[摘要] 高达9%以上的预期年化收益率使得房地产信托产品成为信托理财市场当之无愧的“明星”，然而近期有关房地产信托收紧的传闻不绝于耳。面对日趋严格的监管环境，信托公司对这项业务的态度也有所分化，在房地产信托收紧预期之下，部分信托公司悄然提高了认购门槛。
收紧传闻频传 房地产信托认购门槛提高
（来源：上海证券报 唐真龙报道）高达9%以上的预期年化率使得房地产信托产品成为信托理财市场当之无愧的“明星”，然而近期有关房地产信托收紧的传闻不绝于耳。面对日趋严格的监管环境，信托公司对这项业务的态度也有所分化，在房地产信托收紧预期之下，部分信托公司悄然提高了认购门槛。
监管趋严
“虽然最近有很多收紧的传言，但我们还没有接到正式通知，目前房地产信托业务还在照常进行。”重庆一家信托公司的相关人士向记者表示。在日前召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康(专栏)表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。
刘明康说，当前风险形势依然严峻。在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。
刘明康的表述被视为新一轮房地产信托收紧的信号，近期在信托业引起了热议。“目前还不能肯定房地产信托是否要收紧，如果收紧的话，信托公司也只能按照银监会的要求执行。”上述重庆的信托公司人士表示。
事实上，自去年以来，银监会一直在提示房地产信托业务风险。去年11月份，银监会曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，收紧房地产信托业务。这一政策对房地产信托业务产生一定的牵制，但是在政府对房地产行业进行调控的背景下，银行对房地产行业信贷闸门趋紧，而房地产企业从资本市场等渠道融资也受到严格限制，使得很多房地产企业不惜以较高成本寻求信托渠道补充资金，房地产信托增长依然较快。根据信托业协会公布的数据，截至2011年一季度末，我国信托资产规模达3.27万亿元。其中投向房地产的信托新增规模达710.98亿元，根据去年全年新增2864.08亿元的数额，这个增速与去年平均每季度房地产信托增速基本持平。去年底房地产信托余额为4323.68亿元，在当时全部资金信托中占比14.95%，今年看来，占比已经提高了0.63%，而与去年同期相比，则占比增加了4.94%。
门槛提高
对待越来越严格的监管政策，信托公司对待房地产信托业务的态度正在出现分化。一些稳健的信托公司正在主动减少发行房地产信托计划，而一些比较激进的信托公司则担心将来收紧之后会增加发行难度，正在加快发行节奏，以期在新的政策出台前发行更多的房地产信托计划。
“我们公司做业务一直比较保守，近期已经主动控制了房地产信托计划的发行。”上海一家有央企背景的大型信托公司的负责人向记者表示。这位人士表示，由于公司历来对风控比较严格，对监管部门的政策也是严格执行，因此在之前已经减少了房地产信托计划的发行。
不过，记者从四川、东北以及重庆等其他几家信托公司了解到，目前这些地方的相关信托公司并没有主动减少房地产信托计划的发行，有些公司反而加快了发行节奏。“以后的事很难说，收紧也是有可能的，现在能发就赶快发吧。”四川一家信托公司的相关人士表示。
从近期发行的房地产信托计划来看，目前房地产信托产品预期年化率普遍都在9%以上。而根据认购金额的不同，预期率也有所不同。由于“单个信托计划中单笔委托金额300万元以上的自然人将不受数量限制”的规定，目前在房地产信托监管趋严的背景下，不少信托公司都将门槛从前期的100万元提高到300万元。“目前我们公司发行的房地产信托计划中，100万元的认购指标早已经用完了，现在再买必须要300万元以上。”上述上海这家大型信托公司的人士表示。
据记者了解，目前房地产信托产品的率普遍在9%—12%之间，这样的率对投资者具有相当的吸引力。不过信托业人士表示，投资者在认购房地产信托产品同时，不仅要关注率，还要关注项目本身的风险状态。而相对来说，好的项目预期率一般都较低，而风险大的项目率可能会高一些，所以投资者要根据自身需求谨慎选择。
楼市调控下一步或盯紧房地产信托
（来源：辽宁日报 肖伟）风风火火了一年，因为去年《信托公司房地产业务风险提示的通知》及《信托公司净资本管理办法》两项新规的约束，仅仅在今年初短暂沉寂便又重新风生水起。在国家严格调控房地产市场的背景下，房地产市场的资金缺口让房地产信托再次成为市场中活跃的一员。
但高的背后往往是高风险的影子。在近日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。同时业内人士也慎重提醒，房地产信托的风险亟待关注。
暗示收紧房地产信托
无论是4月底信托公司进行的房地产压力测试，还是5月初监管层叫停房地产信托业务的传言，房地产信托总是吸引着市场敏感的神经。虽然到目前为止，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但房地产信托收紧的迹象日益突出。
在6日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康明确表示，要加强房地产信托业务的监管。刘明康在会上说，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。
这被许多业内人士认为是收紧房地产信托的信号。其实，或者暗示，或者“明示”，这并不是房地产信托遭遇的首轮“瘦身”。
去年11月份，银监会曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，收紧房地产信托业务。此后，房地产信托产品的发行量开始萎缩。仅仅在年初沉寂了一个月之后，信托公司看似谨慎的脚步又在一季度末为房地产市场大量吸金。
信托业协会此前公布的2011年一季度末信托公司主要业务数据显示，今年一季度新增房地产信托超过了700亿元，同比增长12.5%。根据去年全年新增2864.08亿元的数额，今年一季度的增速与去年平均每季度房地产信托增速基本持平。
楼市调控“发酵”信托
年初之后，房地产信托就好似重新插上了翅膀。据报道，去年底房地产信托余额为4323.68亿元，在当时全部资金信托中占比14.95%，今年看来，占比已经提高了0.63%，而与去年同期相比，则占比增加了4.94%。
有业内人士认为，这是在银行融资途径日益收窄的情况下，不少房地产企业转而寻求信托公司等渠道补充资金，从而造成房地产信托业务增长。之所以房地产信托日益火爆，归根结底还是银行贷款的门槛较高。
近日，央行公布的2011年一季度中国货币政策执行报告显示，针对房地产行业，从贷款新增量看，2011年季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。其中3月份当月新增房地产贷款1665亿元，同比少增321亿元。
有业内人士表示，“与信托相比，银行贷款会更加规范，银行会事先经过评估然后才会选择贷或者不贷，而信托的门槛则不会那样高。 ”
不管房地产市场中的钱从哪里来，房地产市场的发展以及房地产信托始终备受监管部门的关注。一方面，在上述银监会会议上，刘明康明确表示了要针对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判；另一方面，近日银监会也明确贷款新规计算方法。
楼市从银行贷款的不易，显然给了房地产信托“发酵”的机会。但西南财大信托与理财研究所研究员刘辉对此向媒体表示了担忧，“通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款，目前房地产的融资成本已经非常高了，普遍在20%以上，而其能承受的融资成本总是有限的。 ”
信托风险亟待关注
“发酵”的是机会，而同样正在“发酵”的还有风险。
在监管部门反复提示风险并加大监管的背景下，房地产信托如此大幅度地增长，也难怪刘明康在上述会上表示，当前风险形势依然严峻。
其实，“目前很多信托公司的产品都出现过到期融资方还不了款的情况，而且不少都是房地产信托，只是信托公司有能力用自有资金先兜底了而已。目前这类产品的风险在积聚。 ”有业内人士表示。
相对与风险，人们关注更多的也许还是。据报道，今年以来，1月、2月、3月房地产信托产品平均年化率达到了 8.27% 、9.25% 、9.40%。
有业内人士表示，如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的率可能会继续走高。 标准普尔资深董事陈锦荣就认为，在资金链面前，即便高额的融资成本，中资房地产商依旧会铤而走险。目前，中资房地产商的发债成本在 8%至11%之间。
当然，越高，风险也就越大。
有分析师对媒体表示，能够引发房地产信托风险的因素比较复杂，但是如果市场真的出现了大的起落，即使信托在防范风险方面有这样或那样的设计，资金的安全仍然有很大的风险。
但是，面对银行信贷的紧缩与持续走高的率，信托公司针对这块烫手山芋仍然有些欲罢不能。对此，有业内人士建议，“面对房地产信托的高风险，信托公司沿用以往的标准来衡量一个项目的风险已经不够，而应该用一个更加严格的标准来判断，这方面信托公司应该向银行学习，而对那些可做可不做的项目，信托公司大可放手。 ”
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