[摘要] 针对银监会前主席刘明康表示房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，昨日野村证券集团会长古贺信行接受本报专访时表示，目前中国房地产市场存在一定程度的价格下行压力，不排除部分开发商受到严重冲击，但整体上风险可控。
（来源：广州日报）就银监会前主席刘明康表示房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，昨日野村证券集团会长古贺信行接受本报专访时表示，目前中国房地产市场存在一定程度的价格下行压力，不排除部分开发商受到严重冲击，但整体上风险可控。
中国房地产有真实需求支撑
前来参加2011年广东国际咨询会的野村证券集团会长古贺信行对本报记者表示，中国不会出现类似日本上世纪90年代大萧条时期的状况。目前，中国处于经济上升与城市化的中期阶段，房地产存在极大需求。相反，日本当年的城市化进程基本完成，经济正在下行，因此资产泡沫破裂后果是毁灭性的。
据野村证券分析，目前部分银行涉及房地产贷款风险敞口将逐步暴露。虽然银监会等部门已做了重组的压力测试，但是部分“隐性房地产贷款”风险不能忽视，也是违约风险高位区。
记者调查
“涉房”贷款起码20万亿
据央行《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，房地产贷款余额数字为10.46万亿元。
银行业业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿元，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿元”。
名义上非房地产贷款的房贷是怎么改头换面的呢？上海某钢贸企业总经理陈先生告诉记者，他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”，但用虚假贸易流水等“一条龙”招数，最后把钱用去炒地炒楼。比如，“我先问同业借1000万元购买商铺，然后把买下的商铺抵押给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还掉借的钱，等于问银行借钱炒商铺。”
而交通银行一位客户经理质疑称，根据贷后“受托支付”流程，银行贷款将必须打给陈先生进货的公司。而另一家股份制银行信贷业务负责人表示，对于“受托支付”，银行的贷后监控只能控制资金的笔划归流向。也就是说，只要陈先生找个“朋友公司”，走流程并不难。
其实，市场上还流行两种从银行套现再投资的方式：“转按揭”和“过桥”。
开发商：房价跌50%银行会先“死”
“房价跌50%我就跑路，但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁高先生说，10年前，他造完楼回笼资金的成本很小，只要“借人头”(收身份证)开虚假收入证明，就可以从银行“贷款买房”；2007年左右，这些初级花招被监管了，他和同行们纷纷走信托渠道。房地产信托被叫停以后，地产公司和银行一起开发了新花招。例如，某银行为了“曲线放贷”给一家房地产企业而开出了银票，再由另一家有资金的银行对银票贴现。
上述信贷业务负责人也表示，这类操作确实存在部分“灰色地带”，还有银行将对房地产商的“变相贷款”打包成理财产品置入资产池。这些做法都可能成为压力测试的盲点。
该负责人还表示，那些从银行贷出的完全不涉及房地产的款项，也有可能在目前资金面从紧的背景下，被高利率所吸引，周转后最终进入了房市。
专家：楼市“寒冬将继续，但不会崩盘”
在11月13日，第三届中国地产年会在深圳举行。在本届年会上，中国货币政策以及房地产宏观调控政策是否会放松、房价走势等议题成为专家热议的话题。摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄认为，房地产调控政策在明年会不会退出取决于房价下调的程度以及欧债危机伤害全球经济的程度。如果欧债危机蔓延使得全球经济进入衰退，中国或降存款准备金甚至降息，那么房地产的日子会好过一些。
中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏表示，中国目前高房价的问题在于中国12年没有建保障房，现在需要恶补但建设保障房面临资金问题。
对于此轮调控，多位专家都表示目前政策还不会放松，中原集团主席 楷认为，从未来一段时间来看，政府对房地产市场的调控会继续，放松的机会应该不大。
“如果说现在马上开始调整政策的话，很可能房价要反弹”，中华工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示。
即使房地产调控政策将继续，但各位专家普遍认为与之相对的中国房地产市场不可能崩盘。“从数据看，2011年的房地产投资将超过去年，销售面积和销售额今年也都会达到2009年的水平，所不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程”，聂梅生表示。
“房价跌30%到50%的可能性几乎等于零，即使跌30%到50%，银行系统也不会出问题，我们预测有10%到15%的调整”，美银美林集团董事总经理、中国区行政总裁刘二飞表示，中国的房地产泡沫一定有，但没有大到不可控制的范围。
“中国的房地产没有整体性的泡沫，可以说有局部性的泡沫，但这个泡沫也是暂时的，当经济成长两三年以后，泡沫自然就被消化了”，龚方雄表示。
开发商:刘明康不怕房价跌50% 我肯定跑路
（来源：青岛财经日报）银行做房贷压力测试本不是新鲜事，但官方口径表示的测试结果一次比一次乐观，让这一老话题再度成了业界关注的焦点。
上周五，在银监会前主席刘明康表示房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题之后，不少银行业、获贷企业和房地产业的业内人士告诉《财经日报》记者，银行压力测试是否完全真实可靠，各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入“法眼”监控，都会对最终的结果产生重大影响。
改头换面的房贷
刘明康上周五表示，目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。
有银行业业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。
那么，这些名义上非房地产贷款的房贷，是怎么穿上“马甲”改头换面的呢？业内人士的表述或许会提供一些线索。
“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了，我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、整层物业、别墅。”上海某大型钢市一钢贸企业总经理陈先生告诉本报记者，他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”，但用虚假贸易流水等“一条龙”招数，最后把钱用去炒地炒楼。
陈先生对于钢贸企业当年的融资能力很得意，“我们做大宗商品的，可以提供抵押物，有质押担保、有互保、有联保还有市场担保，加上资金流又大，银行抢着借钱给我们。”
至于这“一条龙”招数怎么走，陈先生举了个例子。“我看中了1000万的商铺项目，就先问同业借个1000万，购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还掉借的钱，等于问银行借钱炒商铺。”
对于陈先生的做法，交通银行一位客户经理表示质疑，他表示根据他所在的银行贯彻的“三个办法一个指引”的贷后“受托支付”流程，银行贷款将必须打给陈先生进货的公司，而非陈先生本公司。
另一家股份制银行信贷业务负责人告诉本报，对于“受托支付”，银行的贷后监控只能控制资金的笔划归流向。也就是说，只要陈先生找个“朋友公司”，走流程并不难。据该负责人透露，2008年金融危机过后，在货币刺激政策大环境下，银行青睐有抵押的贷款客户，并且可以根据抵押物的评估值，给予80%~120%的贷款额度，甚至可达150%。
除了上述购置房产时的改头换面，对于已购物业的，市场上还流行两种从银行套现再投资的方式：“转按揭”和“过桥”。
某炒房团资深炒房人吕先生透露，2006年前他通过“转按揭”套现，比如一套房产本来评估价格在100万元，按照规定放贷70万元；1年后，该房产市价涨到150万，这时吕先生就按增值之后的价格找另一家银行签订新的按揭协议，这样就能多获得约35万元贷款。
2007年开始，监管部门封堵“转按揭”，要求对已抵押房产在没有偿清全部贷款前不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这种转按揭的方式被迫转入灰色地带，但吕先生和他的炒房团团友们则采取了一种新对策，即“过桥”。假设其购置的房屋已从200万上涨至400万，但尚有100万房贷未还，吕先生的办法是从小贷公司等融资渠道借出100万“过桥”款还清房贷，以此绕过监管，抵押房屋申请“消费性贷款”以套现，一方面还掉小贷公司借出的100万，另一方面多出一笔款项进行下一个房产投资。
对于上述“消费性贷款”，吕先生的套路是，当贷款资金小于200万，则名义用途为“房屋装修”，后续找装修公司签订虚假装修合同；大于200万，则名义用途为艺术品投资，后续找典当行通过古董买卖虚报交易金额。
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