[摘要] 在调控的强压下，西安楼市呈现着量缩价松的状态，面对着大量的库存，加速去化库存成为了当前众多开发商的棘手任务。记者在近日走访中发现，“降价促销”、“全民买房”、“加速转型”，平静的市场下暗流涌动，开发商正在以不同的方式完成着自我生存的调整。
在调控的强压下，西安楼市呈现着量缩价松的状态，面对着大量的库存，加速去化库存成为了当前众多开发商的棘手任务。记者在近日走访中发现，“降价促销”、“全民买房”、“加速转型”，平静的市场下暗流涌动，开发商正在以不同的方式完成着自我生存的调整。
降价促销以价换量
成常态
进入2012年以来，除了去年就已经开始降价的恒大、龙湖、万科、中海等知名房企以外，天朗等西安本地龙头房企也开始紧随其后。这些品牌房企的促销行为在很大程度上带动着中小房企。
3月以来，房价就像近期火热的穿越剧一般，一下子穿越到了5年前，富力城88—356㎡精装美宅6800元/㎡起；大华曲江公园世家低至5200元/㎡；智慧城5期特定房源，直降十万的给力优惠。本地知名房企天朗，自三月起也开始了其新一轮的促销，首推御湖项目，其2期市府栖75—150㎡准现房推出“跟银行 团大盘 直捡2000元/㎡”优惠活动。天朗集团相关负责人也向记者表示，随后大兴郡项目以及蓝湖树项目都将推出相对的优惠促销活动，平均价格都在6000元每平方米左右，几乎回到了各项目的开盘价。 》》延伸阅读：开发商推出“各种降”西安楼市现字头超低价
全面营销 “抓”住客户是王道
目前的西安楼市，去化库存仍然是开发商最为迫切需要解决的问题，为了摆脱楼市下行的被动局面，开发商纷纷拿出了各自的看家本事，花样迭出的促销形式在西安楼市陆续上演。
在房地产迎来大转折的时代，传统销售模式已经遭到重创，积极响应或自我探索新的营销模式成为房企能否紧“抓”客户的关键。绿城喊出“全民卖房”的口号后，各房企或直接效仿，或稍加变通后应用于自己产品的营销，金辉集团卖房就有提成；宏府麒麟山入驻华润超市等都是全民卖房的实践。此外，“二手房门店参与新房销售”等新型模式也在被很多开发商引用。
此外，很多开发商开始为客户提供全程一站式购房服务：只要你有购房意向，无论你是在家、咖啡厅还是公园，一个电话就可以给你提供全流程的购房服务。
加速转型 寻求突破变思路
调控不断深入，购房者需求意向越来越明显的时候，房企的产品形态和经营思路尤为重要，房企要用自己的品牌维护、产品类型等来吸引更多购房者的目光。
持续的调控政策使得众多房企开始转变自己的经营思路，迎合市场，满足真正的市场需求成为整个房地产行业的共识，房企转型升级迫在眉睫。天朗集团在其2012年的发展规划中提出，要做中国地产转型升级的领跑者，其科技创意产业、旅游健康产业、贸易物流产业以及城市综合服务等发展模式正在其的十余个项目中践行着。宏府集团以精装小户及商业运营为主的新品麒麟山，也是其迎合市场变化的一大举措，此外，宏府在长安区的葡萄庄园也将在明年面世。
“开发商应细分消费需求，不断丰富产品形态，尽量使产品差异于其他开发商开发的产品。”易谋策略总经理窦化仑分析，在产品相似的时候采用精细化策略，使产品的品质高于其它产品，才能在未来纷繁复杂的市场中占据一席之地。
龙年楼市，与大规模的降价行动同步进行的是，老业主纷纷要求赔偿。在不少开发商宣布“降价是市场行为，拒绝补差价”时，也有一些降价楼盘宣布对老业主进行不同程度的补偿。继去年上海嘉定南翔的新城公馆公开
国家统计局公布的数据显示，1月70个大中城市中，有48个城市的新建商品住宅价格环比下降。面对从严的国家调控，不少房地产商都打出“降价补差”的广告标语，也就是承诺，一旦房价下降即补给差价，差价额动辄有几十万。而在绵阳，继海珂三千城和公园大帝提出降价补差之后，三汇绿岛也决定对三期房源进行降价补差。
对于还处于观望中的购房者来说，承诺“降价补差”无疑是最强有力的“攻心术”。本站记者也对三汇绿岛降价补差的活动做了深入调查。
三汇绿岛地处涪江、安昌河、芙蓉溪三江交汇处，于2011年10月22日开盘，是绵阳三面环水的高尚半岛居住社区。三期汇美景台工程修建住宅451户，约6万平方米。在一期二期的基础上更加注重居住环境和质量的提升推出三栋楼，分别为一栋33层高层、一栋11层小高层和一栋8层的多层组成。开盘均价为7500元/㎡。
据了解，借20的契机，三汇绿岛从4月15日开始将举行为期20天的特惠活动，并且对三汇绿岛三期房源（含已销售房源）的销售单价进行全面下调，将原购房合同约定总房款超出调整后总房款的部分退还业主。
3月19日消息，国务院发展研究中心金融研究所的副所长巴曙松昨日在中国发展高层论坛上表示，房地产转型直接的推动力是近期的房地产的一系列的调控的措施。不能仅仅理解为是对房价的打压，包括一揽子的政策的措施，这就包括对房地产的去投资化，以及重点是满足刚性需求的这个政策导向。
对于房地产去投资化这一观点，人大财经委副主任委员，国家统计局原副局长贺铿此前曾在微博上撰文讨论。他认为，房地产调控的最终目标应该是使房地产去投资化，恢复民生产业的本质。
他分析称，中国经济是否会硬着陆决定于房怎么着陆。主要有4个观点：一是房价均价决定于居民平均收入水平，用房价收入比测定；二是各地区的房价有高有低，高低由供需决定，不能预期平均降30%;三是泡沫挤消比胀破好；四是房地产健康发展必须“去投资化”吗，确保民生产业性质。
此前，也有媒体报道称，在以限购为核心的严厉政策是否松动的敏感时刻，住房和城乡建设部已经着手起草个性的住房发展规划。而“去投资化”很可能将借此成为房地产市场的长期政策取向。
房地产调控将继续实施、“限购令”延期、房价继续下跌，这一系列“利空”让中国的房地产商感到压力。一些专家认为，今年中国房地产行业将迎来行业的加速整合，而在房价不再疯狂上涨开始回归理性的过程中，中国房地产将逐步回归住房本性，“去投资化”现象将越来越明显。
着名房地产评论员陈保存对于“房地产去投资化”这一观点却持反对意见。
他认为，房地产去投资化政策很混乱，是错误的。一方面，3600万套保障房只是为了解决城市户籍人口的基本居住保障问题；另一方面，十二五之后改实物为现金补贴。而城市化进程每年1500万人口进入城市的绝大部分靠的是市场租赁。“那么所谓的房地产去投资化是十分混乱的违背市场的思路。没有投资房何来市场租赁房源？”
但瑞信研究院今年年初公布的年度新兴市场消费者调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿明显下降。调查显示：中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，低于2010年调查的22%。
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