开发商资金链吃紧 底价拿地频现土地流拍渐多

房天下综合整理  2011-04-07 10:13

[摘要] 随着“新国八条”细则落地、限购令、房产税试点等调控手段出台，一季度全国土地市场出现冷清景象，难觅地王踪影，多地的土地市场底价成交，土地流拍风潮渐起。业内人士认为，土地市场的冷清状况背后反映出开发商资金链绷紧。

（来源：中国证券报 周文天）随着“新国八条”细则落地、限购令、房产税试点等调控手段出台，一季度土地市场出现冷清景象，难觅地王踪影，多地的土地市场底价成交，土地流拍风潮渐起。业内人士认为，土地市场的冷清状况背后反映出开发商资金链绷紧。

多地出现流拍

2月23日温州推出了12幅地块，全部遭遇流拍。南京在一季度成交的12幅地块中，8幅是底价出让。

3月15日，佛山禅城区张槎路南侧3万多平方米地块，因无人竞拍遭遇流拍。2月底，东莞住宅地亦遭遇流拍。这股流拍风随后刮到了合肥、芜湖、湖州、南通、苏州、青岛等城市，大部分原因都是无人竞买。

市场人士认为，近期土地的频频流拍，一方面是开发商缺资金的表现，另一方面也反映了开发商进入恐慌状态。

广州2011年首场土地拍卖3月24日以冷清收场，在推出的5幅地块中，4幅地块全部以底价成交，1幅流拍。其中的住宅用地被碧桂园以4.3亿元的底价获取，折合楼面地价约2602元/平方米，而该地块附近曾经的亚运城地王项目楼面地价高达5800元/平方米。

就在前一日，碧桂园底价获取了东莞一商住用地。在调控形势并不明朗的情况下，碧桂园依然积极补充土地。

不完全统计，“万保招金”地产企业在今年都有多幅地块入账，万科在上海、杭州、武汉等地拿下12宗土地，交易金额超过66亿元；保利地产、金地集团和招商地产也在青岛、武汉、长沙等地积极拿地。但与去年同期相比，房企拿地热情和速度都大幅降低。

业内人士分析，现在调控政策从严，如果拿地火爆就是不正常的现象了，但是现在这样全部底价成交，又出乎意料，显示出开发商对后市过分担忧的心态。

资金链趋紧

在新一轮的楼市调控政策下，保障房用地不断增加，土地市场价格稳中有降。

有业内人士认为，目前土地市场的冷清状况背后有深层次的原因，除了楼市前景不明朗之外，开发商长期以来过度依赖银行贷款、负债率畸高的开发模式，令其在当前货币政策下，资金链明显绷紧。对于一些开发商而言，目前紧要任务是消化现有项目，回笼资金。

业内人士认为，土地市场冷清说明了开发商对于土地储备、土地利用的理性回归。土地市场的短期盘整使得少数以囤地、炒地为牟利手段的非主流开发商将被陆续清理出局。但也有业内人士认为，因为需求低迷，地方政府不会选择这个时机出让品质好的地块，加重了市场的低迷表现。

《今年住房供地计划或近期公布 地价料稳中略》

（来源：中国证券报）继去年首次在范围内编制住房供地计划后，国土资源部相关负责人6日表示，2011年的住房供地计划已基本编制完成，目前正在讨论完善中，将在近期适时向社会公布。

对此分析人士认为，今年供地总规模可能与去年总体持平，其中保障性住房供地将大大增加。对于地价变动趋势，则可能保持稳中略升的水平。

保障房供地增加

国土部数据显示，2010年住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，同比上年增长64.1%，但仅仅完成全年计划的67.9%。“2010年是住房用地供应计划编制的年，存在各地前期调研和论证不够充分、预测不够准确的因素。但总体来看供地计划执行情况较好，而且主要热点城市住房用地供应计划落实情况普遍较好。”国土部相关负责人表示。

中国人民大学商学院副教授俞明轩[消息 价格 户型 点评]认为，今年保障性住房供地规模将大大增加，在此基础上，住房供地的总规模可能不会比去年减少。对于能否完成1000万套保障性住房的供地计划，除了依靠政府推动外，也需要借助一部分市场力量，调动相关单位和企业的积极性。

目前北京市已公布2011年度供地计划，其中住宅供地计划为2550公顷，廉租房及公租房用地300公顷。北京市国土局要求，力争在前三季度完成全年保障性住房用地供应任务。未按时完成保障性住房用地供应计划的区县，原则上不得再供应商品住房用地。

国土部此前表示，建设1000万套保障房的土地供应计划拟于3月份编制完成，而且在土地年度计划中全部单独列出，1000万套保障房土地一定做到应保尽保。

地价料稳中略升

与此同时，去年住房供地计划执行过程中也出现了一些问题。如一些地区出于争取补助资金和年度新增建设用地计划指标的考虑，住房建设计划规模和用地计划规模偏大。部分地区则因为地方财政困难，融资渠道有限，资金落实不了，建设项目难以推进。

中国证券报记者还了解到，另有少数项目用地仍实行毛地出让，在房价上涨带动拆迁成本上升的背景下，征地拆迁进展缓慢，造成已批准的土地不能及时转变成有效供给，影响了供地计划的实施。

国土部表示，将提早谋划2011年住房建设用地管理工作。抓紧完善相关审批手续，加快已供土地的开发建设。对已安排的保障性住房用地，严格监管、督促按期开工建设。

对于楼市的冷清局面会否影响到供地计划实施，俞明轩认为，土地是否会大面积出现流拍局面，一方面取决于市场形势，另一方面则取决于土地底价。土地价格是市场和政府的双重因素决定的，至于今年的价格走势，大幅上涨或下跌的可能性都不大，可能出现的情况是在去年基础上略有上涨。