资行对二套房的贷款利率一般都在基准利率的1.2倍左右。
东亚银行一位房贷业务专员表示，该行二套房贷款做得很少，利率至少是基准利率的1.1倍，普通住房的二套房一般都按基准利率上浮20%，非普通住房则上浮30%。
至于二套房的认定标准，外资行则严格实行“认房又认贷”的原则，如星展银行规定，审核人员必须通过查询征信记录、房屋登记信息系统等形式的尽职调查，确信借款人是否曾经贷款购房，以及借款人的家庭，包括其配偶及其未成年子女名下实际拥有的成套住房数量。
高端客户房贷优惠亦取消
《每日经济新闻》还了解到，2010年首套房贷款利率7折优惠政策取消后，部分外资行曾针对贵宾理财客户推出特别的房贷利率优惠，近期上述优惠政策也被取消。
据前述外企白领透露，他的固定月薪在5万元上下，堪称银行的优质客户，但在现行的房贷政策下，也无法申请到外资行的首套房贷款利率折扣。
对此，某外资行业务部门主管坦言，“现在能贷到款就是的优惠，哪还有什么特别优惠。”
上述人士表示，1月底所有的银行都停止放贷，2月份又放开了一点，现在越是大的银行资金越紧张，四大行和股份制银行普遍出现了客户排队等贷款的现象。“感觉资金面比2010年紧张得多，甚至超过了金融危机期间，超额存款准备金加码后还会更紧张。”
一家跨国企业资金部负责人透露，目前和该公司合作的5家中外资银行都在严控信贷额度，借款利率均在基准利率基础上上浮至少20%。（每日经济新闻）
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