[摘要] "我们的产品以中高档为主，目前销售情况不理想，也在酝酿价格下调，但是又怕老业主维权问题引发不稳定因素，年初制定的目标现在很难完成。"上海一中型开发企业副总裁无奈地对记者说。
（来源：中国房地产报）"我们的产品以中高档为主，目前销售情况不理想，也在酝酿价格下调，但是又怕老业主维权问题引发不稳定因素，年初制定的目标现在很难完成。"上海一中型开发企业副总裁无奈地对记者说。
尽管如此，多位业内人士仍证实，一些负债率高的大型房型已经开始筹划降价，长三角楼市或将拉开降价大幕，在售新盘的优惠数量和幅度都将增大。
降价的代价
一片狼藉的售楼处、抗议条幅、表情愤怒的购房者。由上海景瑞地产股份有限公司开发的江苏太仓荣御蓝湾在9月底进行了一次为期15天的价格调整，因降价幅度过大遭到早前购买业主的不满。数百名业主从10月开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。
今年6月买了荣御蓝湾的陈先生是其中的一个业主，一套单价7900元/平方米的公寓房，现在卖5800元/平方米。"辛辛苦苦筹钱买的房子，几个月后突然蒸发20万元，这实在有点难以接受。"陈先生告诉记者。
吴先生也是其中一位代表。为了准备结婚，今年6月他在荣御蓝湾购买了一套总价73万的公寓房，当时均价约7900元/平方米。但到了9月，该项目打出广告，大幅度降价，他所买房子的同质房源，均价降到5800元/平方米。
从9、10月份数据统计以及上海"十一"期间的房展会数据来看，开发商原本计划9、10月份通过加大供应量抢占市场份额的策略并未奏效。在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的"金九银十"未能改变楼市的低迷局面。面对惨淡销量，相关分析人士指出，传统的销售旺季却成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，从而推动房价拐点的出现。
全球五大行之一太平戴维斯发布的三季报显示，上海一手商品住宅第三季度成交量环比下降12.9%，成交价格保持稳定，均价为人民币22148元/平方米。第三季度，每平方米人民币4万元以上的一手公寓销售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民币4万元以上的一手别墅销售量同比下降38.5%至107套。另外，在开发商层面，今年第三季度，共有14块住宅用地成交，平均溢价率进一步下跌至15.4%，反映出开发商更浓厚的观望情绪。
"无论拐点是否出现，不可否认的是，目前，各类房价下降、楼盘打折信息已不鲜见，但这样的价格优惠，在促成部分成交的同时，也加大了购房者的观望情绪。很多购房者选择继续等待，他们更愿意相信11月和12月将有更低的价格出来。而在观望中，楼市的滞销状态也将延续。"上述上海中型开发企业副总裁认为。
雪上加霜
对于长三角房地产市场而言，目前遭遇多重利空因素。其中，房贷利率的提高直接导致刚性需求者降低买房意愿。
上海万利地产董事总经理 认为，房贷利率尤其是首套房贷利率提高，对于自住需求购房者影响较大。首套房贷基本上都是自住性的合理需求，对价格敏感，对于贷款的利率水平比较在意，如此上浮贷款利率，对于"刚需"们来说，会抑制或延缓一部分合理需求的释放，市场上观望气氛将进一步加重，对于低迷的楼市来说无疑雪上加霜。楼市的直接反应将是市场交易量进一步下降。
以上海为例，一手房市场低迷，区域同类产品竞争激烈，成交量的日益萎缩迫使部分房企销售压力加大。这些上海外围乃至周边案例的大幅降价，极有可能引发区域同价位产品竞争更加激烈，降价压力逐步向二手房市场传导。
记者从上海中原门店的反映情况来看，低端房源新增挂牌量减少，而需求表现相对刚性，整体议价空间仍维持在2%~3%之间，但局部区域也有个别急需现金的置换类房东，议价空间由原来的5%扩大至10%，从而吸引快速成交。
"面对一再打压的市场，越来越多的品牌房企开始主动调整。预计政策面继续从紧的情况下，年底之前还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。"说。
在开发商层面，以高端住宅著称的绿城中国，在经受了各种质疑之后，被迫提出了"狠抓销售"的策略。绿城副董事长寿柏年表示："接下来，我们会给老客户一些优惠，新盘会合理定价，老盘会灵活销售。"
标准普尔近日公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入"扛不住"销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。显然，一场市场的调整不可避免。
二手房砍价降价谁高招 一步到位直降最得法
（来源：新闻晨报）价格，是二手房买卖双方最根本的关注点和矛盾所在。因此，为了尽快获得成交，当前绝大多数挂牌业主都采取了降价策略：有人直接调低了挂牌房源价格；有人维持原挂牌价格，但议价空间有所放大或改变了税费分摊方式；为了让自身房源的议价空间更为抢眼，个别房东甚至提高了挂牌价格。
显性降价：直接调低挂牌价
人气指数：★★★★★
韩菲的房子在中介门店已经挂牌4个多月。她的计划是卖掉这套2房1厅的老公房，换购一套大的两房两厅。6月份开始挂牌时，她走遍了小区周边的中介门店，然后定了一个较高的挂牌价格，“先试试水再说”，她想。之后的一个多月，看房的人寥寥无几，但因自己没有看中购房目标，所以韩菲也不着急。
又过了1个多月，韩菲在看了多套房源之后，初步选定了几个购房小区，但自家的房源仍就少人问津。她开始意识到挂牌价格过高了，因此和经纪人沟通后，把价格调低了5万元，比同一小区内同等面积的2套房源挂牌价低了3万元。之后，看房者数量明显增多，并很快达成了交易。
对于诚意卖房的业主而言，看房者的数量是决定他们信心的关键。因此，随着市场看房人数的逐渐减少，房东的心态也越来越焦急。一部分人开始放下身段，采用直降挂牌价的方式来吸引看房者。这其中，既包括听从经纪人建议而降价的房东，也有主动找到经纪人要求调整挂牌价格的业主。
据德佑地产新湖店经理高建透露，当前，采取直接降价方式的业主大多属于急售型，或是急需资金周转生意，或是存在改善购房需求。他们对于降价的幅度则可以分为两类。一类是直接把价格调整到心理底线，一类则是降价的同时还留出一部分议价空间。如上海中原曹杨板块区域经理肖姚透露，在门店周边的多个小区内，有3%-5%的挂牌房源业主主动来电调低了挂牌价格，降价幅度在5%左右。此类房东均表示，调整后的挂牌价格已经是他们接受的水平，不再接受进一步议价。而在五角场板块，合富置业分行高级经理陈昌则透露，板块内近期有将近20%的房东直接调低了挂牌价格，降价幅度在2%-3%。在此基础上，房东还可以再接受2%-3%的议价空间。
从上海中原、德佑地产等中介门店的反应来看，降价后的房源普遍能够吸引到比其他房源更多的看房者。在房东价格预期底线相同的情况下，直接降价的房源成交速度往往较快。
■短评：挂牌价格对购房者产生的印象最为直接，因此较低的挂牌价格比讨价还价的空间能更快吸引购房者的眼球。不过，在定价时，房东还需注意，除了尽量找一些可比性强的比价对象外，还要结合房源的优缺点适当调整价格。毕竟，能促使购房者尽快出手的主要动力还是房源的综合性价比。信义房屋分析师朱平平认为，在同一小区内，朝北的房源比朝南的房源价格可低20%。而在一些拥有景观资源的小区内，景观视线范围的大小也对房价起着一定的影响作用。
隐性降价：议价空间加大、改变税费分摊
从7、8月份开始，刘先生的心情一点点紧张起来。他发现，市场的主动权越来越多地转移到了购房者手中。上半年，并不急售的他坚持挂牌价成交。最初还有些人看房、砍价，但几个月后，附近小区的几套挂牌房源陆续成交，而自家的房源信息则依然挂在中介公司门前的小黑板上，甚至连看房的人也没有了。
9月初，向中介咨询了近期的成交价格后，刘先生表示:“你们最近多推荐下我的房子吧，价格可以商量，再降个2万、3万元是可以的。”之后，又有经纪人带人来看房了，但看房者议价幅度动辄5万元以上，因此与刘先生常常是“话不投机”。随着看房人数再次减少，同时也因为刘先生的卖房需求越来越急，他逐渐放大了议价空间，把议价接受幅度提高到了5万元。但同时他也发现，购房者砍价的胃口也越来越大，不少购房者的砍价幅度已经高达10万元左右。目前，刘先生与看房者的议价拉锯战仍在进行。
类似刘先生的这种隐性降价是当前最为普遍的降价方式。合富置业五角场分行高级经理陈昌透露，目前板块绝大多数房东的心态都较7、8月份有所松动。70%以上的人挂牌价格虽然维持不变，但已从一口价转变为能够接受一定议价幅度，或是议价幅度在7、8月份的基础上进一步放大。目前多数房源成功议价幅度为5%左右，个别房源议价空间高达15%。
德佑地产新湖店高建经理分析，之所以隐性降价最为普遍，原因是当前多数房东对后市行情仍存一丝乐观心理，不甘于降价。此外，他们也不确定多大幅度的降价最为合理，因此采取了被动方式，等购房者上门议价后再作决定。这类房东也多为置换型，卖房诚意度高但相对并不急迫。
除议价空间放大外，部分房东还采取了变更税费分摊的隐性降价方式，即由上家到手价转变为上、下家交易税费各付。从实际交易状况来看，隐性降价方式虽然能够吸引到一些看房者，但成交周期较长，速度相对较慢。
短评：当前，购房者看跌情绪强烈。随着房东可接受议价幅度的放大，购房者砍价的幅度也逐渐提高，双方价格拉锯战更趋激烈。对于诚意买家而言，福美来高级经理耿晶晶建议，优质户型在任何市场条件都是不多见的，因此购房者需谨慎把握，勿因盲目砍价与优质房源失之交臂。
欲擒故纵：提高挂牌价放大议价空间
有效指数：☆☆☆☆☆
小张最近常在办公室和同事讨论近期卖房子的感想。正如同事所言，她最近也经历了不少与购房者讨价还价的过程，对于一些购房者提出的大幅议价空间常常哭笑不得。不过，在和经纪人沟通之后她了解到，现在大幅砍价是看房者的共同心理。
为了让自己的议价空间听起来更“诱人”，小张让经纪人把自己的挂牌价格提高了5万元。不过打这以后，小张接待的看房者就越来越少了。
这种行情下还有涨价的房东？有。据上海中原嘉定新城分行经理王彬透露，10月份，门店就接待了几位要求提高挂牌价格的房东。他们的涨价幅度大多视当前购房者议价空间来决定。如板块内购房者多数议价幅度在10%，而房东本身的可议价幅度在5%，那么房东就把挂牌价格提高5%左右，以把议价幅度“增大”至10%。
据嘉定新城、五角场、曹杨板块、宝山区共康板块等区域的房产中介门店透露，采取先提高挂牌价再放大议价空间的房东占极少数，且多为售房意愿相对不强烈的房东。而从实际效果来看，这种所谓的降价不但未能给房源加分，甚至让更多的看房者“敬而远之”。“现在门店内可选的房源多了，购房者肯定是先看挂牌价格相对较低的房源。他们认为挂牌价过高的房东没有诚意，议价成功的难度更大，因此大多都直接放弃。从近期门店表现来看，挂牌价格明显高于区域内市场平均价的，销售难度是非常大的。”福美来不动产高级经理耿晶晶分析。
短评：即便可接受的价格底限低于其他直接降价房源，但如无人看房，也等于是“英雄无用武之地”。因此，建议售房需求较强的房东慎选这种方式。
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