[摘要] 如果说火爆的2010年楼市是“飞龙在天”，那么受调控日趋常态化影响，成交数据下滑、市场观望情绪严重的2011楼市则回归了“潜龙”本色。如今，真正的龙年将至，2012的楼市究竟是继续低调地扮演“潜龙”，还是逆市升空成“飞龙”？
如果说火爆的2010年楼市是“飞龙在天”，那么受调控日趋常态化影响，成交数据下滑、市场观望情绪严重的2011楼市则回归了“潜龙”本色。如今，真正的龙年将至，2012的楼市究竟是继续低调地扮演“潜龙”，还是逆市升空成“飞龙”？
2011年回顾商品房销售同比下滑
记者从17日获悉，受楼市政策调控以及外部整体大环境等综合因素影响，2011年西安无论新建商品房以及二手房市场，供应各项指标总体表现为走低的态势。
从新建商品房市场的供应情况来看，2011年西安市商品房新批预售面积为1456.64万平方米，相比上年同期下滑10.90%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1125.39万平方米，同比上年下降15.31%。从交易情况来看，2011年西安商品房销售量为1092.23万平方米，相比上年同期下滑23.55%。从二手房市场的运行情况来看，2011年一系列调控政策诸如五年内房屋交易全额征税，以及限购、加息等政策持续收紧，对二手房市场整体交易影响明显。从交易数据来看，2011年西安二手房共成交12469套，较上年减少了3441套；二手住房成交9427套，与上年相比减少2691套。
楼市2011“四个不寻常”
中国城乡经济研究所所长陈淮作为本次活动与会嘉宾，通过日常经济生活中的“四个不寻常”现象解读楼市2011。
他认为，经过连续两年的爆发式增长，汽车行业在2011年只微弱增长，却没有人说汽车市场观望；过去5年北京保姆工资涨了5倍，比房价上涨快多了；手机每天都在降价，但因为iPhone的流行，使得手机的重置成本在2011年增长了1.5倍；没有多少人因为买了房子和持有房子成了负资产，但是持续的负利率，使得去年居民城乡储蓄存款支付了8000亿到1万亿的代价，这个金融资产成了2011年的负资产。
对比以上四个不寻常，陈淮所长认为：一路坎坷的2011年房地产发展虽不寻常却也很寻常，影响房地产的政策包括宏观调控政策以及房地产调控政策。2012年的中国通货膨胀存在巨大的外部性推动因素，继续坚持紧缩性货币政策仍将会是应对这种输入性通胀的重要政策措施，因此，2012年的房地产行业仍需正确面对信贷政策大的方面不放松的现实。
2012年展望
宏观调控政策或微调
》》眼神阅读：2012楼市展望：调控不动摇 房产税试点可能扩大
国家已经明确行业调控政策不放松，2012年中国及西安房地产行业发展的复杂性、交叠性较之2011年有过之而无不及，但存款准备金率下调、首套房贷部分放松等政策性的调整，也同时显示了房地产宏观调控政策存在微调可能，回归于自住型需求方向，有望从“堵”向“疏”转变，侧重于“改善供给结构、改善收入结构”。
结合目前西安房地产市场呈现的走势特征，与会专家对于2012年西安房地产市场运行预测如下：1.上半年住宅均价小幅回落，后期趋稳；2.上半年刚需观望趋于松动，楼市交易有望低位上扬；3.商业物业库存量积攒，房企销售压力不会削减；4.西安商品房存量数已超过家庭总量，改善型需求将成为未来需求主体；5.限购延续下住宅市场开发结构性调整进一步深化。
本报记者夏斗斗
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