[摘要] 尽管不少开发商2010年交出了亮丽的业绩答卷，不过隐藏在业绩增长背后的资金链问题仍不可小觑。Wind数据显示，截至3月20日，已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。
（来源：中国证券报）尽管不少开发商2010年交出了亮丽的业绩答卷，不过隐藏在业绩增长背后的资金链问题仍不可小觑。Wind数据显示，截至3月20日，已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。
29家房企现金流下滑
Wind数据显示，已披露年报的42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。从年报来看，开发商对于楼市的投资并没有放缓，新开工面积仍然保持在较高水平，因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。
大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产（600048）2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。公司对此表示，2010年房地产项目投入增长较多是导致经营性现金流下降的主要原因。此外，万科（000002）、首开股份（600376）、华侨城A（000069）等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。
万科在年报中直言，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全。另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。
值得注意的是，房企现金流情况在年内出现了较大波动。2010年一季度，上述42家房企的经营性现金流量净值仅为-355.83亿元，到了二季度回升到-259.47亿元，而三季度和四季度分别为64.37亿元和37.66亿元。随着调控政策逐步落实，加快资金周转已经成为各个开发商的经营宗旨。
虽然资金面临层层压力，但2010年开发商的投资和开工热情没有被调控政策所“熄灭”。的房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来值。
资金链受到挑战
银行房地产贷款收紧、二级市场涉房再融资被阻，再加上加息导致资金成本增加，开发商的资金链受到了各种挑战。2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。多个城市出台的商品房预售款监管方案，也对预售款的使用进行限制。
数据显示，2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案，计划募资金额超过760亿元。不过到目前为止，尚无一例成功实施。其中，已有7家停止实施、1家未获通过，其余的有21家获得股东大会通过、2家董事会预案、3家证监会通过。金地集团（600383）、保利地产等房企仍在等待资本市场资金阀门重新开放。
国泰君安研究人士指出，从目前资金情况看，如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。因此，短期虽然一些企业资金面已经恶化，但没有很大的破产压力。要等到年底时真正的压力才会出现，房企大面积的降价销售有可能出现在下半年。
350亿热钱流入 影响不了房地产价格总趋向
（来源：新华网）
日前，国家外汇管理局副局长王小奕以《中国外汇》学术委员会委员身份在该刊撰文，指出在中国资本账户存在管制的情况下，少量“热钱”的流入，并未冲击到中国经济和金融体系，并不能影响中国股市和房地产价格的总体趋向。
王小奕指出，在中国资本账户存在管制的情况下，大部分的资本流入是有真实交易背景的，基本上是中长期投资。不排除通过一定渠道流入少量投机资金(“热钱”)。对于全球流动性过剩和“热钱”流入的威胁，应以更沉稳和成熟的心态来认识和应对。与少量“热钱”相比，国内的投机资本力量对股市楼市的作用更不容小视。
此外，他建议，要推进人民币汇率形成机制改革，真正形成双向浮动、有弹性的汇率机制，并通过一定手段，提高跨境资金的投机成本。同时，要拓宽外汇资金流出渠道，均衡管理跨境资金的流出和流入。
今年2月中旬，外汇局发布《2010年中国跨境资金流动监测报告》，首次披露官方估算数据：2010年“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%，占当年GDP的0.6%；过去10年，“热钱”总体呈小幅净流入态势，年均流入近250亿美元，占同期外汇储备增量的9.0%。该报告认为，我国大规模跨境资金净流入与实体经济活动基本相符。虽然存在蚂蚁搬家式的“热钱”违法违规流入，但尚未发现正规金融机构大规模集中流入的情况。
355亿美元“热钱”流入中国68.5%进楼市
去年243亿美元外资流入中国楼市
由热钱涌入所带来的流动性过剩一度被指责是引发我国资本市场泡沫的主要因素，不过国家外汇管理局(下称“外管局”)昨天发布的《2010年中国跨境资金流动监测报告》(下称《报告》)揭示，此观点缺乏数据支持。不过，外资对于我国房地产市场的影响不容忽视。
密切关注外资对房地产业影响
《报告》指出，来华直接投资行业主要集中于制造业与房地产业，尤其是近年来房地产行业外资流入增速较快，外资流入对房地产行业健康发展的影响需密切关注。
据商务部统计，从2001年至2010年，制造业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在50%以上，2010年略有下降至47%；房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006以后占比逐步提高，2010年达到23%，其投资以现汇为主并基本结成人民币使用。
根据商务部1月18日公布的数据，我国2010年外商直接投资(FDI)为1057.4亿美元，同比增长17.4%，创出历史水平。以此计算，去年流入房地产业的FDI达到了243.2亿美元。
中国社科院经济研究所袁钢明教授表示，外资流入对于推高房价，引发我国房地产市场泡沫的作用不能忽视。
“中国本身的经济增长对于外资仍存在极大的吸引力，其中蕴含的低风险、高的投资机会必然受到海外投资资金的青睐。”袁钢明说，我国股市、楼市等市场所受到的外资流入的影响是较大的。
他认为，监管层应提高宏观调控的有效性，抑制经济过热和房地产等市场的泡沫，降低海外资金从中投机获利的机会，从源头上抑制热钱的流入。
跨境资金流动主导股市
缺乏数据支持
一般认为，跨境资金持续大量净流入，外汇储备大幅增加，可能扩大人民币流动性，在一定程度上引发我国股票市场的泡沫现象，而一旦这些资金集中流出，又可能引发市场的暴跌。不过，外管局发布的《报告》则指出，影响我国股市发展的因素较多，跨境资金流动主导境内股市运行的观点缺乏数据支持。
《报告》显示，近年来股市波动和外资净流入之间并没有呈现出密切相关的关系。
例如，2007年10月起，上证综指从6000点的高位一路下滑到2008年9月后的2000点以下，而在此期间我国外汇净流入达到峰。同期，受美国次贷危机影响，许多新兴市场经济体出现了外资流出，股市与汇市同时下跌的现象。再如，2010年国内股市下跌14%，在全球股票市场中的表现倒数第三，但当年人民币3%，外汇储备增量创历史次高水平。
《报告》强调指出，外汇查处工作中，有发现企业、个人外汇资金结汇后违规投向股市的情况，包括外资资本金结汇后违规流入股市、以虚假购销合同方式获得资金后投入股市等。2010年外管局打击“热钱”专项行动中查处并通报了几家企业的违规行为，但从检查情况来看，这并不是普遍现象。
对这一结论，中国人民大学财经学院副院长赵锡军表示赞同。
“对境内A股市场影响的主要是境内投资者和境内的资金，是人民币资金而不是外资，”赵锡军说，“包括QFII等在内的外资流入可能会对某几只股票产生影响，但不会主导股票市场大的趋势。”
此外，外管局还否认了有大量外资可能通过贸易信贷等途径流入股市的情况，《报告》指出，国际金融危机爆发前，在汇差、利差因素驱动下，我国企业大量出口预收、进口延付。而危机发生后，企业转而集中还贷，短债余额急剧减少，但我国并未发生外债违约，这表明贸易信贷资金大都进入了生产领域。
对于可能有大量热钱通过香港进入内地市场的说法，《报告》也认为，这一说法有些夸大其词。《报告》指出，香港与内地之间的往来基本可以说清楚，两地间经贸往来也大多有真实合法的交易背景，不能混同于“热钱”违规流动，尤其是香港人民币离岸市场的发展使得大量国际资本只需在香港投资，不需要直接进入内地市场。
肯定QFII稳定股市作用
此外，对于合格境外机构投资者QFII项下的外资流入对于股市的影响，《报告》整体呈肯定看法。
《报告》称， 2007年至2008年间，受本次国际金融危机的影响，国际金融市场普遍面临信心及流动性不足的困难，国际投资者放慢了申请QFII资格及汇入资金的节奏，QFII项下资金流入规模也有短暂的下滑。但在此期间，QFII机构在我国证券市场的投资仍然保持着平均70%以上的持仓量，无清算及汇出投资本金的情况发生，在一定程度上发挥了稳定市场的积极作用。
自2002年我国推出QFII制度以来，QFII项下资金流入快速增长。截至2010年底，外管局共批准97家QFII机构共计197亿美元的境内证券投资额度。同期，QFII机构累计汇入投资资金184亿美元，累计汇出资金(均为，无投资本金的汇出)30亿美元，累计净汇入资金154亿美元。
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