[摘要] 2011年楼市即将吹响半场哨，买卖双方的“和平球”，在6月份风云突变。截至19日，已有19个期房项目领证入市，一改之前供应低迷的状态。新盘的增加也使得楼市再次硝烟弥漫：开发商与买房人之间的博弈，开发商与政策之间的博弈，同一区域开发商与开发商之间的博弈……为了在竞争中抢得先手，各方奇招频出。
2011年楼市即将吹响半场哨，买卖双方的“和平球”，在6月份风云突变。截至19日，已有19个期房项目领证入市，一改之前供应低迷的状态。新盘的增加也使得楼市再次硝烟弥漫：开发商与买房人之间的博弈，开发商与政策之间的博弈，同一区域开发商与开发商之间的博弈……为了在竞争中抢得先手，各方奇招频出，楼市 也由此从卖方市场逐步转向买方市场。为此《广厦时代》针对当前的北京房地产市场，推出楼市版的“大盘奇谋”：“瞒天过海”、“以逸待劳”、“抛砖引玉”等将一一登场。
6月供应上涨115.8%
开发商为突围共谋三十六计
与上半年的整体走势不同，6月份的供应量出现了明显的增长，截至6月19日，已有19个期房项目领证入市，共提供商品房期房住宅6536套，与5月份同期的10个项目3029套商品房期房住宅相比，环比增长了115.8%。
供应的增长必然增大了销售的压力。据北京中原统计，目前北京存量房达到10.2万套，存量面积约为1298.2万平方米。按照2010年楼市成交均价计算，存量房市值高达2657.9亿元，严重影响了开发商的现金周转。
通过卖房缓解资金压力就成了开发商最直接、最迫切的任务，于是以降价卖房为目的的“楼市三十六计”开始上演：
●走为上计远洋直降出货
“走为上计”原是败战记中的一条，是在形势对自己不利时主动退却，保存实力、待机破敌。而引申到楼市中，“走”则是开发商为应对楼市变化提前出货的一大计谋。新年过后，第三轮楼市调控坚定了一些开发商加速“出货”的决心和态度。在“金三银四”失约、“红五月”也已落空的情况下，朝阳区的远洋一方是少有的在上半年3次开盘的项目。由于购房者普遍暂缓了购房计划，观望气氛浓厚，正常的开盘放量，销售必然难见起色。因此从3月初开盘时便直降4000元，而后的5、6月份的两次开盘也基本维持了之前的促销策略，销售率也始终在70%以上，快速出货的思路明显。
6月11日，远洋一方推出3号楼和7号楼两栋新房源，均价为21000元/平方米-23000元/平方米，包括了一至两居的小户型和部分三居室的改善型大户型。实际成交均价在21900元/平方米左右，与去年末23500元/平方米的成交均价相比，下降了1600元/平方米。
对于销售策略，远洋地产行政总裁李明在发布企业社会责任报告时就对媒体表示，远洋的定价完全是根据市场的变化。在淡季下，降价出货，走为上计是楼盘热销的真正原因。
●瞒天过海芭蕾雨悦都抢先开盘
从去年开始，房山长阳板块就受到了刚需购房人的青睐，也诞生了多个“日光盘”项目。不过随着刚需被逐渐消化，市场的购买力正在减少，而房山区的新盘供应依然比较充足，这就催化了区域间各个项目的竞争。
6月的第二个周末，也就是6月11日、12日，房山区关注的两大楼盘，首创·芭蕾雨悦都和中粮万科·长阳半岛先后推新。不同的是，两个项目虽然对外都称周末开盘，但芭蕾雨悦都最终却“瞒天过海”，早于长阳半岛一天选房，意图抢占长阳板块有限的购房人，同时，还推出了前所未有的全款9.2折、贷款9.5折这样的优惠，相比上一次开盘折扣提高2个百分点。对于购房人来说，开发商相互间的竞争，很可能会带动区域价格向下的调整。
●以逸待劳高端项目延长蓄客期
“以逸待劳”原指在敌人气势正盛之际，坚守阵地，消磨敌人士气，并寻找最有利的战机，从而后发制人、一举破敌。引申到楼市中，则是长时间地宣传和积累客户，选择适当的时机开盘，以避免滞销的尴尬。尤其是在以刚需为主的楼市中，许多高端楼盘都在何时开盘的拿捏上犹豫不决。增长蓄客期，更多地进行宣传就成了必不可少的步骤。
6月12日，昌平区的远洋·傲北别墅开盘。这也是远洋地产在京城首次尝试低密度项目。开盘当日便完成了四十余套认购，认购金额超过4亿元。在当前以刚需盘为主力的市场上，可谓成绩斐然。
对此，业内人士也表示，该项目从去年末就传出开盘消息，后因政策影响一拖再拖，同时也经历了比较长的客户积累过程。再加上2万-3万元左右的单价，相比奥北别墅区动辄4万元以上的独栋项目，更具性价比的优势。类似的还有4月份入市的高端住宅金茂府家园，作为2009年的地王，该项目经历了近两年的准备期，最终首期入市后便获得了超过九成的销售率。
●隔岸观火竞争加剧使购房人得利
“隔岸观火”之计，是指根据敌方正在发展着的矛盾冲突，采取静观其变的态度，坐待敌方矛盾继续向对抗性发展，以达到削弱敌人、壮大自己的目的。在目前的楼市中，由于限购政策的影响，使曾经的“卖方”市场逐渐软化，“买方”市场的趋势开始显现。供应量较大的区域，各个楼盘之间往往会竞争性价比和品牌的优势，这就给了买房人机会，可以货比三家，挑选最适合自己的房子。
上周北部的回龙观区域迎来新盘放量，领秀慧谷二期和纯新盘住总万科·金域华府先后入市，两个瞄向刚需的楼盘相距仅4公里左右，再加上另外三个项目，区域竞争异常激烈。几个大盘的相互制约也抑制了开发商涨价的冲动，最终领秀慧谷毛坯房均价在2万元/平方米以内，精装修的金域华府价格则在2.3万元/平方米上下。
这样的价格区间也获得了购房人的认可，金域华府1000套房蓄客4000组，开盘一个便成交了约100套。
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