[摘要] 上周，在全国范围内多家房企均积极圈地，包括万科、华润置地、绿地、富力地产等。业内人士分析称，根据土地供应量和部分大型房企拿地策略分析，下半年重庆土地市场有可能回暖。
上周，在范围内多家房企均积极圈地，包括万科、华润置地、绿地、富力地产等。业内人士分析称，根据土地供应量和部分大型房企拿地策略分析，下半年重庆的土地市场有可能回暖。
大型房企积极出击
从全
而在重庆，部分大型房企的拿地动作同样值得注意。上月，龙湖集团以42.2亿元零溢价成交北部新区礼嘉组团4块地，占地面积达1318亩。7月，万科以16.2亿元起拍价竞得沙坪坝区凤鸣山一宗地块。此外，保利以及北大资源集团旗下的盈普投资、华宇地产、两江新区置业等都有所出手。
“拿地数量一方面取决于业务发展的实际需要，为未来的增长预留一定空间；另一方面，也要看土地市场的机会多少而定。下半年万科会关注土地市场的机会，但也不会因此放松项目投资的标准。”万科集团相关负责人近期在采访时曾告诉记者。
近日融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上指出，下半年地方政府因为财政压力会推地较多，而一些开发商的资金链还是比较紧张，所以下半年是大房企拿地好机会。
世联地产(002285,股吧)市场与策略资源部高级分析师周飞坦言，房企上半年通过以价换量回收了现金流，特别是销售额高的房企拿地意愿较强。
下半年土地供应或加大
中指研究院此前发布的《2012年上半年重庆房地产市场研究报告》指出，“为完成全年供地计划以及地方政府财税收入，预计下半年重庆将加大优质土地供应，资金相对充裕的大型房企会趁机增加土地储备。”
事实上，7月以来，重庆主城和区县已多次大规模的推地。近日，大渡口区政府在“国有土地使用权出让意向性协议签约仪式”上透露，已与市内外多家投资公司及房地产企业达成意向性协议，出让7个地块共800亩土地，包括晋愉地产在内的多家房企已入围。据悉，下半年该区将陆续推出东风村片区、双山片区和九宫庙商圈周边等地块，实现全年出让土地1500亩。7月初，九龙坡区也曾出让34宗近7000亩净用地，包括杨家坪、华岩新城、九龙西城、高新区四大片区。此外，8月中旬垫江共推出了8宗土地，总面积达1580亩。
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根据主要城市地价监测系统的报告，截至目前，105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策，房地产市场再次进入敏感阶段。就在24日，国务院办公厅发出通知，从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。这也是近两个月来，中央层面对楼市调控的第十次表态。
不少业内人士分析，一场大规模的政府调研往往被认为是新政策出台的前奏。权威人士透露，与房地产调控有关的部门仍然手握部分储备政策，准备在适当时机推出，并在税费方面有所突破。其中，上调二手房交易税费可能率先出台。
楼市异动 有33个城市对楼市“微调”
根据国家统计局的数据，6月70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格上涨的城市有25个。70个大中城市房价环比平均涨幅达0.02%，在连续下跌8个月后首次出现正增长。分析认为，尽管今年6月以来的连续两次降息是推动房价上涨的重要原因，但不少开发企业取消价格优惠或提高后期项目价格导致房价上涨。在二手房领域，坐地起价的现象屡见不鲜。
此外，地方松动限购政策、买卖购房资格的现象开始增多，导致部分投机投资需求伺机入市。土地市场同样不平静。在经历了上半年的“冰点”后，本月北京市海淀区万柳居住用地的拍卖再现“地王”。
根据主要城市地价监测系统的报告，截至目前105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。
业内人士分析认为，在地方政府仍严重依赖土地财政且大量地方债务即将到期的背景下，类似对政策微调的“试盘”还将继续，将频频冲击限购“红线”。根据该机构的报告，目前土地出让收入和房地产税收收入占地方财政收入的比重达30%以上。来自财政部的数据显示，上半年国有土地使用权出让收入为11430亿元，同比减少4342亿元，降幅达27.5%。
同时，与房地产有关的多个上下游产业的景气程度也随楼市的阴晴变化而变化。短期内，地方经济增长尚无法摆脱对房地产业的依赖。
督查 显示中央调控楼市决心
在这样的背景下，国务院办公厅24日发出通知，从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，有分析认为，专项督查的实施，传达出中央落实房地产宏观调控、坚决制止地方“微调放水”的决心。
事实上，在本次督查行动启动前，相关部门已多次就房地产调控问题“喊话”。6月以来，住建部、发改委、央行、银监会分别澄清“松绑调控”传言。7月以来，住建部、统计局、国土部等部门先后在不同场合表态称调控不放松。国务院办公厅24日发出的通知，已是近两个月来，中央层面就楼市调控的第10次表态
“此次督查范围之大为近年来罕见。”一位曾参与过此前类似督查的权威人士向记者表示，此次督查不仅调动了与房地产调控有关的多个部门，督查覆盖的地区范围也十分广泛。此次督查覆盖了绝大部分东部沿海省份以及部分中西部省份，囊括了大部分热点城市。
政策走向 或先上调二手房交易税费
大规模专项督查启动被认为是新调控政策“山雨欲来”的表现。有分析称，以往历次相关部门大规模督查或调研后，往往伴随着新一轮房地产调控政策的出台。不少业内人士认为，如果此次督查发现的问题较多，不排除继续出台调控政策的可能。
业内人士分析认为，此次督查释放出的强烈信号是督促落实既有政策。至于是否会有新政策出台，要视督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。
上述业内人士表示，中央一直未祭出更严厉的楼市调控政策，主要是顾及稳增长所需。但在当前楼市的新形势下，相关部门仍可能出台一些细化措施，总体上可能以强调限购、限贷、限价等既有政策为主，同时推出一些更有针对性的新政策，从而增加抑制投资投机性购房需求的砝码。
记者从权威人士处获悉，尽管现有的房地产调控政策力度被认为是“史上最严”，但与房地产调控有关的部委仍然手握部分储备政策，准备在适当的时机推出。
其中，二手房交易税费的提高可能率先出台。这项措施被认为实施起来较为方便，且能够在一定程度上遏制短期的房屋买卖行为，进而抑制投资需求。同时，扩大房产税试点、对存量空置房屋征税的呼声一直很高，不排除其出台的可能性。
上述权威人士表示，如果出台新政策，仍将主要从抑制需求的方向入手。除强化“限购令”的执行外，提高房地产交易环节的税费也可在一定程度上抑制投机投资需求入市。
据业内人士分析认为，个人住房信息系统建设、保障房建设、房产税试点等长效机制未来将被强调，下半年推出第二批方房产税试点城市的可能性较大。
7月13日国家统计局发布国民经济半年报：上半年GDP同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%。 这是最近3年来GDP首次下降到8%以下。考虑经济平稳发展，政府将在调控政策上作出一些调整。面对宏观政策由“控物价”转向“稳增长”之机，一些地方政府流露出加快为楼市“松绑”的迹象。 截至2012年7月初，西安房地产卖的的三个项目，其中两个是写字楼。为稳回报、避风险人们纷纷投资写字楼。
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中央两月10次表态
严控楼市
●6月6日
住房和城乡建设部重申继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
国家发改委发表声明，称有媒体6月10日发表的题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造。
●6月14日
中国人民银行发言人出面澄清“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事，称中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。
●6月14日
银监会发表声明称，个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致。有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误读。
●6月19日
住房和城乡建设部重申将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。
●7月5日
央行宣布自7月6日起下调存贷款基准利率。与此同时，央行还对房地产市场作出明示：个人住房贷款利率浮动区间不作调整，“金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房”。
●7月7日
国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
●7月17日
国土资源部部长徐绍史表示，将继续坚持房地产调控不动摇。
●7月19日
国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
●7月24日
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关注 督查组眼见能否为实？
国务院派出督查组，就是想实地看一看。然而，眼见能否为实？
广州一名开发商对记者表示，据他了解，当地并没有政府为应对督查而要求开发商“低调”的情况，而侨鑫集团在珠江新城一个均价高达每平方米7万元的豪宅项目，也已于近期拿到了预售证。
链家地产市场研究部常清表示，此次国务院开展专项督查，无疑将加大市场对于下半年调控从紧的预期，未来中央对于地方政府企图救市的微调政策也将严加管控。之前的地方调控松绑的红线或将被重新定义。因此不排除个别城市之前通过的松绑政策被叫停。
此外，常清判断，本次开展专项督查对于当前市场的高成交还并不会产生直接的影响，只相当于一种市场信号，最终的督查结果对于后续调控政策如何把控就显得尤为关键。据财经日报
声音 楼市应分地区实行差异化调控政策
“现阶段，已实行近两年的限购政策随着时间的推移效力不断衰减。”中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组成员邹琳华认为，楼市低迷条件下地方政府面临财政困难，对限购政策执行力度大打折扣；限购大都以户籍及社保、税收缴纳年限为门槛，符合纳税和社保条件的人随时间推移而增多；各种规避限购手段越来越成熟，都在减轻最严厉调控手段的限购效力，与此同时，新的抑制住房投资投机的有效手段尚难以跟进，从而形成相对的政策薄弱期。
中国房地产研究会副会长童悦仲也同意以上观点，他表示，在投资、投机性泡沫被完全挤出市场之前，房地产调控不会放松。
工商联房地产商会会长聂梅生指出，现阶段我国处于房地产调控关键期，急需推行后续新政，亟待形成长效调控机制，稳定市场预期，避免房地产调控功亏一篑。
“但是我们必须注意到，我国楼市回暖速度并不一致。例如，京沪深等一线城市已有明显迹象，而中西部地区则是刚有迹象。因此，在未来的楼市调控中，也应分地区实行差异化地调控政策。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。
预测 三季度房价上行动力增加
根据主要城市地价监测系统的报告，二季度地价水平呈现出趋稳略升、涨幅继续回调态势，房地产市场出现初步回暖迹象。目前对楼市采取微调的城市，其措施尚未对土地市场产生直接影响。
报告预计，三季度商服和住宅等房地产用地价格将持续上升。随着宏观政策特别是货币政策调整，房价和地价上行动力增加，可能出现新的优质高价成交地块，要警惕宽裕货币资金再次流向房地产业。为避免楼市反弹，近期需要出台房地产市场调控政策，释放明确调控信号。据新华社
相关 重庆楼市上半年量价首现负增长
在国家继续保持楼市调控政策的背景下，重庆的楼市情况如何？在7月24日召开的2012重庆房地产市场半年度发展论坛上，机构的专家预测，下半年重庆楼市的价格将继续保持相对稳定，供应量则会开始回升。
论坛上，国内知名研究机构正合地产研究中心发布了上半年国内楼市的研究报告。报告中称，今年上半年，重庆住宅市场呈现量升价稳态势，主城区商品住宅新增供应709.24万平米，月均供应118.175万平米，同比下降20%，创2009年以来新低，总体成交均价也首次出现负增长。
分析认为，在今年下半年，国家的政策和资金面都开始放松，并且向首套房置业自住型客户倾斜，市场供需双方参与度提高，这为成交量持续回升奠定基础。
报告预测，下半年，重庆楼市供应将会放量，成交量将达到高位水平。而在楼市整体价格方面，由于下压和上涨的动力相对均衡，因此会整体处于稳定期。
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