[摘要] 在楼市调控持续的背景下，房企面临着重新洗牌。市场人士称中小房企破产潮或到来。
在楼市调控持续的背景下，房企面临着重新洗牌。
市场人士称中小房企破产潮或到来
近日，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产破产案的消息爆出，市场一片哗然。在楼市调控导致高库存、高负债的背景之下，房企因资金链问题申请破产，自然引发市场联想，这是否会打开了房地产潘多拉之盒？
破产房企早陷资金困境
近日杭州西城时代家园的业主接到短信息，内容称余杭区法院已依法受理金星房产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工。
这一则短信，将金星房地产的境况真实地暴露给业主。金星房产最近几年可谓动荡不已。4年不到，开发商金星房产5次转让股权。金星房地产旗下的西城时代家园曾经也是热销楼盘，可惜好景不长，去年年底开始，各种不利的消息传出。早在去年底，西城时代家园三期约有50套房源被金华市中院和余杭区人民法院查封。据当时从余杭区人民法院了解，查封房源主要是因为金桥[简介 动态]投资管理合伙企业起诉金星房产欠钱，欠款约为4000万。从去年年底到今年年初，西城时代家园就曾经多次延期交房。主要原因，据称是因为项目资金链断裂停工。
据了解，金星房产的母公司是浙江中江控股，而中江控股集团已经申请破产保护。
房企破产潮或将出现
事实上，资金链困境是众多房企面临的共同问题。资金链困境的最主要原因是销售不畅，库存大幅增加。近期，一组有关房地产“库存”的数据显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
库存增加不仅仅导致回笼资金减少，还会增加资金成本。北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾表示，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。
为应对资金压力渡过难关，房企各出法宝。中原地产报告认为，2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件，特别是信贷继续偏紧已成定局，在大形势下，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计规模股权交易全年很可能突破千亿，而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。
申请破产保护对房企来说可能是下下之选，但当无力回天之时，破产也是难以避免的命运。有媒体称金星房地产是本轮房产调控政策下，杭州地区家因资金链问题申请破产的房产公司。然而事实上，早在今年2月前后，就有杭州瑞达实业投资有限公司已提交破产申请。业内人士也表示，不仅仅是杭州，目前各地申请破产的开发商决不止这两家。尤其是在温州民间借贷危机后，不少企业资金链仍然非常紧张，特别是受到国家宏观调控的房地产企业，从近段时间来新闻报道的欠税企业名单便能略知一二。除了已经申请破产的小部分企业，还有不少房企资金紧张已到，正挣扎在破产边缘。有资深业内人士认为，目前房地产政策层面没有松绑的迹象，一季度成交相比去年同期大为不如。去年的销售让房企深陷资金困局，今年只会更加困难。如果应对不慎，会有更多的“金星房产”出现。
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北京楼市3月份交易“小阳春”未能扭转量价齐跌的整体下行趋势。北京房地产协会近日提供的数据显示，一季度，北京新建普通住房成交均价为每平方米12326元，与去年同期相比下降20.7%；全市新建商品住房成交181万平方米、1.8万套，同比分别减少19.6%、14.2%，总体处于低位水平。
对于楼市“小阳春”，陈志解释说，近期“降价换量”项目增多、力度加大，必然会导致部分刚性自住需求释放，带动市场成交有所回升。房地产协会掌握的数据显示，今年以来，签约10套以上的59个项目中，有41个、70%的项目在去年调低入市价格的基础上进一步加大折扣力度，从而促进了销售。例如，去年5月份开盘的顺义区京汉铂寓(楼盘资料业主论坛)项目，开盘之初销售不足三成，基本处于滞销状态，而今年售价下调了20%以上，降为每平方米1.2万元，销售速度明显加快。
“以价换量”争取有限客户源，成为眼下很多房地产开发企业的首要任务。在刚刚闭幕的北京春季房地产展示交易会上，这一点表现得也更为明显。记者在展会现场粗略统计发现，江南山水(楼盘资料业主论坛)、中国铁建·山语城、中国铁建·花语城(楼盘资料业主论坛)、首开康乃馨城(楼盘资料)Boloni空间等20多个楼盘都推出较大力度的优惠活动，一口价、限时团购、92折等各种形式的降价行动也吸引了很多购房者。一位购房者告诉记者，虽然房价还是偏高，但感觉开发商的降价比之前更加实在了。
此外，北京房展组委会统计的数据显示，为期4天的会展，总人流量超过14万人次，其中1.4万购房人作了购房登记。而刚需购房者依然是购房的主力军，在房屋价格、区域位置以及户型的挑选上，也都体现出刚需的特点。
在购房登记人群中，想买90平方米以下小户型的人群占29.5%，90平方米到140平方米的户型需求占50%，140平方米以上的户型需求仅占20.5%，其中，100平方米左右的小三居。购房人登记的购房区域中，四环到五环项目的购房意愿。同时，拥有实惠的价格和便利的轨道交通、健全的大型商业生活配套设施的楼盘较受刚需购房者的青睐。首次置业的张先生就表示，考虑到自己有限的资金实力，以及为以后要小孩打算，总价在200万元之内的2至3居室的购房定位，更符合自己的情况。
房展组委会的数据显示，展会期间，共有1.4万购房人作了购房登记，但看房客户数量仅为2526组。因此，热闹的房展，节节上升的成交量还是难掩楼市未来发展的萧条之势。
楼市高歌猛进的过往不仅会令部分开发商仍不愿对调控完全妥协，更会令购房者心有余悸匆忙出手，而严酷的市场行情，则会令开发商进一步作出实质性的让步。有专家表示，绝大多数开发商已经认为降价是必然趋势，眼下的谨慎，则是为了更好地把握适当的降价幅度和抓紧的时机。
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