[摘要] [过去房地产市场中,政府靠卖地赚钱、开发商靠囤地赚钱、炒房者靠买房赚钱的暴利时代已经一去不复返了]
过去房地产市场中,政府靠卖地赚钱、开发商靠囤地赚钱、炒房者靠买房赚钱暴利时代已经一去不复返了
在宏观调控对市场产生重要影响的住宅地产行业,对于行业走势的判断,目前成为影响企业下一步生存和发展的关键所在。
《报告》显示,未来五年,重点城市住宅成交量将持续上升,但增速在2013年后会逐步趋缓,复合增速为6.5%,2016年成交面积可达2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓,预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米,复合增长率为11.5%。
一个明显的迹象是,未来五年,重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升,年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%;刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势,年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%,2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。
基于此,《报告》判断,以首次置业和首次改善型需求为代表的刚性需求,将成为支撑住宅市场未来发展的主要动力,而一线城市以及一些快速发展的二线城市,将比其他地区具有更持续的增长潜力。
“人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年,平均每年递增60万人口,直接推动了住宅市场的需求。”住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对此表示。
与此同时,在国家调控政策的持续打压下,住宅投资投机型需求将受到抑制。“即便限购取消,只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆,那么投资住宅的便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求,将受到明显抑制。”
资深投资银行家滕威林称,尽管现在住宅产业受到国家宏观政策的严厉调控,但对于国内住宅开发商来讲,目前仍然存在着向轻资产转型的窗口机会。“其实中国人更适合做轻资产的服务业,例如养老地产、酒店等,而且现在的资本市场是很愿意为服务业、为轻资产埋单的。”
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