房产税试点一年渐显效 改革或将加快推进

中国证券报  2011-12-08 10:41

[摘要] 房产税试点之初被寄予厚望。记者近日调查发现，由于征收范围、税率等多种因素制约，房产税对楼市的整体影响并没有当初人们期望的那么大，但对高端物业产生了一定影响。调查显示，大部分购房者在进行购房决策时很少考虑房产税的影响。一些开发商和中介机构表示，相对于总房价以及其他税费，房产税占比较小。

房产税试点之初被寄予厚望。记者近日调查发现，由于征收范围、税率等多种因素制约，房产税对楼市的整体影响并没有当初人们期望的那么大，但对高端物业产生了一定影响。调查显示，大部分购房者在进行购房决策时很少考虑房产税的影响。一些开发商和中介机构表示，相对于总房价以及其他税费，房产税占比较小。

专家建议，未来可扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。业内人士认为，房产税未来存在较大的推广空间，"拥有的住房套数"或许会成为未来房产税征税标准之一。

正面效应显现

在上海市统计局不久前公布的"房产税试点影响"网上调查活动中，有20.7%的受调查者认为"没有作用"，33%的受调查者认为"作用甚微"，23.8%的受调查者认为"不好说"，只有22.5%的受调查者认为"有很大作用"。在对刚需购房者的调查中，问及"房产税会否影响购房计划"，有70.8%的受访人表示"仍会购房"，24.7%的受访人表示"推迟购房"，只有4.5%的受访人表示会"取消购房"。

上海市税收收入统计显示，截至三季度末，上海征收房产税55.1488亿元，而二季度末时房产税征收总额为51.0961亿元，一季度末时房产税征收总额为13.1638亿元。其中，仅有小部分为今年以来试点征收的房产税。不少业内专家表示，下半年并未出现房产税的缴税高峰，预计缴税高峰很可能要到年底前才会到来，很多纳税人将赶"末班车"来缴税。

鉴于房产税已缴纳比例不高，上海市地税局有关负责人表示，个人住房房产税的纳税人应于每年12月31日前自行向主管税务机关申报缴纳当年度应纳税款，纳税的，按规定从2012年1月1日起对滞纳税款按日加收万分之五的滞纳金。

同期试点的重庆房产税，重在调控投资性购房与高端住宅。业内人士表示，重庆房产税对高端住宅有一定杀伤力，所有存量的高端住宅都将征收房产税，且税率比上海高一倍左右。10月31日为存量独栋别墅业主缴纳房产税最后时限，11月重庆市即公布了尚未申报纳税的13名别墅业主及房产信息，保利国际高尔夫花园别墅业主、桃都山庄业主、威尼斯印象业主等13名未申报缴纳房产税的别墅业主被"曝光"。

重庆地税机关表示，责令限期缴纳仍不申报纳税的，将依法采取提请阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴房产税税款，并按规定追究相应的法律责任。

覆盖范围待扩大

上海房产税之所以被"遗忘在角落"，根本原因还在于征税范围较小。上海的个人住房房产税征收范围并未涉及存量房，征收范围是上海居民家庭在上海新购且属于第二套住房的和非本市居民家庭在本市新购的住房。其中，上海居民家庭新购第二套住房的，合并计算人均面积不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积征收房产税。

不仅如此，上海房产税试点适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。这就意味着，2011年新购住房单价只要不超过28426元/平方米，都可以享受0.4%的税率。事实上，今年约有90%的应税住房只需要缴纳0.4%税率的房产税。

在上海市浦东新区房地产交易中心，正在为客户办理过户的中介业务员小秦表示，上海房产税的税基按交易价70%计算，目前正在过户的客户需要缴纳的房产税只有2000多元。这点钱对于购买二套房的中高端客户来说，算不了什么。与二手房交易动辄超过10%的税费相比，房产税占比确实微乎其微。

有购房计划的林小姐表示，在决定是否购买二套房时，很少考虑房产税的影响。"房价走势才是购房者最关心的，动辄波动几十万，而房产税每年不过几千元，一旦购房时机合适，购房者不大会考虑房产税的影响。"

上海一家民营开发商销售负责人表示，上海房产税在设计环节或许存在不足，征收对象以新增第二套住房为主，而目前市场刚需才是主流，有些买二套房的市民会以子女名义购房，来规避房产税。

"目前房产税的政策效果并不明显。年底可能会出现缴税高峰，缴税人既然可节省大笔资金的利息，一定会能拖就拖。"复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，至少征收房产评估价值的1%才有一定效果。目前房产税"冷场"局面，最主要原因是适用范围太小，其次是期限未到。长远来看，房产税会逐步取代土地出让金的地位，但房产税也是一种"土地财政"，只不过从"一次性"变成"持续性"。

业内专家也认为，上海和重庆两地房产税试点已缴纳税金较少可能与缴税的截止日期有关系。上海规定只要年底之前把这个税交上就行，重庆规定在10月1日到10月31日缴纳，上海大部分应缴税款会在四季度尤其是12月缴纳。

加快推进房产税实施

临近年底，房产税也成为热议的话题。不少专家认为，未来可以扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面可以打击炒房囤积房源。

中国社科院发布的2011年《房地产蓝皮书》建议，房产税试点在"十二五"期间应加快向推广。房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，要有所体现。

财政部部长助理王保安近日表示，将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。

住建部部长姜伟新曾表示，"十二五"末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主，待相关信息系统建立后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，住建部负责人所说的在城镇个人住房信息系统建立后，将更多的运用税收手段进行调节，房产税可能就是其中重要的一项。而一旦房产税被提上日程，"拥有住房套数"或许会成为其中的征税标准之一，投资客群持有房源的成本将不断上升。在房价不断下行的通道中，成本的上升无疑会使其率逐渐下滑。