[摘要] 3月的楼市迎来了“小阳春”，成交量攀升，政策引导方向逐步明确。调控以来，“刚需族”成为目前市场上的绝对成交主力，有关龙年属于“刚需年”、是首次置业家庭的“购房年”、是中小户型楼盘的平稳“增长年”等说法不绝于耳。
（济南日报）3月楼市迎来“小阳春”，成交量攀升，政策引导方向逐步明确。调控以来，“刚需族”成为目前市场上的成交主力，有关龙年属于“刚需年”、是首次置业家庭的“购房年”、是中小户型楼盘的平稳“增长年”等说法不绝于耳。
“特价房”、“低首付”、“”……面对市场上铺天盖地楼盘广告，什么样的楼盘才是“刚需族”最值得出手的产品呢？业内人士认为，房子是一件长期消费品，不能单纯从价格上考虑，而要从实际居住需要、生活需要、工作需要等方面综合考虑，选择“舒适度”的楼盘。
合适的才是的
楼市调控至今，部分楼盘销售均价已回到了一两年前水平。从近期的成交量来看，陆续有市民放弃观望心态，加入买房大军，连日来开盘的各个楼盘也都创造了不错的销售业绩，楼市大有回暖迹象。
80后的汤先生来济南一直没有买房，直到2011年与女朋友结婚，才有了购房打算。对于购买什么位置、什么价格的房子，汤先生有自己的想法：“首套房，性价比最重要。目前来看，离单位近的市中心房源价格太高承受不起，我们比较关注二环南路或者是高新区附近的房子，可选择余地大且价格相对较低。”当问及房子的大，汤先生说：“对我们来说，买个两室或者三室，面积在90平方米左右最合适。这样两个人住不会太大，将来有了孩子或者双方父母来了，也能住得开。”
据了解，像汤先生这种80后自住购房者是如今楼市的主流消费人群。刚需当道楼市中，什么样的房子最值得买是大家关注的重点。业内人士认为，买房要考虑众多因素，包括经济承受能力、小区建筑指标、物业管理和社区配套等，总的来说，要购买舒适度高的房屋。
在二环南路一楼盘，前来看房的李杰说，对年轻人来说，是倾全家之力来供属于自己的套房子，未来可能要在这套房子里住二三十年甚至一辈子，所以购买房屋时不仅仅是关注价格，对于房屋的品质也十分看重，希望从购房到交房，再到居住，都能有一个舒适的居住感受。
改善型购房者刘女士同样表示，搬家为的是什么，当然是要住得更舒适，不管是户型还是面积，包括小区的环境，都是要关注因素。
业内人士表示，近半年来楼市虽然持续低迷，但也带动了大部分住宅房源的价格趋向合理，加上现房、准现房占据一定市场份额，买房时购房者可以对楼盘的房型和配套等因素进行实地考察和挑选，以降低日后居住上出现问题的几率。
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口碑信誉好的楼盘
不少购房者有这样的感受：无论是购房时还是交房入住后，都被各种各样的问题困扰，合同纠纷、小区环境、物业配套等，理想的居住质量被大打折扣。
“买房对每个家庭来说都是大事，最怕遇到不守承诺、不讲信誉开发商。”市民姜女士说。每隔一段时间市场上就会出现某个楼盘的信誉危机事件，延期交房、配套与销售人员所述不同、交房时收费项目不明等，尤其是去年下半年，更是出现了个别开发商携款潜逃、楼盘降价老业主要求退房之类的事件。为了避免这样的
业内人士也表示，选房时，应该尽量挑选有实力的开发商开发的楼盘，同时，对于一些会影响居住舒适度的必要指标应当作为重点考察对象，例如楼盘和小区的绿化面积、容积率、楼间距、净层高、嘈杂度等，这些直接影响到小区清洁、安静及室内采光，购房者实地考察。
刚需买房有技巧
随着消费观念的日趋成熟，购房成为最理性的消费事件。消费者不仅需要多方了解产品，更需要全面了解开发商的口碑、实力。毕竟，“刚需族”口袋里的钱本来就不多，花出去的钱怎样才能更稳妥，更有价值？
首先，要选择位置合适的房源。从价格上看，城郊的房子具有一定的诱惑力，但真正居住起来，时间成本也是一笔不小的“开支”。因此，购房时应尽量选择方便上班的位置，如果不能兼顾，至少离其中一方的上班地点要近。此外，选房时要对周边的公交线路进行了解，选择离站点近，交通便利的地段，这样即便是居住地到上班地的距离远，实际花费的时间也会缩短。
其次，要选择适合自己的户型。户型没有好坏，只有适合不适合。比如很少引客上门的人不必要求大空间的客厅，经常在家办公的人要有一个放置电脑的工作间，早出晚归的上班族可以适当降低对房屋朝向的要求……总之，要根据自己的需求进行选择。
另外，对于与父母生活在同一座城市年轻人来说，离父母近也应成为置业过程中的考虑因素之一。多年前，日本提倡的“一碗汤”距离现在备受推崇，所谓的“一碗汤”距离，即子女与父母居住的距离不要太远，以子女从自己家中给父母送去一碗汤，到父母处不凉为标准。如今，人们购房时往往更加关注房价、交通等因素，而与父母的距离很容易被忽略。比如父母住在东部，而年轻人买房子时选在了西部，平时想到父母家就只能等到周末，父母想到子女家走动走动也变得极不方便。因此，选房时要尽可能靠近父母，或是沿着方便父母乘坐公交的线路选房。
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凡事总有次，但这个“次”落到买房这样大笔支出的时候，任谁碰到都会举棋不定。小陶是杭州某事业单位的一名新员工，去年才一脚跨出了大学校门，一脚跨入了社会。看着今年市场上不少楼盘都开始降价销售，小陶也开始淘她的房子了。
城东新城某楼盘开盘的时候，笔者陪小陶去了现场，样板房的设计让次买房的小陶直流口水，无奈房源早已定完，小陶继续寻觅别的楼盘。单位里的同事都推荐离市中心不远的申花、桥西板块，小陶带着她的舅舅把这两个板块的楼盘大大小小看了一遍，后来回来告诉笔者说：“到每一个楼盘的售楼处感觉都差不多，外行怎么都看不出名堂，只有样板房还能看出个一二。”
跟大部分人买房一样，也许是由于初入社会，小陶显得特别没有方向感。城东亦可、桥西亦可、石祥路以北亦可……这样的“随意性”其实是因为对自己今后的住所没有方向，而落到要下单买房的时候，就会犹豫不决。
这两天，听说桥西一个新盘要开，小陶又去看了，这不回来还是那句话：“我还是很难抉择啊。”其实，对于次买房的人而言，多听几个人的意见没错，但是不能被人牵着找不着方向。
其实买房这事说复杂可以很复杂，说简单也简单。次买房，记住以下三条：首先要明确的就是房子的地段，这个地段不一定非得是市中心，但是可能离你上班的地方近或者交通便利又或者有学区，你必须要有一个充分的理由说服自己，而一旦选定地段之后就不要被别人左右。第二就是选楼盘，选择大开发商固然没错，但有时候也要善于了解不同开发商的优势。比方说某个开发商擅长小户型的设计、有的开发商物业服务很有特色，你看中什么就冲着什么楼盘去，不要只听销售员的一面之辞。第三就剩下价格了，货比三家当然需要，但对于自住的人而言，不要一味追求低价，选择一个自己可以承受的价格，对比售价和拿地的价格，如果合理的话，可以考虑下单。也不要考虑太多短期内会涨还是会跌，毕竟房子是用来住，不是用来投机的，长期居住的房子不会马上变现，短期的涨跌意义不大。总之，买到适合自己的房子才是的。
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银行首套房利率的放松和房价下降，让不少一直靠租房过渡的“刚需”们不禁又一次陷入犹豫。“到底是这时候出手买房合适，还是继续租房划算呢？”外地来宁的张先生很疑惑。记者连同银行理财师为他算了一笔账，对比租房及买房15年后的情况。有和张先生情况相似的“租客”们，不妨参考，动笔算算各项支出和。
目前状况：
20万存款 租房5年
张先生来南京打拼5年，一直租房，手头有20多万元的现金存款。“现在首套房利率一再放出优惠，买房办理基准利率还是没问题的。”但是张先生也有顾虑，他的购房目标是一套总价70万元左右的二手房，咨询过中介得知，要拿出21万元用于首付。自己在外赚钱不容易，虽然现在薪资不低，但是也怕投资房产失败。“生怕买房不如租房划算啊。”
算账1 买房15年总利息31.14万元
记者连同银行理财师帮张先生算了一笔账，比较出手买房和继续租房15年后的情况。
先看买房在15年后的投资和。如果不考虑中介费用，张先生购房需要支付21万元首付，如果办理的是商业贷款，需要贷50万元，假设还款期限为15年。
“按照目前基准利率7.05%计算，张先生每月要支付约为4508的月供，那么15年总共的利息是31.14万元。”
如此算来，购买这套房子的各种费用合计包括：一次性投入现金21万元；15年*月供4508*12=81.14万元。15年后，张先生投资了21万+81.14万=102.14万元，拥有的是一套住宅。
算账2 租房15年比买房省下86.84万元
用同样的租金来租这一套房子15年的话，又会是怎样的情况呢？
假设这套房子每月的租金为1508元，而且15年不变。原用于付月供的4508元闲钱还剩下3000元。假定每月3000元用于银行定存，以目前年存款利率3.50%计算，15年能获得约为1.8万元的利息。另外，原本用于首付的21万元固定资产也用作长期储蓄，同样按照一年期定存利率3.50%计算，15年后获得利息11万元。
如此一来，15年后，张先生支出了租金1508元*12*15年=27.1万元的房租，而15年中，张先生定存获得的利息为11万+1.8万=12.8万。与买房支出102.14万元相比，张先生相当于剩下了102.14万-27.1万+12.8万=87.84万的资金。
超过临界点买房才划算
“想知道是租房还是买房划算，其实就是比较15年后，是这套二手房价值更高，还是87.84万元的资金价值更高。”理财师告诉记者。
那么这就又牵扯出一道算术题。在理财师的帮助下，记者理解到，租房会拥有87.84万元的资金。
“按照总价70万元计算，这套二手房的单价相当于14000元。假设用87.84万的资金来购买了50平米的房子，相当于单价17000多元。”
也就是说，张先生买房是赔是赚，要取决于15年后，这套50平米的二手房单价能否上涨至17000多元，才能得出结论。
“只有每平方米的房价上涨至17000多元，买房才跟租房的持平；如果届时房价不及这个价格，那么买房就不如租房划算；如果届时房价高于这个价格，那么买房就比租房划算。”
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买房还是租房？这个问题让无数“刚需”们纠结不已。但专家坦言，“买房不如租房”观念在未来5至10年或成主流。
针对上海住房租赁市场进行了专项调研。不少有购房意愿的网友认为，在这样一个房价下行的“非常时期”，买房还不如租房。对此，业内人士表示，“可能今后更多年轻人会说：我们租房结婚吧！”现在看来，“买房不如租房”的口号更多的是一种“被逼无奈”的悲观选择，但在5年至10年内，这种观念将逐渐被一线城市的年轻人所接受。
当然，租房一族也并非个个潇洒。在调查过程中，记者发现，租房的网友们会遇到这样或者那样的麻烦：热水器坏了三个月没人修，住进去才知道隔壁有个精神病，才住半年房东就要卖房子，一年后房东涨租金50%，合租房隔壁“动静”太大……
业内人士认为，目前租房市场普遍欠缺管理，这就引发了租户在使用过程中遇到的种种问题，这也是不少租房者不得不选择买房的一大原因。随着社会化租房体系的建立，加上有关部门对出租房市场的有效监管，租房者将获得一个良好的居住环境。这样，越来越多的白领阶层也将乐意退出“房奴”转做“租房族”。
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