[摘要] —二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。今年，在楼市调控政策、高库存压力、新房密集供应等政策与市场的联手发力之下，一方面一手房价格折扣屡创新低，另一方面二手房价格因业主惜售而出现停滞，这使得北京楼市出现一手房与二手房价格“倒挂”的怪象。
（来源：京华时报）—二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。今年，在楼市调控政策、高库存压力、新房密集供应等政策与市场的联手发力之下，一方面一手房价格折扣屡创新低，另一方面二手房价格因业主惜售而出现停滞，这使得北京楼市出现一手房与二手房价格“倒挂”的怪象。
近日，本报记者通过实地走访通州、亦庄、大兴、昌平和房山等今年楼市热点区域调查发现，目前北京一手房与二手房价格“倒挂”已呈星火燎原之势，从通州局部区域的个别案例蔓延到各个远郊区域，与今年新房价格呈现相似的曲线。
昌平
二手房价3个月内下跌两成
昌平区域是在售新房主要分布的热点区域，新房价格因供应的大幅增加开始出现明显探底。记者调查发现，位于霍营的首开国风美唐，目前在售均价21000元/平方米，价18000元/平方米；位于回龙观的东亚上北鑫座为商住两用，价为14900元/平方米。位于昌平县城的金隅万科城目前在售均价为14000元/平方米，而其二手房源均价在15000元/平方米左右，出现明显的一二手房价倒挂。
在周边降价促销的一手房影响下，昌平二手房销售区域主要集中在回龙观、北七家、昌平县城等地，二手房报价主要分布在12000元-19000元/平方米，相比调控前下降了10%左右。
“3个月前，回龙观的二手房价还是23000元-25000元/平方米，现在价格普降到16000元-17000元/平方米”，回龙观小区一位二手房中介门店的工作人员小蔡告诉记者，在3个月内，二手房价下跌了两成多。
在小蔡所在门店的房源展示板上，不少被标上“业主急于出手或特价房源”等字眼，“龙泽附近一套100多平方米的两居室，报价已经从240万降到不足200万了。但现在观望的人太多，买房的都希望能降得再多一些”，小蔡无奈地摇了摇头。记者发现，该中介门店地处回龙观区域最繁华的一条街道上，间隔不远处还有几家同样经营二手房的门店。11月7日下午5点左右，行人来来往往，但这几家门店内却门可罗雀。
据链家地产市场研究部统计，10月，昌平区二手住宅成交均价为16700元/平方米，环比9月成交均价16866元/平方米下跌1%。随着区域一手房供应量增多与价格的下调，昌平区域内二手房正面临较大压力。
现状
价格倒挂持续8个月
来自我爱我家提供的数据显示，一手房与二手房价格倒挂现象出现在2008年和去年个别月份。今年3月开始，这一价格倒挂现象已持续8个月。
我爱我家首席分析师孔丹表示，继今年1月出现一二手房价格倒挂之后，从今年3月份开始，一二手房价格倒挂已经月月出现，其中在今年3月，北京一手住宅成交均价为18269元/平方米，而二手住宅成交均价23536元/平方米。统计显示，今年10月份，北京一手住宅成交均价为20670元/平方米，而同期二手住宅成交均价22183元/平方米。
对于一二手房价格倒挂现象出现的原因，链家地产首席分析师张月认为，从一二手房定价机制上看，二手房定价更多的是依据商品房的价格而定，但是在目前市场调控下，开发商选择了加大优惠幅度，这使得商品房价格出现了低于二手房的现象。同时，受到限购无法换房的影响，许多二手房业主惜售心态愈加明显，导致挂牌出售价格居高不下，而一手房货量大，而且开发商存在资金链的问题，需要随时调整价格更是促成商品房降价幅度超过二手房的主要原因。
对策
中介门店兼做售楼处
一手房传导而至的信号，令二手房市场蒙受巨大压力。在一二手房价格倒挂之下，小中介公司受不了调控重压选择关门的数量逐渐增加，而大公司则逐渐开始选择拓展业务品种，增加新盈利点，部分公司选择了增加对目前成交量价齐涨的租赁业务重视程度。
中介公司从居间转到兼顾代理，门店不仅只挂售二手房，还开卖一手房，这种现象被称之为“一二手联动”。中原等在房地产销售覆盖了项目前期策划、商品房代理和二手房中介的全业务型公司。在2009年至2010年二手房市场比较好的情况下，虽然也有这类业务，但重视程度都不高，而在目前市场萧条的情况下，这种一二手联动卖房的形式可以说是对公司销售能力提供了新的业务增长点。
此外，联动销售也越来越多地得到最近楼市新上市项目开发商的青睐，对于目前淡季下的开发商而言，通过中介的多网点共同分销也能程度地宣传项目，用的宣传成本收获最准确的意向客户。在目前限购政策下，有意向、有能力、有资格的购房客户相比之前的黏度降低很多。通过中介门店的筛选，可以非常明显地加速库存楼盘的消化速度，加快房地产开发企业资金的流通，实现有效融资；中介公司也可以通过这种方式，在不增加人员的情况下，降低中介费降低带来的影响，可以多角度经营来获得更多的市场份额。
房山
新房项目价格惊现“倒挂”
与城区及其他郊区不同，房山区域二手房市场非常小，商品房占市场交易比例非常高。二手房成交量基本全市占比在2%-3%之间。然而，根据链家地产市场研究部统计，自7月起，房山商品住宅成交均价一直保持下降趋势，均价为14717元/平方米，较上半年下降约12%。
随着新房价格不断下探，今年不同月份入市的房产项目价格“倒挂”现象非常明显。
2009年的长阳地块次让房山市场进入北京主流购房者眼中。在2010年直到今年7月份房山都占据了北京楼市非常重要的位置，特别是在限购后的最初几个月，成交量在全市占比超过20%。万科、首开、绿地、城建、金地等开发商均在区域内有所举措。但是最近从8月开始，房山成交量连续下滑，10月份更是创造了429套的低成交量，不足限购之初的一半。价格倒挂在今年4月份曾出现，作为北京“限房价、竞地价”的普通商品房项目，4月15日，中铁建·长阳国际城均价1.25万元/平方米，相比周边万科长阳半岛等项目价格低5000元左右。短短两天的时间里，长阳国际城首期01及08地块1594套全部完成选房认购，比预售方案公布的选房时间提前3天结束。不过，随着楼市调控的持续，越来越多的低价项目出现在房山。位于房山窦店的水墨林溪目前项目均价为8500元/平方米，其中3居起价只有7600元/平方米。
随着低价项目的大量涌入，同一项目在不同月份的销售价格也出现明显的价格倒挂。记者本周在位于房山窦店某项目售楼处发现，今年6月该项目成交均价为10128元/平方米，10月新一期项目价格降至9954元/平方米。
张月表示，房山销售客群主要为年轻的首次置业刚需人群，经济承受力相对有限，考虑更多的是自主需求，房山板块在售产品以高层板楼居多,同质化相对严重，且多以低总价、低首付吸引购房者。随着调控的深入和供应的不断增加，房山各楼盘的去化率逐渐走低。目前多个楼盘30%-40%的去化率，开发商的销售压力将越来越大。在通州等房价大跌的影响下，房山也已经到了大调整的边缘。
大兴
部分区域一二手房价差1000元
11月6日，在大兴区西红门地铁附近，小刘跟他的同事正百无聊赖地聊着天。见有人从地铁里出来，小刘便跑上去发一张周边二手房源的清单。
在这张列表上，记者看到，目前大兴二手房均价普遍在13000元-18000元/平方米之间。据小刘介绍，大兴区目前在售的二手房有9成左右均出现价格下降，其中，降幅在100-300元/平方米的占7成。
个别项目出现一二手房价倒挂现象，如路劲领海世家，目前在售均价16393元/平方米，其二手房成交均价约为17400元/平方米。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，随着区域内几条地铁线的运营，大兴区域逐渐成熟，相对通州等其他区域而言，配套和交通都相对比较到位，但在最近随着调控政策的影响以及供应的增加，部分项目的价格出现了明显的波动。整体来说，目前大兴市场促销项目明显增加，但实际割肉的项目不多。而二手房方面，由于大多数房源以小业主自己持有，并不急于抛售，他们没有资金压力，并不着急出售。其次，二手住宅租赁市场相对受政策影响不大，租金相对较高，因此一些业主由于惜售，他们更愿意把房屋出租收取租金。
通州
房价倒挂逼中介关店撤离
作为调控重灾区，通州的新房成交均价一跌再跌，不断大幅跳水，其中，8月至10月，通州楼市的成交房价出现了非常明显的松动，房价实现了17000万/平方米、16000万/平方米、15000万/平方米、13400元/平方米到东亚13200元/平方米的连续跳级。新房价格跳水使得该区域一二手房价倒挂明显，不少准备购置二手房的购房者转入新房市场，通州低迷的二手房成交量雪上加霜，不少中介门店兼卖新房来拓展业务。
通州房价跳得最快，也摔得最惨，不少项目以大幅降价来换取成交量。以京贸国际城为例，该项目前期在售价格为19800元/平方米，目前在售产品起价仅为13400元/平方米，上周成交均价14000元/平方米左右，价格下调幅度高达近30%。记者从北京中原地产提供的一份数据中看到，京贸国际城的价格获得了市场较高的接受度，该项目以62套的成交量成为上周（10.31-11.6）签约套数的名。
同时，通州二手房价格也在下调，但因业主不着急用钱等多方原因，一二手房价出现倒挂。价格悬殊使得通州二手房交易遭遇滑铁卢，其成交量受到抑制。根据北京房地产交易管理网的数据统计，10月份，通州二手住宅网签总量为404套，环比9月份下跌14%，与去年同期相比更是大幅下跌了35%。记者在走访通州时发现，尽管是周末，但二手房门店中几乎无人问津。
天时名苑附近一家二手房门店的小李告诉记者，二手房成交确实不怎么理想，“你看对面的天时名苑，它的二手房价格在1.5万元/平方米—1.6万元/平方米之间，新房是1.5万元/平方米起，从价格上说二手房稍微贵点，但是新房都是大户型，总价比较高。”记者从北京中原地产提供的一份数据中看到，天时名苑的成交均价为1.57万元/平方米，上周该项目的成交量也不错，共成交17套。
位于新华西街附近的中介门店工作人员表示，受成交量的影响，不少中介门店已经撤离通州，转向大兴等成交量较好的区域，“现在的人员流动性比调控初期小多了，现在能留下来的都是做这个行业很久的，比较有经验，要不依靠那点底薪也不好干啥，电话费、房租等都是不小的开支。”
事实上，二手房中介门店随着调控的深入一直处于调整状态，不少中介采用合并或者裁减的方式度过“寒冬”。来自链家地产的数据显示，今年以来，二手房中介共关闭门店约1000家左右，其中10月份关闭177家。
另外，记者看到，不少门店门口放置着大量的新盘信息，多是河北的项目。“主要是拓展业务，增加收入，我们代理的有河北项目，也有通州新盘项目，不过说实话，现在新房和二手房都不好卖。”该工作人员告诉记者。
亦庄
中介与降价新盘撇清关系
和通州大起大落的房价相比，亦庄区域的价格相对稳定，但也有不少项目采用低价入市方式抢“房票”。为了避免客户流失，二手房中介刻意将二手房和低价入市项目撇清关系，称低价楼盘“交通不方便，离这里很远。”
据了解，10月份亦庄区域共成交了110套产品，从价格走势来看，该区域在售项目价格较为平稳，并没有持续大幅下跌的现象，其中部分项目的成交价格还有小幅上扬，如力宝广场10月份成交均价为22343元/平方米，而9月份成交均价为20633元/平方米。
记者在调查中发现，该区域的二手房房源相对不多，且多是高端项目，亦庄镇政府附近一二手房价的倒挂并不明显，但与亦庄一河之隔的马驹桥区域却出现了明显的价差。马驹桥区域集中了不少品牌房企的项目，城建三开发的高价地项目米拉village、融科的香雪兰溪和钧廷、合生·世界村、珠江逸景家园以及星悦国际等，马驹桥主干道的两侧挂满了各项目的广告。
在米拉village项目的对面，我爱我家、链家、鑫尊、21世纪不动产等在内的多家中介门店一字排开。当记者问及买一手房合适还是买二手房合适时，京典置业的一位经纪人告诉记者，“二手房肯定要便宜的，我们楼上的莲水怡园目前二手房均价为1.4万元/平方米，而整个马驹桥区域，包括南六环以外的珠江逸景家园、融科香雪兰溪在内的二手房均价在1.2万元/平方米-1.4万元/平方米之间，你看看对面的新房，米拉village目前的均价为1.58万元/平方米，亦庄那边的新房价格更高，并且还不能马上入住。”
记者曾经去过星悦国际，距离凉水河不到10的，但在中介机构的眼里，该项目俨然不属于该区域。据记者了解，纯新盘星悦国际采用的是低价入市策略，首次开盘的起价仅为1.08万元/平方米，低于周边的二手房价格，在一定程度上形成了一二手房价倒挂，因售价相对较低，取得了不错的销售成绩。
■专家观点
伟业我爱我家集团副总裁胡景辉：倒挂是降价预兆
一二手房价倒挂现象已是第三次出现了，这种现象一般发生在房价下降的初期。由于开发商遭遇资金链问题，新房会率先降价，二手房小业主降价意愿不强，跟进得慢一些，这就会出现明显的倒挂。另外，一般倒挂会分区域出现，一些新房供应量大、项目多的区域，竞争较为激烈，价格下行的压力自然就大，比如通州。
亚豪机构市场总监郭毅：二手房价有望迎更大降幅
由于北京部分郊区在售新盘出现超低价入市，使得部分新房价格明显低于周边二手房价，出现明显的一二手房价倒挂现象。在新房降价的带动下，二手房价或将迎来更大跌幅。随着年底的到来，开发商资金紧张程度以及对销售回款的预期更高，而政策宽松的可能性并不大，因此，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，新房价格将继续下探。新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领和标杆作用，与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。
麦田房产市场分析师张东：开发商急于资金回笼
之所以出现一二手房房价倒挂的情况是因为到了年底，很多一手房地产商急于资金回笼，需要回收资金为接下来的工作进行运转，如年底需要还银行贷款，因此在售房中以降价来吸引购房者。而二手房业主一般并不急于售房，价格也抗得较高，惜售心理很强，甚至不少转售为租。
多地房企变招应对房价下行趋势 部分降幅达40%
（来源：经济参考报）当前楼市已经进入整体下行阶段。从市场反映的现象看，继一线城市部分楼盘降价后，降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。而由于销售萎缩、库存积压使得包括行业龙头在内的房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。接受《经济参考报》记者采访的业内分析人士认为，调控持续已成定局并在逐渐落实到降价环节。
调控
持续从紧已成定局
事实上，一系列限购、限贷等楼市调控政策已经显现效果。中指研究院7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示，11月首周楼市继续走低，当期监测的35个城市，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。
但是针对整个房地产行业的高压态势仍然非常明显。近期财政部部长助理王保安也表示，将加快推进房产税的实施，下一阶段有关部门会针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定。此外还有首套房按揭贷款利率上浮，银行严控开发贷等。
珠海市于本月初开始执行的“双限令”也明确回应了市场上关于调控可能松动的一些担忧。珠海市要求对新增住宅项目实行限价，主城区范围内实行限购。业内人士指出，珠海市加强版的双限令显示出地方政府调控房地产市场的迫切性。
中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者“房地产调控政策短期不会放松，目前来看持续到明年已经成为定局，期待政策在明年初放宽的可能性基本没有。”
中国社科院经济学博士马光远持同样观点，他说“现在整体的价格趋势已经非常明显，经过一系列的调控，无论是70个大中城市还是重点城市，房价已经基本停涨，包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动，这说明一系列调控措施起到了作用，有效地遏制了投资投机。明年上半年之前只要继续坚持限购政策，房价都会是整体向下的趋势”。
某业内人士表示，与2008年相比，尽管整个楼市的调整幅度未必会更大，但持续的时间肯定会更长。“由于目前房价刚开始下跌，按照这种降温态势，预计明年上半年才能收到显著效果。到时候中央政策有望出现松动。”
降价
房企普遍变招求生
上海、北京等一线城市引发楼市降价潮后，近期房企打折促销的信息接连不断。某业内人士告诉《经济参考报》记者，房产电子商务平台EJU网站此前与万科合作在深圳以特价房打响促销战后，又与龙湖地产在华东推出限时团购活动。“活动中共推出近千套房源，5天内卖出20亿元，9成房源被认购。”
某业内人士告诉记者，包括龙头企业在内的很多房企很早就已进入“网上卖房”的电商领域。某业内人士说“当前房地产形势已经明朗，现金为王、流水的经营理念更为重要，公司可以低调，营销不能低调！”
数据显示，EJU电商网站近期在10个城市累计上线92个新房项目，成交897套房源，成交面积逾6万平方米，金额超过10亿。
除了万科、中海、绿地等房企加入降价队伍。上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%至25%。近期保利家园也开始“变相降价”，部分楼盘通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。
张大伟分析称，“从目前市场情况来看，市场供应已经出现了相对过剩，所以必须降价促销才能换得成交量。此前上海的降价潮已经明显刺激到其他城市，在限购等政策下购房者期待房价下降的幅度会更大，预计跟进的降价项目会明显增加，降价潮将更加普遍。”
出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。事实上，此前杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销后，二线城市房价集体下行序幕便已经拉开。中原地产向《经济参考报》提供的数据显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
在重庆，进入11月后先后有包括中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企都不约而同的加入促销的行列。重庆业内人士王雪松称，目前重庆市场上大力促销的，的还是大企业，这是因为重庆没有限购，只要开发商愿意降价，出货速度就会很快。
中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。
收紧
房企资金链深度承压
在政策持续高压之下，房地产企业的资金链也不断收紧。Wind统计数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元，同比下滑22%。从净利润指标看，146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97 .1亿元，同比下滑了25.5%。
保利地产和金地集团同样也面临着销售同比下滑。保利地产7日发布公告称，10月份公司实现签约面积56.94万平方米，同比下降26.79%；实现签约金额54.20亿元，同比下降39.27%。同天，金地集团公布的销售数据显示，10月公司实现签约面积19万平方米，同比减少38.1%；签约金额26.7亿元，同比减少29.4%。
受销售持续低迷影响，上市房企存货压力进一步增大。W ind统计显示，三季度末，房地产板块146 家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。从三季度的数据看，146家上市房企的经营性现金流量净额为负的191.723亿元，而在去年同期则为负的51.5亿元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。
东莞证券研究报告认为，行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大，销量难以大幅增长；同时随着房价向下，房企利润将受到压挤。因此预计2011年以及2012年房地产企业业绩增速将出现放缓。
北京一家上市房企资深人士告诉《经济参考报》记者，种种迹象表明，房地产调控政策将继续保持从紧，去库存压力仍将继续攀升，在限购等政策影响及越来越多的购房者降价预期增强的情况下，适度降价或许是比较理智的选择。公司管理层已经在考虑如何应对未来半年内可能出现的量价齐跌的风险，财务策略也更加注重稳健。
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