[摘要] 随着5月份的临近，楼市真正意义上的第一个年度旺季正在到来。各大房地产企业开始积极备战红五月，但部分高端地王项目几近“成本定价”，这被业内戏称为“贴地飞行”。
随着5月份的临近，楼市真正意义上的个年度旺季正在到来。各大房地产企业开始积极备战红五月，但部分高端地王项目几近“成本定价”，这被业内戏称为“贴地飞行”。
中海长风项目即将入市
有消息称，中海地产在上海长风地王项目预计在4月底入市销售。虽然目前没有最终确定销售价格，知情人士介绍，最终公寓定价可能在3.5万至4万元/平方米。相比中海拿地之初预计的7万销售单价，折让近一半。
中海长风地王项目，目前定名为“中海紫御豪庭”，从2008年7月次挂牌，到2009年9月最终成交，中海长风地块成为当年地王的代表。2009年7月31日，长风7C地块加上旁边相邻的6B地块，起始价格为30.58亿元。在华润、中海、龙湖、仁恒等近10家地产巨头的角逐中，中海地产以70.6亿元胜出，溢价率高达129%。而今天，这个被热抢的馒头成了烫手的山芋。
资料显示，该项目总建筑面积为31.2637万平方米，楼板价达到22409元/平方米，在项目取得之初，这个价格已经与周边二手房的价格基本持平。
时隔近三年后，长风板块目前一二手公寓价格仍在3万元/平方米左右徘徊。中海地王此时入市，定价确为成败关键。
据了解，中海长风项目近十分之一为双拼或联排别墅，其余为超高层公寓。“从公寓来看，这个地块肯定是不赚钱的。”一位为中海提供项目决策咨询的房地产界人士告诉记者。
豪宅项目纷纷“贴地飞行”
大型房企豪宅项目“贴地飞行”的还有很多。
近日，万科上海今年的重头项目五玠坊将于4月底正式开售。销售人员表示，这个精装修豪宅产品，销售均价可能在4 万元/平方米，单价或在3.5万元左右。业内人士称，此前万科对这一项目的最乐观预期曾经达到6至7万元/平方米。
不过万科五玠坊4万元/平方米的定价最终能否得到市场的认可，业内却并不乐观。“我们觉得万科的定价还是高了，周边的星河湾无论位置还是装修都优于万科很多，价格已经降到5万元/平方米了。”一位房地产咨询人士称。
另一家上市房地产企业负责人告诉记者，因为中低价房源在去年通过降价已经消化的差不多了，存在手里的多是高端物业。这些物业在今年五月要集中上市，却一直没有确定最终销售价格。“我们担心降少了卖不动，降多了赔不起。随着持有成本的不断增加，现在基本上降价空间已经很少了。”这位负责人称。
龙头房企对豪宅定价的保守策略并非源自房企急迫的资金压力，而是豪宅市场整体去化困难的现实。
中国房产信息集团发布的报告显示，近期，上海豪宅纷纷大幅度折让促销，较两年前的高位相比，基本上是6折出售。其中包括海珀旭辉、世茂滨江花园、华丽家族(600503)汇景天地等多个典型豪宅。
海珀旭晖尽管在2011年11月开盘就在售价8.3万的基础上打8折，但是至今年2月份仅成交23套房源。无奈之下，今年3月份该案在原先打8折的基础上再打75折，整体房价跌幅比开盘报价下跌超过40%。
同样是世博滨汇知名豪宅的华丽家族汇景天地跌幅也同样惊人，2010年开盘时部分房源的成交价超过5万元，如今已跌破3万关口，跌幅超过40%。汇景天地低区房源的价格更可能跌近2万元的水平，成为个房价跌破3万的滨江豪宅。
有报告显示，绿城黄浦湾、尚海湾、星河湾、外滩九里、嘉里华庭、华府樟园等大批豪宅的价格也都出现不同程度下跌，导致价格下跌的主要原因是豪宅成交量的持续低迷。上海豪宅(均价5万以上的一手商品住宅)成交量在2010年4季度达到高锋的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量创下了2009年2季度以来近12个季度的水平，仅成交285套。
在16日举行的上海市政府工作会议上，上海市市长韩正明确表示，上海将继续坚决贯彻落实好中央有关政策，对房地产调控力度不减、政策不变，确保全年稳中有降目标的实现。
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（来源：财经日报）抵不过房地产调控导致的销售增速放缓与营销管理费用激增，房企在今年一季度的业绩终于出现松动：七成上市房企一季度出现净利润亏损、预减、续亏或首亏，而去年还是约七成上市房企年报显示业绩依然良好。
而相比去年同期，净利润报忧的比例上升整整一成。对房企来说，这也许是个不好的苗头，显示政策调控对开发商的盈利冲击正在进一步扩大。
预亏房企同比增一成
根据Wind按照证监会行业分类统计，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。预增的房企仅仅6家。
这种业绩表现显然比去年同期差了不少，2011年首季度净利润续亏、首亏和预减的房企数量比例约为60%，有14家房企净利润预增或扭亏。
与年报反映过往业绩不同，季度业绩预告恰恰呈现的是当期房企经营状况。在严厉的调控背景下，去年约七成上市房企年报依然显示业绩状况良好，这在很大程度是由于房产公司销售收入入账带有很强的滞后性。
这些业绩报警的房企中，目前仍以中航地产、合肥城建、万方地产、高新发展、荣丰控股、阳光股份等中小型开发商为主。
荣丰控股公告称，一季度该公司首次出现亏损，主要原因是公司旗下的部分项目尚未达到销售条件，同时国家对房地产行业的宏观调控措施，市场成交低迷，导致该公司一季度销售收入大幅减少。
中航地产则称，由于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损。
由于市场销售遇阻，房地产企业的销售费用、管理费用和财务费用也随之上升。首季度亏损800万元至1300万元的阳光股份称，主要是因为销售收入较上年同期减少，期间费用较上年同期增加。
市场预期再降
除了中小房企之外，部分龙头房企出现销售金额和销售均价双双大幅下滑的局面。
截至4月15日，万科、恒大地产、中海地产、保利地产、龙湖地产等发布的销售简报显示，一季度万科、恒大地产销售金额出现同比下降，万科、富力、金地的住房售价均有较大幅度下滑。
一季度，恒大地产房地产销售均价为6362元/平方米，同比下降8.2%。链家地产市场研究部研究员陈雪称：“恒大在一季度仅完成全年销售目标800亿元的10.3%，后市降价走量的压力增大。”
来自房地产业的逼人寒意正折射到建筑业和建材业。中国建筑发布的数据显示，其建筑业务在2月同比增速大幅下滑后继续下滑,累计增速下滑至1.7%,已经是近两年点。
受水泥销量同比减少和价格同比降低等因素影响，一季度冀东水泥、同力水泥等水泥企业出现亏损或盈利下降，而其他主要水泥企业一季度也大部分为负增长或亏损。
政策层面仍在不断释放房地产调控不会放松的信号，市场悲观预期则将进一步加压开发商。
根据央行在4月14日发布的调查报告，对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”，19.7%的居民预期“下降”，17.7%的居民预期“上升”。预期“上升”的比例较去年同期下降了23.8个百分点，房价上涨预期降至近三年来低位。
多家房企开始被迫大举融资以备不时之需。根据链家地产市场研究部数据监测，一季度有24家房企出现融资行为，其中单笔融资规模超过10亿元的达到17宗，包括自身以及全资子公司的信托融资、银行贷款、出让股权等方式，融资总额超过700亿元。
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