[摘要] 曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。分析原因，除了政策层面限购限贷等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：
曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。分析原因，除了政策层面限购限贷等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：
、银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。据悉，建设银行近期已向38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度”。
第二、部分中小开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。
无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。
对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。
与此同时，一些龙头标杆房企近期的动作更让中小房企无法应对。这个动作主要体现在两方面：首先，大型开发企业率先大幅降价，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。其次，大型房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金，一些标杆房企如万科、招商、保利等，逆势中需求拿地及发展机会，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。
因此，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。
“下一步政策面控制投资性需求短期不能放松，无论是主观、客观都不敢放。如果放了，市场出现新的变化，那政府是不能接受的。”
4月18日，在上海举行的“2012中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹作出上述表态。
“在2008年出现的开发企业缩工保价的态势重新出现，概括为不拿地，第二不开工，第三缓施工。”秦虹说，要保证房地产市场的稳定，巩固房地产调控的成果，最关键的是不能让先行指标继续下滑或过快过
秦虹作出这番表态的同一天，国家统计局发布的数据显示，70个大中城市中，3月房价同比（较上年同期）下降的城市达38个，较2月增加了11个，这是自2011年9月以来，下降城市个数的月份。
国家统计局城市司高级统计师马晓明称，虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变，但房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。
值得注意的是，19日某专业财经媒体报道称，多地地方政府为防经济减速微调楼市政策，手段包括松绑土地出让条件、调整普通住房价格标准、放宽公积金贷款等。
调控能稳定后期市场？
在秦虹看来，现在房地产调控政策的核心是“两手一起抓”：一手控制投资性需求，控制房价上涨；一手抓保障性住房建设，满足市场的刚性需求。
限制投资性需求自不必说，监管层对此已有多次表态。关于满足市场刚性需求，秦虹的看法是，要增加供应。
但未来的市场供应面临缩水的压力。今年一季度，房地产开发投资同比增长23.5%，至10927亿元，增速不及去年四季度的27.9%。
秦虹称，如果扣除拿地的资金、保障性住房的投资，商品房投资增速实际下降的幅度将更为明显。投资增速下滑最快是东部地区，其次是中部，的是西部地区。
开发投资下滑的背面是开发商开工热情下滑。
秦虹并未对此开出“药方”，她只是强调，房地产调控更不能放松，因为调控能保持后期市场的稳定，“特别是控制投资性需求，真的不能放松，否则市场又会出现新的变化和调控取向背离。”
房价下调似乎势在必行。
路透中文网19日发布的一份调查结果显示，2012年中国房价将继续下跌。20家接受路透访问的分析机构中，有11家认为中国2012年第二到第四季度住宅均价跌幅将达10%～20%，6家认为跌幅将在10%以内，1家认为住宅均价将与去年持平，仅有两家认为住宅均价将上涨。
受访的分析机构之所以如此悲观，与其对监管层不太可能放松调控的预期不无关系。在20家接受调查的分析机构中，19家认为中国不会在2012年取消限购。
房企财务模式将更稳健
至于房企的应对措施，秦虹的判断是，越来越多的企业会采取更加稳健的财务模式，“这和过去10年有很大不同，过去10年凡是扩张的企业都赚钱了，今后更多的企业是采取稳健而不是盲目扩张。”
这一判断与银监会前主席刘明康的观点异曲同工。
刘明康此前在一个论坛上称，现时大多数内地房地产商出现负经营现金流，第二季度较季度紧张，而下半年亦会较上半年更紧。“虽然这些企业会透过各种融资渠道以获取资金，但要提醒内地房企来港借贷或发点心债会引起轩然大波。”
不过，调控对于大型房企可能是扩大市场份额的良机。
在18日的百强房企发布会上，中指院上海企业研究中心副总经理杜丙国介绍，2011年百强房企市场份额进一步扩大，市场份额上升到28.1%，比2010年提高1.2个百分点。
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"新国四条"两周年：房价停涨 调控仍是主基调
截至今年4月，“史上最严厉”地产调控政策出台至今已整整两周年。在“新国四条”两周年后的今天，房价依然是国人关注的焦点。在这轮的严厉楼市调控下，直到去年年初楼市才出现了松动的迹象，在去年下半年以后，主要城市的新建商品住宅价格才真正出现总体上呈现出下降态势，房地产市场宏观调控成效逐渐显现。
虽然当前楼市调控取得了一定的成绩，70大中城市新建商品住宅价格开始逐步回落。楼市已经逐步开始挤出泡沫，投资、投机正在调控的重压下逐步退出市场，刚性需求开始进入市场。但较之普通人的购买力，目前的房价仍有待进一步下降。特别是一二线城市，有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大。楼市仍然需要巩固调控成果、进一步挤压房地产泡沫，地产调控仍不容放松。
新建商品房价格停涨调控成效显现
从2010年3月以来国家统计局公布的70大中城市新建商品住宅价格环比变化图表中我们可以看出，在政策发布后，环比数据中持平和下跌的城市明显增多。这表明一部分地产开发商对政策有一定的反应，并且在观望新政策的执行力度和整个市场的变化情况。在楼市传统销售旺季9月，房价仍有一个小幅反弹。
随着调控的不断深入，2011年3月成为该轮地产调控的个重要时点。温家宝在2011年政府工作报告中明确提出：“房价等民众反映强烈问题未根本解决”，“切实稳定房价工作不力者要追究责任”，“2011年开工建设保障房棚户区改造房共1000万套”。 当月70大中城市新建商品住宅价格环比、同比上涨个数都创下1年来新低。
随着楼市调控的深入，楼市开始进入买方市场，在楼市传统销售旺季2011年9月、10月房价未能再次出现反弹。相反，从8月以后，新建商品住宅价格才真正出现总体上继续呈下降态势。尤其在2012年1月，70大中城市房价环比停涨，同比上涨城市也创下新低。至此，房价过快上涨的势头得到遏制，房地产市场宏观调控成效才开始显现。
根据国家统计局4月13日公布的数据显示，一季度，我国商品房销售面积同比下降13.6%，商品房待售面积增长35.5%；房地产开发投资增速比上年同期回落10.6个百分点。
新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员
在接受新华08网记者采访时指出，我们目前的情况是，让绝大多数人有能力买房，这是最重要的。无论是北京市，二线城市，还是小县城，他们都有自己的收入。能够让绝大多数人有能力买房是最主要的指标。现在的房价依然过高，特别是一二线城市，有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大。
核心提示：4月13日温家宝总理在国务院常务会议上共部署了九方面工作，其中“决不让房地产调控出现反复”的表态尤其引人注目。两年前，2010年4月14日，温家宝主持的国务院常务会议上研究部署了4项地产政策，被称为“新国四条”，也被网友戏称“史上最严厉”地产调控政策。 时至今日，这轮的严厉楼市调控已两年整。从目前的情况来看，较之普通人的购买力，目前的房价仍有待进一步下降。巩固当前的地产调控成果，进一步挤压房地产泡沫，楼市调控仍不容放松。
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2011年1季度至2012年1季度央行储户问卷调查报告百姓购房意愿数据表 数据来源：央行网站(标注“——”表示该调查报告中无此项内容) 新华08网制表
根据央行每季度发布的央行储户问卷调查报告显示，2011年1季度至2012年1季度，选择“房地产投资”作为投资方式的居民基本处于整体下滑状态，同时2011年4季度较前期有一个较大降幅。这说明楼市调控的去投资属性化效果持续且从2011年4季度起更为明显。而根据近期央行发布的《2012年第1季度储户问卷调查报告》统计显示，房地产投资已不再是青睐的投资方式。
该调查数据显示，2010年至今，认为“房价过高，难以接受”的居民比例一直在72%上下的高位徘徊。这说明本轮调控虽然已两年多，但期间大多数居民仍然觉得房价过高。另外，该数据在今年1季度首次回落至70%以下，这说明随着调控的深入，房价下行的趋势已经得到一部分居民的认同，同时也说明目前的调控仍处于关键期，不容放松。
该调查数据还显示，2010年至今，未来一季有购房意愿的居民比例仍一直在15%上下微幅波动。从某种意义上说，这组数据与认为“房价过高，难以接受”的居民比例的数据组形成呼应，都表明居民不认同当前的房价，当前的房价对于居民来说，仍然过高。
该调查数据显示，2010年至今，对未来房价持上涨预期的居民比例总体趋势呈现逐渐下降。在2010年2季度、2011年2季度和2011年4季度出现三次较大变动。考虑到这三个时点，一个对应“新国四条”的出台、一个对应2011年两会以后，一个对应限购城市的扩大的时点之后，这表明楼市调控政策确实能较大干预居民预期。即使谨慎解读，该组数据所呈现的特点至少说明楼市调控是有效的、能深入肌理的。
这一系列数据表明，当前房价过快上涨的势头已得到遏制，房地产的投资属性正趋弱化并逐渐回归自住属性。房价下行，房地产投资的可能性减小，投资者对的投资意愿因此降温。
新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，未来一定要把住房市场赚钱的效应去除掉，这样才能保证住房市场健康稳定发展。只要政府差异化信贷政策作为中长期政策不改变，只要税收进一步遏制房地产市场的投机炒作，房价的全面调整是必然趋势，什么也改变不了。
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房价尚未降至合理降价仍是百姓心声
伴随楼市调控效应的逐渐显现，虽然去年四季度起楼市便开始迎来一波“降价潮”，但房价目前的下行幅度却仍难让百姓满意。尽管在统计数据显示房价不断下降的情况下，很多老百姓仍然反映房价太高，购房压力不小。
今年两会的会后记者会上，温家宝总理曾明确指出，一些地方房价还远远没有回到合理价位。至于什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。
人民日报4月16日头版文章称，无论看统计数据，还是看一些楼盘的销售情况，一线城市的房价确实降了。但人们计算房价收入比，剖析房价成本……无论以哪个标准看，不少城市的房价仍然处于过高的水平。文章认为，除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标，普通家庭能否承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。
北京中原市场研究部总监张大伟在接受新华08网记者采访时表示，本轮调控的背景是货币超发，地产调控肯定是有效果。地产调控目前还处在深水期，调控还会继续深入。调控继续，其影响还在深入，调控效果逐渐会更明显一些。以一些一线城市为例，房价是由市场供需支撑的，城区楼盘项目少、稀缺，其城区即使降价一半老百姓也仍难接受，郊区降价对解决购房刚需可能更有意义。
业内人士在接受新华08网记者采访时表示，从长期来看，房价的涨幅只要小于中等以上收入群体可支配收入的上涨幅度，购买能力就会慢慢得到提高。房价今年可能还会跌一些，中长期看来持续性下跌难以维持，总体上保持上涨态势，但还是要低于收入增幅、低于GDP增幅。这样才是比较合理的。在国外也是这样，房价永远都在波动，都不可能按照一个合理价位去运行。
新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，在过去的两年的时间里，地产调控最核心的是使地产市场最基本功能回归，由之前的投资过多的市场、需求过旺的市场、投机炒作的市场，转变为由消费主导的市场。这个转变是在逐渐的进行，投资炒作退出的趋势已经出现。市场经济，价格是核心，价格不调，其余都不起作用。房价调了以后才能使房地产市场回归到其基本功能，以消费为主导的市场。没有人投机炒作的话，房价一定下跌。
核心提示：4月13日温家宝总理在国务院常务会议上共部署了九方面工作，其中“决不让房地产调控出现反复”的表态尤其引人注目。两年前，2010年4月14日，温家宝主持的国务院常务会议上研究部署了4项地产政策，被称为“新国四条”，也被网友戏称“史上最严厉”地产调控政策。 时至今日，这轮的严厉楼市调控已两年整。从目前的情况来看，较之普通人的购买力，目前的房价仍有待进一步下降。巩固当前的地产调控成果，进一步挤压房地产泡沫，楼市调控仍不容放松。
楼市近期有所回暖调控仍不容放松
虽然楼市调控基调依旧从紧，但随着房价的阶段性回调，今年3月以来房地产市场回暖的声音却不断出现。3月，上海新房成交创下了自去年6月份以来的水平，北京、广州、杭州等地也出现了明显的成交量攀升。中指研究院发布的数据显示，3月监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨。
虽然这一波小阳春被业内解读为房企增加供应、积极促销，加之首套房贷利率回调等多重因素影响下刚需的集中释放，但楼市隐约出现的“冬去春来”迹象引发了房价止跌回涨的担忧。毕竟以往的经验显示，成交的回升将带来价格的上涨、至少是停止下跌。
对于中国的房地产市场来说，政策仍是当前最重要的影响因素。政策执行的坚定，才能带来购房者心态和预期的稳定。当前，房地产市场正处于调控的关键时期，调控不能放松。
4月12日，世界银行发布的《中国经济季报》指出，中国当前的房地产调控政策措施并未过度，虽然调控会给地方财政带来压力，但的方法不是放松房地产调控，而是在地方财政体制改革方面取得进展。
温家宝4月13日主持召开的国务院常务会议，对下一阶段重点工作进行部署。会议指出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。相对于“坚持房地产调控政策不动摇”，“决不让调控出现反复”这句话则是首次提出，各路媒体对此的一致关注可见这句话的分量以及背后的深意。
新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，住房市场在转变过程中，房价在调整过程中，总会有购买者进入市场。住房的购买者不是一个人，是一个多层次的市场。只要房价在调整，总会有一些人进入市场，增加一些人购买，比早前可能多了一点。但是市场的调整仅仅是刚刚开始，不能说“反弹”。因为调整在刚刚开始，要调整的时间还很长。因为国四条的政策不是一个短期的政策，是一个中长期的政策。
业内人士表示，楼市调控目前已进入到中程。目前官方的表态是调控初见成效。调控效果正在显现，但调控效果未达到预期目标。调控的下半场调控的目标主要是抑制房价反弹，只要坚持调控不动摇，尤其是限购不放松，房地产市场还是会降温的。
易宪容认为，现在房地产市场主要有两个问题，一个是差别化的信贷政策，肯定是长期政策，短期不会变。第二是税收政策，不是放松而是进一步收紧的问题。只有好的税收政策才能使房地产市场向好的方向发展。真正起作用的就是这两个，其他的政策更多是心理作用。政府真的下决心调控，市场预期不改变，价格是会慢慢的往下走的。
楼市调控关系民生，许多中国人对房价合理回归充满期待，政策引导房地产行业去除泡沫不仅关涉未来的经济风险，更关涉政府对百姓的承诺。虽然一季度经济增速继续放缓、“稳增长”压力较大，但目前房价还远远没有回到合理价位，仍须巩固当前的地产调控成果，进一步挤压房地产泡沫，楼市调控仍不容放松。
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