二手房成交创新低 “转售为租”已蔚然成风

房天下综合整理  2011-11-11 10:33

[摘要] 新房市场打了个“喷嚏”，成都二手楼市的成交量跟着明显下滑。据世家机构最新统计数据显示，上月成都市二手商品住宅共成交1901套，成交面积168831.7平方米，环比成交套数下浮14%，成交面积下浮13%。房子卖不动，不少房东主动改变战略，将之前挂牌出售的房源转变为出租。

（来源：新华网四川房产）新房市场打了个“喷嚏”，成都二手楼市的成交量跟着明显下滑。据世家机构统计数据显示，上月成都市二手商品住宅共成交1901套，成交面积168831.7平方米，环比成交套数下浮14%，成交面积下浮13%。房子卖不动，不少房东主动改变战略，将之前挂牌出售的房源转变为出租。据成都品牌中介公司介绍，近期“转售为租”现象蔚然成风。

房子卖不动，卖主纷纷“转售为租”

11月8日，本栏目对成都紫荆板块的7家中介公司进行调查走访时发现，近日二手房交易跌入谷底，店里难觅买房者足迹，租赁房源明显增多。据成都华西国泰经纪有限公司紫荆分公司某经纪人介绍，近期，到该处改变房屋租售性质的房东不在少数。

21世纪不动产古征加盟店建设路店的工作人员表示，最近仅他们一家店面就有三成以上的房东改售为租。该工作人员介绍，为了手里的房子不至于空置，一些不急着用钱的房东就改变了初衷，出售房子的同时，又将其出租，他经手的“万科·金域蓝湾”的一套房子已经挂出去半年以上，迟迟无人响应，所以房东只好更改房源性质。

业内人士分析，目前对二手房市场持观望情绪的客户比较多，而房东又看好房子的前景不甘心降价处理，一套房子挂几个月卖不出去是很常见的事。

成交创新低，买主流失因素很多

据世家机构统计数据显示，10月成都市二手商品住宅共成交1901套，成交面积168831.7平方米。与上月相比，成交套数下浮14%，成交面积下浮13%，成交量是3月份以来的一个月。对此世家机构品牌总监吴思竹分析，最近新房房价下滑、打折的力度有所加大，而二手房由于房东的资金未必紧张，降价幅度小于新房，自然也会造成一部分客群的流失。

据了解，因贷款额度紧张，成都有多家银行针对二手房暂停受理房贷业务，这对二手房成交量或多或少也存在影响；而购房需求被抑制、购房者深度观望，转向租赁市场也是房东转变态度的原因之一。

日子很难熬，品牌中介另谋出路

“二手房买卖市场的低迷以及多数房源仍在按揭当中，房东寻求以租养房作长期投资是造成目前售转租现象增多的主要原因。”富房不动产副总经理刘应忠表示，现在的二手房市场交易量下滑厉害，富房10月份在二手房交易方面的业绩相比9月份下降了50%，租赁业务成了中介机构的主要赢利点。

此外，积极拓展合作渠道，争取新的利润支撑点促成了中介机构的“新盘分销”业务的走俏。刘应忠介绍，在扩大客户源方面，中介机构还是很有优势，富房现在正在代理约30个新盘，与华润、和记黄埔、蓝光、绿地等大开发商均有合作。

据了解，目前转售为租的房子主要分两类，一类是传统的套一套二，因为这类房子最符合刚需的需求，出租的可能性；还有一类则是面积比较大的房子，这类房子本身就不好销售，而且持有成本也较高，因此大多数房主都选择了可售可租的方式。

（来源：惠州日报）近期二手房交易过程中，不少买家都遭遇到银行信贷收紧，贷款难批的情况。受其冲击的还是中介公司，由于申请不到房贷，市场传来房地产中介关闭部分门店、大幅裁员的消息。

实际上，自今年调控以来，无论是惠州一手楼市还是二手楼市，成交量就一直起起落落，颇为冷清。最近，由于惠州二手房贷款也开始收紧，这让不少买卖房子的市民为之担忧。中介这个与房地产行业政策息息相关的行业，似乎也遭遇了“寒冬”。而近期一手住宅的降价，更对二手住宅的成交形成一定冲击，中介门店再受影响，买卖双方议价空间进一步增大。

10月份二手房呈现量涨价跌

市房产交易中心日前公布了惠城区今年10月的二手房交易数据，数据显示，相比9月份的量价齐跌，10月份二手房呈现出量涨价跌。数据显示，10月，惠城区二手房成交687宗，比9月份增加200宗，涨幅高达41%；成交面积为10.35万平方米，环比下跌7%；成交均价为2301元/平方米，环比上升30%。其中，二手住房成交总数为596宗，比9月增加44%，二手住宅成交均价为2421元/平方米，环比下跌4%。

虽然公布的惠城区二手房成交均价为2301元/平方米，但记者对比了江北、麦地等中心片区部分楼盘的新盘价和二手房价，发现有一些楼盘在新政的压力下，价格出现倒挂情况，算上二手房交易税费等费用，二手房要贵过一手房。丰信房地产负责人余志勇向记者介绍，目前市场上二手房房价几乎都在4000元/平方米以上，特别是从2004年之后的二手房，部分达到了6000元/平方米，中心区部分二手房要贵过郊区一手房，麦地、江北等中心片区的二手房房价在这方面特别明显。江北板块二手房平均每平方米6000元左右，而东平、麦地、河南岸等区域二手房平均每平方米位于4200~5500元之间。

外围片区议价幅度可达10%

腾飞房地产客户经理温苑斌表示，目前市场上有很多新盘推出，开发商出于限价限购限贷等顾虑，担忧房子卖不出去变着花样搞促销，导致部分新房价格甚至低于二手房。而且二手房业主手持房源不多，如果房价便宜宁愿转售为租也不愿轻易降价，加上二手房大多处于中心区，配套都比较完善，二手房贵过一手房并不出奇。

据惠州中介多处门店反映，近2个月来，部分门店来客量持续下滑。需求方观望情绪依然浓厚，一手住宅降价幅度的加大对二手楼市造成一定的冲击，客户以电话咨询为主，来电询问量大幅下滑，相比上半年的月均水平降低50%，特别是近期询问客户尤为稀少。不少中介工作人员表示，尽管二手房挂牌价保持坚挺，但议价空间存在一定幅度的松动，中心城区二手住宅议价幅度扩大到3%~5%，外围片区则可达到10%。当前，二手购房者对降价的期望也从之前的10%左右，放大到15%~~20%，但买卖双方的预期目标常常不能达成一致，从而造成了成交量急跌的现状。

部分中介依赖一手房分销和租赁业务来支撑

二手房住宅交易量的下降，直接影响了中介的成交量。说起最近的成交量，中介从业人员连连叹气，部分人员开始担心会引发中介“退市潮”，影响到自己的饭碗。经历过浮浮沉沉的从业人员黄镜光认为，此次中介的困境与2008年金融危机的困境有很大不同，当时是整个政策发生很大的变化，现在市场是在做适当调整。中介也应抓住这个机会，调整自己的策略，应对未来即将出现的市场分化格局。

走访中，业内人士向记者介绍，在市场不景气的时候，一部分中介选择退市“避祸”，一些则只能依赖一手房分销和租赁业务来支撑。中介租房业务比较稳定，这方面的需求也一直没有降低。除了租赁，一手房分销也是中介目前做得比较多的业务。由于楼价调控，开发商担心一手房成交量下滑，于是纷纷寻找地产中介代理销售一手房。一些地产中介表示，靠这一块收入也能弥补一下二手房业务的不足。