[摘要] 揭秘开发商卖房的10大伎俩:楼书沙盘件件是宝
1、绿地面积作文章
-画内音：三人来到一家正在销售期房的房地产公司，接待的售楼小姐拿出了一份设计精美的楼书给我们看。蜗牛看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。叶子比较重视社区的环境，就问：小区的绿地面积是多少？漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。
偶把蜗牛拉到一边小声说：注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。可别被骗了。
她说：不说不知道，一说吓一跳。就差这么几个字，绿地的面积就差这么多。差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。
现实--画外音：专业人士提醒购房者，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。
2、入住以后就可以了
画内音：在另一家售楼处，三人一进门，就被售楼小姐宣传的五花八门的配套设施给吸引住了。售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……
咱们很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了。蜗牛感到很满意。
然而这时蛐蛐又插话了，别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？
现实-画外音：购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。
3、很快办产权证
-画内音：下午，叶子看上了一套房子，蛐蛐和蜗牛觉得这套房子各方面也都不错，三人打算就这样定下来。正坐在售楼处里面商量的时候，听见另一位购房人问售楼小姐，你们这个项目有产权证吗？售楼小姐回答，我们很快办产权证。
听此言，蛐蛐一拍脑门说，我怎么把这么重要的事情给忘了呢。没有产权证，咱们可不能买。
现实-画外音：实际上，有些楼盘的产权证根本办不下来。因为有的项目土地出让金都没交齐。所以，一定不能买产权证还没办下来的房子，避免不必要的麻烦。
4、物管费较低
-画内音：结婚以后，叶子将主管家里的财政，她对物业管理费怎么收取很感兴趣，售楼小姐说，我们的物业管理费收取的比较低，是每平方米3元钱。
我觉得很纳闷，物管费、标准、服务合同内容等，不是应该由物业管理公司来定嘛，开发商怎么能肯定是多少钱呢？他就转头问躲在一边吸烟的蛐蛐：每平方米3元钱，这事可靠吗？蛐蛐很警惕，谁说的？物业管理费的规定是由物业公司跟业主签合同的，开发商根本不能负责。如果他说出了价钱，那可能开发商和物业管理公司有协议，你让售楼小姐出具相关的文字材料，看看才行。
现实-画外音：如果在房屋销售前，开发商已经和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项的话，开发商在售楼的时候，就可以告诉购房人有关物业服务的内容，但是要出具和物业公司相关的文字材料。
5、房子剩下不多了
-画内音：在一个新开盘不久的项目，蜗牛看好了一个两居室，户型也很好，双朝阳，他问售楼小姐，请问你们这个楼盘这个户型的房子还有吗？
置业顾问面露惋惜地说：哟，您问得真是时候，今天上午刚有人定了一套，现在这个户型只剩两套了。您要买就要抓紧了。
我觉得很疑惑，你们的楼盘开盘没多长时间，怎么卖得这么快啊？
这时候售楼小姐说：这个是不会假的，我们的售楼书上都有数字显示。
现实-画外音：按照北京市建委发布的房地产交易信息公示和预售合同网上签约的通知，北京所有商品房预售合同将实行网上签约和预售登记，这就意味着不管售楼小姐说得如何天花乱坠，购房者只要上网就能轻轻松松地把要买房子的信息了解得清清楚楚。
6、购房订金可以退
画内音：这一次，蜗牛和蛐蛐都比较看好一个户型，两个人正啧啧称赞的时候，却听见售楼小姐在一旁小声的嘀咕，这房子没几套了。
我一急说，那怎么办？我们还想再多看几家呢。
立马，售楼小姐出了个主意：要不这样，您先交一万块钱的订金。蛐蛐紧跟着问：那万一将来有变化，订金能退吗？售楼小姐说，可以。
现实-画外音：注意，这个定字问题可大了。在法律上，定金和订金有着严格的区分。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金。而订金具有预付款的性质，商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利。所以，一定要看清楚预售合同上写的是哪个字。
7、精美的样板间
画内音：三个人看到一个样板间非常宽敞漂亮，装修的很豪华，蜗牛和叶子都颇为心动。
但是蛐蛐又跟二人说，样板间都由专业设计师设计，装修材料都是精品，工费昂贵的装修公司会仔细雕琢每个细节，咱们普通老百姓家要达到这个标准可要花费不少。而且你们没发现样板间的墙壁比平常的房子都薄吗，这样就显得整体空间比较大了，可是实际上并没有这么大。
现实-画外音：许多开发商在推出非毛坯住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计，请装修公司装饰，搭建出一套或几套与众不同的样板间来。购房者千万要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。
8、平面图非常漂亮
画内音：蜗牛看到一张平面图，感到户型不错，可是，蛐蛐却说，很多平面图并不真实，都将床、桌子、柜子的尺寸变小了，而购房人在完工交房后，才发现摆了家具后，室内空间就所剩无几了。
现实-画外音：很多销售平面图都有将家具尺寸缩小的问题，使室内空间看起来更宽敞。因此，购房人对自己不懂的事项应一一向销售人员详细了解，若自己看不懂平面图可请专业人士代看、解释。
9、楼书说大话
画内音：叶子和蜗牛两个人又去了房展会，展会上很是热闹，每个参展商都热情地向看展的人发放着精美的楼书，叶子拿了好几个袋子，都有点拿不过来了。蜗牛说，拿这么多楼书有什么用，还不是王婆卖瓜，自卖自夸吗。
现实-画外音：如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应。
10、沙盘蒙双眼
画内音：展会上有很多点缀精致、设计豪华的沙盘，叶子见一个爱一个，不知道如何选择。蛐蛐说，沙盘再好，也是模型啊。
现实-画外音：由于灯光和视线的影响，购房者会产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感。沙盘摆放的高度大致相当于餐桌的位置，站着看时由于是俯视，小区全部景色尽收眼底，而现实中你买的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也看不到沙盘这样的效果！
“这些事儿”开发商不告诉你
为了寻得一席安居之地，购房者在买房时不断地游走穿梭于各大售楼处，眼前自然少不了那一张张描绘着美好家园的宣传海报和一个个制作精美的楼盘效果模型，更有售楼人员近乎天花乱坠的讲解：我们这里有地铁、有学校、有公园，生活方便，环境优美……可是，项目周边哪里有高压线和化工厂，哪里有垃圾处理站或殡仪馆，售楼小姐却不会主动告知，合同中自然也不会提及，购房人往往入住后才获知。据了解，除了“利于销售的用喇叭吹”的夸大式营销，“不利于销售的用被子捂”的隐瞒式销售也已成为开发商营销的潜规则。
家有“芳邻”开发商从来没说过
案例
“在下午回家时，一下车，那个臭啊，就是臭大粪味儿，弥漫整个小区。”自从入住以来，通州一小区的业主们每天不得不与飘进小区的恶臭为伴。有业主介绍说，没入住之前，曾多次到现场看过房，但都是白天，没发现这个问题，直到入住后，才发现臭味总是不定期地在大家下班时或夜晚出现，以致大家回家后连窗户都不敢开。更令人担忧的是，臭味中带有化学品的味道，很可能对人体有害。为了查找臭味来源，业主们组织起来，对小区周边进行了探访，后来发现小区南侧有个大型垃圾填埋坑。
调查
由于规划等原因，一些小区周边不可避免的有高压线、垃圾场、铁路、变电站、墓地、殡仪馆等设施，为避免影响销售，卖房时，80%的开发商都采取了“在周边环境示意图上抹去”的回避策略，导致大部分购房人直到入住后才发现。面对这些不利因素被隐瞒以及由此带来的不便和困扰，购房者自然不满，维权案例也越来越多，然而每当这时，开发商都理直气壮地说：“小区红线外的，我们没有告知义务。”因为在这方面，目前还没有相关的法律条款，购房人也只能是“哑巴吃黄连”了。
点评
买房不仅是买“房子”，还是买社区，买社区周边的环境及配套设施。尽管没有法律规定，开发商应该把“小区红线外1000米的不利因素”明示给购房人，但当开发商一方面在楼书上、沙盘上把10里外的地铁、学校、公园都描绘成“近在咫尺”，一方面把千米之内的垃圾站、铁路、墓地都轻松“抹掉”，对于购房人来说，这样做是否有些“不厚道”呢。
送物业费像“空头支票”
案例
“位于丰台区四环路边，在售楼座为高15层塔楼，户型面积为47至80平方米之间，平层均价28800元/平方米，2012年6月底入住，目前购房赠送两年物业费。”这是一则目前在售项目的促销信息，除了送家电、家具，送物业费也成了开发商的让利工具。
调查
记者致电该项目售楼处，最初，销售员承认可以赠送物业费，但经不住盘问，稍微问得细一点，销售员就敏感地避开这个话题，开始推荐明折明扣等其他促销方式，而对赠送物业费的事含含糊糊了。据了解，在本轮房地产打折、促销中，开发商赠送物业费的项目并不少，而且年限也五花八门，少的赠送1年，多的长达10年。
点评
2010年10月1日本市新的《物业管理办法》执行之后，新拿到预售许可证的小区，在成立业主大会之前，前期物业费本来就该由开发商出，一般期限为一年；业主大会成立之后，物业费由业主出，开发商无权赠送。开发商的这种承诺完全是一张“空头支票”，入住后，很容易产生纠纷。
“免费花园”不受法律保护
案例
姜先生最近在顺义一小区看中了一套160多平方米的花园洋房，因为是首层，开发商说会赠送40余平方米的地下室，此外，还有一个花园。虽然首层单价要比中间层高出不少，但是考虑到大面积的赠送空间，姜先生还是非常动心。最近，“买一层送一层”、“超大面积赠送”带来的实惠让不少购房人很买账。
调查
对于这种赠送，记者得到了该项目销售人员的确认，并表示实际赠送面积比销售人员所介绍的还要大，但他同时承认“赠送的面积不可能体现在房产证上”。
开发商赠送面积，也不算什么新鲜招数，有业内人士介绍说，对于花园洋房一般来说，首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪音干扰等多种因素，单价相对要略便宜，起码差价不大。而今，在“赠送面积”的噱头下，首层一跃成为单价最贵的楼层，且差价还不小。“其实开发商已经将地下室的价格，计入到了产权面积的销售价格之中。”
点评
“房产证”上没有体现，就意味着没有物权，没有法律保障，一旦出现问题，将带来一系列法律纠纷，那时，购房人不但没有从“赠送”中占到便宜，日后还不享有产权，恐怕会“赔了夫人又折兵”，当然，这些开发商是不会告诉你的。
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