限购政策升级 10至20城市或纳入新一轮限购范围

上海证券报  2011-07-21 10:02

[摘要] 下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这不仅意味着限购政策的实施范围将进一步扩大，同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示。中指研究院分析了100个城市的房价数据后认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，预计这将使全国商品房销售量出现2%至3%的下降。

下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这不仅意味着限购政策的实施范围将进一步扩大，同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示。中指研究院分析了100个城市的房价数据后认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，预计这将使商品房销售量出现2%至3%的下降。

今年上半年，房地产调控政策效果逐步显现，主要城市成交量得到显着抑制，房价涨幅明显缩小，但商品房销售面积仍同比增长。根据国家统计局数据，2011年1-5月，一线城市商品房销售面积下降16%，二三线城市增长6%，而地级县级市增长14%，是商品房销售面积增长9%的主要带动原因。

中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，截至目前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。而根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。其中秦皇岛、烟台、湛江和惠州的价格值和涨幅均位居前列。这些房价较高、上涨过快的城市出台限购措施可能性很大。

目前，已有约40个城市出台限购令，不同城市严厉程度有所差异。根据国家统计局6月70个大中城市房价指数，这些限购城市中房价涨幅靠前的依次为：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌等。其中，石家庄、长沙、南昌、沈阳、昆明、贵阳等地仅在主城区或房价较高、涨幅较大的中心城区实行限购措施。这些限购力度相对较松、目前房价涨幅却相对较高的二线城市，限购措施有可能进一步加码。

中指研究院预计，接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10-20个。根据去年的销售情况推算，如果这些城市施行限购，将导致商品房销售下降2-3%。我国此次明确提出对二三线城市限购，旨在防止投资投机性需求转入生活水平较低、房价涨幅越来越快的城市，对房地产市场起到可持续的抑制效果，同时避免增加地级县级市低收入人群的购房压力，降低保障房建设的压力。另一方面，政府持续“加码”调控，对已经出台限购政策的城市也是个“警示”，短期内这些城市放松限购政策的意愿将得到控制，有助于房地产调控政策影响的进一步深入。

 二三线城市限购“兵”临城下 房价下行压力大

来源：上海证券报

新“国5

条”将限购范围扩大至二三线城市，开发商们则已经开始思考应对之策。19日，记者采访了解到，由于目前限购的二三线城市名单还未出炉，有的一些开发商仍在观望政策何时落地，而另有些经验丰富的老牌开发商则已经开始备战。

“各地情况不同，也会采取不同的策略，我们最基本一条做法就是建‘好房子’。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲说，像北京和上海等一线城市周边的二三线城市，受限购影响大，或做“随行就市”的调整；而那些受自身城市化进程加速影响而房价上涨的城市要看具体情况再定。

记者注意到，阳光100除在北京之外，其更多的项目主要布局在二三线城市，其中包括天津、重庆、长沙、济南、南宁、沈阳等十几个城市。其应对“限购令”扩大范围的策略，反映了相当一部分开发商的心理。

湖南某房地产公司营销总监坦言，二三线城市限购会对开发商造成很大影响，“尤其是对中小型开发商，会是致命的。一方面，让小型开发商失去客源，对销售造成影响。另一方面，开发进度受阻。而大开发商如万科、保利等，因为客户资源丰富，受到的影响相对较小，因此早做打算是明智的。”

但是，也有一些房价上涨过快城市的开发商，仍对政策抱有侥幸心理，处于观望之中。

“促使丹东房价跌的因素不多，房价没有下降的可能。”丹东一位开发商表示，丹东经济处于起步阶段，至今还没有成规模的外地人来炒房，而本地投资者所用的都是闲钱，不会因限购而抛售。相反，外来人口的增加，以及交通铁路方面的利好消息，还会促使丹东房价上涨。

而沈阳一家知名房屋销售代理公司营销负责人更认为，像丹东这种三线城市没有出台限购令的必要。

然而，与丹东不同，珠海的许多开发商已经有些紧张。他们认为，开发商现在能做的只有快速出货、快速销售，这是躲避二三线城市限购的选择。

虽然不知道是否被纳入新一轮限购城市，但开发商已经借“限购令”变“促销令”。有业内人士告诉记者，珠海不少楼盘在加快出货，包括怂恿购房者赶在“限购令”前出手等等，花样百出。

在这种背景之下，有业内人士甚至判断，即将出台“限购令”的二三线城市，短期内成交量或暴涨，而这在北京等一线城市曾经出现过。

历来的调控从来就没有从土地财政和交易环节的税费着手，相反，土地出让金往往越拍越高、税费越加越重，最终这种负担都进入房价，让消费者承担。

7月1

8日，统计部门发布的2011年6月份的房屋数据显示，70个大中城市的新建商品房房价同比上涨4.42%，环比上涨0.1%。6月份，在70个城市的新建商品住宅价格指数中，环比上涨的有44个，大都是非“限购”城市及部分限购力度不大的二、三线城市，限购最严格的京沪广深四个特大城市的同比涨幅仅为3.85%。

正是因为这次房屋上涨的主要源头是那些没有限购的二、三线城市，所以楼市调控的范围扩大了，规定：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

限购政策正在被当作灵丹妙药推向。但必须要明确，限购政策是以部分禁止交易的方式，用行政的手段干预市场，只是一种权宜之计。如果房屋市场调控政策长期有效和合理，符合市场经济的要求，则需要寻求导致中国房屋价格屡创新高甚至是越控越高的怪圈的根本原因。

对于到底是谁才是导致房屋价格高涨的主要原因，官方和民间看法并不一致。官方屡次出台针对开发商和投机资金的调控政策。市场却普遍认为，土地财政和繁重的税费才是造成房屋价格上涨的位的原因。

土地部门发布的主要城市地价监测分析显示，二季度主要监测城市地价总水平为3000元/平方米，同比增长8.85%；超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。土地价格的增幅二倍于70个大中城市的新建商品房房价增幅，无疑显示了地价是房屋价格上涨的推动力。

同时，来自一个开发商的数据也证明了这一点。近日位于杭州市滨江区的“钱塘帝景”楼盘，开盘之际将“开发成本及销售价格组成”的明细公布在售楼处。该楼盘销售均价为27500元/平方米，成本高达20975元/平方米，其中“土地使用权取得费”和“税金”，两项相加达到13078元/平方米，占成本总额的62%以上。

现在没有证据表示这个开发商的数据不真实和不具有代表性，那么我们暂时就可以从这个数据中看出谁才是导致房屋价格上涨的主要力量。那么多年来房屋价格越调越涨的原因就很清楚，因为历来的调控从来就没有从土地财政和交易环节的税费着手，相反，土地出让金往往越拍越高、税费越加越重，最终这种负担都进入房价，让消费者承担。

因此，楼市调控未来该从“限购”转向“控地价”了。比如，限制房屋价格上涨的城市，其土地出让金的单价和总额，不得超过上年同期等等，就是一个类似“限购”的措施。

当然，控地价与限购一样，都是一种行政措施，都是短期的权宜之计。一旦房屋价格猛烈上涨的势头被抑制，这些措施都应该尽快取消，而代之以其他的市场化手段。作为对于土地财政助涨房价的釜底抽薪之策，该当把土地出让金与物业税(或房产税)统筹考虑，因为土地出让金与物业税(房产税)不可同时存在，所以控制房屋价格最优的措施就是：取消土地出让金，在此前提下实施物业税或房产税。

陈东海(上海 学者）