[摘要] 近日，中信银行在全国率先推出了“以房养老”模式，引起各界广泛关注。“以房养老”的倒按揭模式，在欧美等发达资本主义国家早已盛行，随着我国社会人口年龄结构老龄化趋势的加大，中信银行此举无疑为中国养老模式开辟了新的途径。
近日，中信银行在率先推出了“以房养老”模式，引起各界广泛关注。“以房养老”的倒按揭模式，在欧美等发达资本主义国家早已盛行，随着我国社会人口年龄结构老龄化趋势的加大，中信银行此举无疑为中国养老模式开辟了新的途径。
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倒按揭，掀起神秘面纱
如果你年龄在55岁以上，拥有两套以上房产，那么你就可以用一套房产在中信银行做抵押，办理一张借记卡，每月获得一定额度的收入，最长可持续十年。
这就是中信银行最近推出的“以房养老”的倒按揭模式。
据中信银行相关工作人员介绍，该行引入养老倒按揭，为老年人发行专属借记卡，是旨在以金融服务的方式满足一部分老年人养老资金需求的增值服务，同时可帮助一部分子女实现对老年人的供养。
作为一项以金融服务实现养老模式转变的服务，中信银行推出这一新的服务可谓对养老事业一次新尝试。
“以房养老”主要出现在20世纪80年代中期一些发达国家，也称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。其具体方式是老人将自己的产权房抵押或出租出去，从而定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。
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而金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的养老金。在房主去世后，金融机构在将房产出售，以偿还贷款本息。“以房养老”模式，目前在英、美等发达国家发展得已经相当成熟。
而据估计，目前我国养老金缺口在1.3万亿元左右。随着中国社会老龄化程度的不断加剧，此数字将会不断被刷新，养老已经成为政府亟待解决的棘手问题。而“以房养老”作为解决养老难题的选项之一，在学界热议不断。
“我国养老保障体系正在逐步建立健全，但与发达国家相比仍存在着较大差距。随着独生子女的成长，空巢老人越来越多，传统子女养老模式难以承担重任，而现有的养老渠道和手段比较单一、难以满足老年人多样化养老需求。”中信银行该工作人员表示，“正是出于这样一个现实情况的考虑，我们推出了这样一种方式进行尝试。”
而据他介绍，此次推出的这一理财方式，中信银行在借鉴国外“倒按揭”的基础上，并结合了国内特点及养老传统。
“由于国内房产继承传统、房产处置较难等问题，完全照搬国外的方法并不现实，并且存在较大难度。所以我们对‘以房养老’具体做了一定程度的改良以适应国情。”
其中包括：借款人不限于老年人本人。只要有可抵押房产，老年人法定赡养人可以作为借款人，即子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。
而当成年子女去世或无赡养能力，有负担能力的孙子女、外孙子女，也可为法定赡养人。
同时，要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，解决了一套房屋难以处置的难题。
“这样的调整也是为了范围更广泛，更符合国情。”该工作人员说道。
遇冷，门槛过高？
然而，在这项业务开展一个月以来，虽然有很多人咨询这一金融服务，但在西安至今尚未成功达成一份协议。
“两套房才能贷款，这门槛太高了。”有市民表示，这么高的门槛适合的人群很少，而如果自己有两套房子，出租会更划算。
相关专家也认为，对“以房养老”有需求的更多是只有一套房产的老人。
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中信银行方面也坦承这一门槛有些高。
“就目前来讲，申请这项业务门槛还是比较高的。”上述工作人员说，但这主要是出于中国国情的考虑。
门槛之外，市民对这一养老方式是否“划得来”也产生了诸多疑虑。
在中信银行推出的这一养老方案中，贷款年限为10年，贷款总额为房价60%，每月额度不超过2万。
在还款方面，中信银行提供了三种方式：申请人可以选择每期只还利息贷款，到期后偿还本金；也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金；也可选择最后一次性偿还利息。
如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押房屋。
以一套现价120万的房屋计算，以此模式，申请者每月可贷得6000元，但10年后，仅银行利息就达到30万元。
同时，对于未来中国楼市的走向如何？房价在未来是涨是跌，很多市民对此存在不小的顾虑。因此，如此养老是否“划算”，很多人心中并不能获得一个明晰的答案。
试水遇冷，前景依旧乐观
“由于我们是家开办此项业务的商业银行，目前这项业务正处于市场推广的阶段，很多市民朋友对这个业务都很感兴趣，到我们各支行网点来咨询的人也非常多。”中信银行上述人员表示，虽然西安现在还没有完成一笔业务，“但是我们相信，随着业务的推广以及市民了解程度的提高，这项业务会对公共养老事业会起到更大的帮助。”
按照国际标准，陕西省也已步入老龄化社会。但在国外流行的“以房养老”为何会遇冷？有业内人士表示，“以房养老”在我国毕竟还属于新鲜事物，我国房产的“70年产权期限”及传统养老观念是制约这项业务开展的重要障碍。
中信银行在国内首推“以房养老”模式，试水遇冷，确实存在一些不可避免的因素。但“以房养老”模式也得到很多专家的肯定。
“‘以房养老’在中国不失为一种养老的好途径。”陕西省社科院副院长石英表示，目前我国“倒金字塔”家庭结构居多，在中国的很多城市里面，很多老年家庭往往是空巢家庭，“可以说，‘以房养老’诞生于一定的社会现实条件下，同样也有市场需求。以房养老的植入模式，是可以推广发展的，关键看怎么设计。只能说，中国的‘以房养老’模式未完全出来，只是在做一个探索。”
而在他看来，‘以房养老’银行可以介入，但是不能作为银行的一个主业来进行。“银行介入‘以房养老’这件事的时候，其出发点和政策设计肯定首先考虑的是保证银行的不亏本，其次还希望有盈利，所以这样设计出来的政策可能会与老人的实际需求相距甚远。”
而对已“以房养老”在未来中国养老中能够发挥的作用，石英认为，“以房养老”应该作为一种辅助形式，还应该有其他养老金来源，不能作为主体形式来养老。
“不能因为有‘以房养老’就将政府的责任推开，而将这模式作为主模式推开。要有基本养老金作为前提，而参与‘以房养老’的人群是在满足基本物质生活条件的前提下，是为了生活得更好，经济更宽裕一些而进行的。”
“因为并不是所有家庭都有条件参与进来。其次，即使有这个条件，也不应该将这个当作养老的主要模式。”石英认为，‘以房养老’，可以考虑由一些政府部门，如老龄委、民政部门帮助设计政策，应该考虑老人需求，而不能由银行包揽。
同时，他认为：“银行可以发挥作用，但是要防止‘变味’，一定要充分站在老年人立场去考虑，作为一种社会保障来运作，达到一个共赢的结果。”
而对于“以房养老”的前景，石英表示看好，“市场前景还是很乐观的，因为老人的养老需求还是非常的大，老龄化产业是一个很大的市场，中信银行也是及时看到了市场，但是不能仅以盈利赚钱为目的，如果切切实实地从老百姓利益出发进行设计，是很有前景的一件事。”
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相关新闻："以房养老"方式根据家庭财产状况定
（来源：银川晚报）
前不久“以房养老”问题成为了人们关注的焦点，中信银行也推出了基于老年借记卡的“倒按揭”业务。对此，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为：其实，“以房养老”的方式多种多样，到底采取哪种方式，要根据老人的家庭财产状况和理财偏好来定。
根据目前中信银行的“倒按揭”产品设计，该房屋评估价120万元，张先生可贷款72万元，银行分10年发放，张先生每月可得6000元。10年后，张先生需要一次归还银行连本带利105万元左右。届时，假设房屋增值到210万，张先生出售房产后偿还完银行债务，最终得到105万现金。
养老方式一：出租房屋
目前房屋总价160万的房子，如果选择出租，按北京市场目前的租售比1比500计算，张先生月租金收入3200元。10年后，房屋增值到210万元，其210万元的财产价值全部归属于房屋的业主张先生。
养老方式二：出售房屋后购买理财产品
房屋按市价出售后，张先生得款160万元，而后投资于适合老年人的稳健型投资理财产品，每年年化率4%~5%，相当于张先生每月得款6000元。10年后，不考虑张先生月得款花销的余额，张先生持有现金160万元。
由此可见，当老人对“以房养老”产生的月度养老金需求不高时，采取出租房屋的形式，还能获得房屋长期增值的。而当老人对于“以房养老”产生的月度养老金需求较高时，可以采取银行“倒按揭”或出售房屋后购买理财产品的形式。而与这两种“以房养老”的形式相比，银行“倒按揭”的方式需要缴纳银行利息，成本较高；出售房屋后购买理财产品的形式需要承担更多的市场风险，这就要看老人的理财偏好了。
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