[摘要] 宏观经济尚在“入秋”，国家财政却已“入冬”。财政部昨天公布8月份财政收支情况显示，受宏观经济下滑影响，8月份全国财政收入7863亿元，连续4个月下跌，其中中央财政收入3765亿元，同比下降6.7%。
宏观经济尚在“入秋”，国家财政却已“入冬”。财政部昨天公布8月份财政收支情况显示，受宏观经济下滑影响，8月份财政收入7863亿元，连续4个月下跌，其中中央财政收入3765亿元，同比下降6.7%，出现今年以来负增长，主要原因在于经济增速放缓，企业利润下降，增值税同比减少167亿元。
数据显示，8月份，财政收入7863亿元，比去年同月增加317亿元，同比增长4.2%，不管是数额还是增速均创下了近7个月以来新低。而全部财政收入中，中央财政收入3765亿元，同比下降6.7%。在财政收入中，税收收入6618亿元，同比增长7.2%。
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财政部解释称，8月财政收入增幅继续回落，特别是中央财政收入下降较多，主要受经济增长放缓、价格涨幅回落、企业利润下降、实施结构性减税的影响。另外，也有石油特别金缴库办法改变和上下年度企业所得税退税等不可比因素。从税种看，受工业经济放缓影响，增值税首当其冲。8月份，国内增值税收入1793亿元，同比减少167亿元，下降8.5%。
值得关注的是，虽然中央各项税收出现大幅下跌，但地方小税种，尤其是与房地产相关的税种却增长迅猛，土地增值税同比增长42.6%，增速较7月份大幅上涨17.3个百分点；契税收入258亿元，同比增长17.1%，增速较7月上涨18.6个百分点。业内分析人士指出，近两个月受房地产市场成交量增加的拉动，房地产相关税收相应增长，这是造成地方税收增速与中央税收逐渐拉开差距的主要原因。
贷款新增七千亿
个贷拉动作用明显
央行昨日公布的数据显示，8月份人民币贷款新增7039亿元，同比多增1555亿元。其中，住户贷款增加2825亿元，是7月份的1.5倍，增长额则创下自2011年4月以来的值。
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分析人士指出，虽然8月份贷款增加量通常比7月份高，但7000多亿显然大大超出了市场想像。交通银行金融研究中心金融学博士鄂永健表示，除了季节性因素外，住房成交量回升对个人贷款的拉动作用进一步有所显现，而基础设施投资的持续回升则拉动了企业信贷的增长。市场预计全年新增贷款维持在8万亿元到8.5万亿元。
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9月的房地产市场注定难以平静。当房产税扩容还在猜测之时，多地陆续加强了预收款监管。对此，许多购房者纷纷叫好，一些房企坦言“压力大”。预售款监管制度真的能如人所愿治疗楼市烂尾盘、质量差等顽疾吗？处于“金九银十”关键时期的房地产市场，又会因此增加怎样的变数？
剑指资金难题多地加强预售款监管
在筹备1年多后，武汉市房管局日前宣布，将于10月启动商品房预售资金监管制度。房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。
根据监管协议，开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震
与此同时，山东省也出台规定，对不实行预售资金监管、预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，不得核发预售许可证书；上海、杭州等地也在研究商品房预售资金监管方案……
武汉上林苑(小区网论坛)是一个延期三年未交房的小区，200多名业主一直抗议未果。造成这一局面的主要原因正是开发商擅自挪用预售款导致资金链断裂。
“对购房者而言，在允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对他们的有力保护。”中指研究院华中分院总监李国政认为，这一制度最直接的受益者是购房者，可以避免开发商因“跑路”或挪用资金给购房者带来的损失。
还有业内专家认为，加强预售款监管能确保房子按期完工。即便开发商资金链断裂，政府仍然能用这笔钱来保障项目进行下去，大大减少购房纠纷和欠薪事件的发生。
房企面临“釜底抽薪”市场或将“重新洗牌”
在购房者对预收款监管拍手称好之时，房地产企业却感到了“寒风瑟瑟、秋意渐浓”，纷纷开始降价跑量，尽快储备资金，以防止即将到来的资金短缺。
记者近日走访武汉部分楼盘发现，“金九银十”开局之际，降价促销成了许多开发商的首推策略。武汉光谷某楼盘更是打出了“底价促销”广告。现场一位置业顾问告诉记者，许多开发商都在开展降价销售，以尽量回笼更多的资金。
有开发商表示，预售资金监管对需要大量资金调度的房企来说压力非常大。据了解，目前，许多开发商都在开盘前将尚未完工的楼房抵押给银行，以套现资金维持工程进度。楼房开盘后开始销售，再用预售款偿还银行贷款。
“另外，一些大中型开发商还会将上一个项目的预售款用来开发新项目或者进入土地市场拿地。如果对预售资金进行监管，滚动开发难度就会很大。”李国政认为。
国家统计局日前发布的数据显示，预售款已占到房地产开发资金的30%左右，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。业内人士认为，在当前开发贷款和预售款收紧的情形下，资金实力一般的中小房企很可能被淘汰。
“金九银十”或起变数 专家建议完善配套政策
在预售款受限的情况下，开发商面临更加严峻的资金困境，无奈之下必将采取降价促销，预计短期内还会掀起新一轮推盘热潮，“金九银十”的涨价狂风或许难以再起。不过，业内人士认为，要想真正达到预期效果还需严格执行制度，并配以期房转让等配套制度。
亿房研究中心研究员鄢峰表示，前几个月的降价销售导致开发商利润率普遍不高，多数开发商手上资金并不充裕。而加强预售款监管，又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下，开发商选择降价出货、加速回笼资金将是必然之举。“原先预计10月以后才会出现的降价潮可能提前到来，"金九银十"的旺销将难以带动房价上涨。”
鄢峰认为，因为流动性压力，不少拖延开发周期的房企将会加快现有项目开发，市场可能在短期内大量增加供应。“预售款监管会对捂盘行为带来直接的现金流压力，对在建楼盘的资金供应和质量、工程进度保证等将带来正面作用，同时还将延缓开发商的拿地、开发、扩张速度。”
但也有专家对预收款监管的效果心存忧虑。中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，加强预售款监管，主要是为了防止开发商挪用资金，将部分实力有限的中小企业淘汰出局。“但实质的影响和效果还得看实际操作的执行力度。”张东说。
今年年初，杭州一大型房企破产，导致1.8亿元预售款蒸发。有关负责人坦言，虽然杭州早已建立预售款监管制度，但实际执行效果并不理想。
若预售资金真的被严格监管，对于房企资金链将起到“釜底抽薪”的作用。张东建议，在设立预售款监管制度的同时，还要设立土地拍卖制度、测量师制度、期房转让制度等配套制度，确保整个预售过程的规范性。
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山东
自9月1日起，对不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发许可证
将试点商品房现房销售
武汉
自10月起，启动“商品房预售资金监管系统”
上海
房地管理部门正在研究商品房预售制度改善方案，提高预售门槛
如果房地产企业因为资金链紧张而出现楼盘烂尾，其造成的购房纠纷和农民工欠薪事件，将是房地产下行周期的风险。对此，一些地方的政府部门已悄然布局应对之策。
山东
将试点商品房现房销售
上周五，山东省住房和城乡建设厅网站大篇幅介绍了于23日召开的山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议。介绍国务院督查组对山东房地产调控的督查情况，以及山东计划启动的调控新政。其中提到，自9月1日起，对于不实行预售资金监管的商品住房项目，将暂不核发预售许可证书。同时要求各市总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。
这是继武汉市房管局宣布10月起启动“商品房预售资金监管系统”后，又一个对预售制度进行改革的区域政府。而山东此次提到的试点现房销售，相比之下无疑更具有市场震慑力。
关于预售制度的改革传言，从7月中旬开始在市场上传出。先是社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告建议改革期房预售制度，随后，北京将取消预售制的说法在市场上传出，引来地产股大跌。不过此后，多位权威专家否认了全面取消期房预售的可能性，但并没有排除各地对预售制度进行微调的可能。
上海酝酿提高预售门槛
一位上海房地界人士向记者透露，上海房地管理部门正在研究商品房预售制度改善方案，进一步提高预售门槛。“改革预售制度其实在管理层面一直有所呼声。期房预售的潜在风险是，一旦开发商交付的现房与期房销售时的承诺有不吻合之处，就会产生购房纠纷或烂尾楼。这无疑增大了后期管理成本。”上述人士称。
而近期的种种迹象表明，随着房地产宏观调控的深入，期房烂尾风险正在隐现。中央及地方部门对此已经开始制定解决预案，预售资金的管理就是其中之一。
据了解，7月25日至28日，国务院房地产市场调控第四督查组到山东省督查，在肯定地方房地产市场调控工作之余，也提出了问题和不足，其中就包括预售资金的监管体制仍需进一步健全完善。同时希望地方在思想上继续提高和统一对中央调控政策的认识，房价上涨过快、社会舆论较多的二、三线城市应主动考虑相应调控措施等。
为此，山东拟从9月1日暂停对不接受预售资金监管的商品住房项目核发预售许可，同时，对于预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。
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没有配套政策预调节 取消预售制度就是"谎言"搜房网
8月2日，有消息称近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，为抑制房价反弹，宏观政策将出“杀手锏”，取消地产项目预售权，随即遭到官方的否认。
而在近日召开的山东省房地产调控工作会议上，提出在全面实行商品房预售资金监管制度，并要求有条件项目开展现房销售试点。
那么，取消预售制度，对于房地产市场有何影响？如果没有配套的政策、环境跟进，只是取消预售制度，施行现房销售，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
现在是预售制度，一旦取消，由于没有办法很快形成市场供应，很有可能将形成一个市场供应的真空期，供应断档或者或供应偏小的现象将造成短期内房企无货可推，一定程度上会形成现房的供不应求的市场局面。
另外，现房往往开发企业承受更多的融资成本，也需要开发企业大量垫付前期建设资金，对于企业来讲，成本一定程度上会上升，这些成本一定会包含在房价当中，因此，一定程度上，现房往往会比期房贵不少，贵的这些成分基本上是开发企业承担的更多的融资成本部分。
对
因此，取消预售制度，施行现房销售，并不是一蹴而就，还需要与之配套的政策、环境甚至时间上来配合跟进。没有配套政策预先调节市场，现在就取消预售那等于说是一个不具有执行可能性的“谎言”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，取消预售制度，施行现房销售，如果真的要实施，那么，在实施上就应该在不造成房地产市场供求关系及价格大起大落的市场背景下，先有配套政策预先调节市场，循序渐进，逐步进行，以达到调节房价，控制房价过快上涨的目的。笔者建议如下：
、给予取消预售制度，施行现房销售缓冲时间。比如说确定从3年以后起取消预售，那么，从一般项目工程工期的角度来讲，2-3年基本上也可以达到现房的要求，在这个阶段，正好也可以进行预售之前的供求关系的市场调整，防止突然取消预售而引起价格上涨。
第二、可以阶段分层次施行，逐步达到取消预售制度的要求。比如说从2013年开始，项目必须达到主体结构的二分之一，2014年开始必须达到三分之二，2015年开始必须达到主体结构封顶，2016年开始取消预售开始现房销售。又如，在以上过程中再限制申领预售许可证到交房的时间，不允许开发企业延期交房，这样，也可以尽可能多的让整个过程更加接近于现房销售。
第三、可以分不同物业类型施行，比如说先取消别墅产品的预售，在逐渐向其它产品扩展。
第四、可以分一线城市、二三线城市等不同城市先后梯度施行取消预售制度。
比如说一线城市一般对于拿到预售许可证的项目条件比较严格，一般来讲6-12个月的时间缓冲期，可以让现有在建的已经达到申领预售许可证条件的项目成为现房。而不少二三线甚至三四线城市在市场潜规则里面，大多数在工程达到正负零阶段就已经开始销售，有的甚至土地刚刚拿到手，就开始卖卡，这样的区域和城市相对来讲要实施现房难度比较大，需要比较长的时间缓冲期。因此，相对来讲，一线城市实施现房销售对于供求关系的条件时间比较短，比较容易实施，可以先一线城市，后二线三线及其他城市。
因此，从这个角度而言，尽管近日召开的山东省房地产调控工作会议上，提出在全面实行商品房预售资金监管制度，并要求有条件项目开展现房销售试点，但是，由于二三线城市尤其是三四线城市以上的这些发展特征及现状，山东城市短期内实施的取消预售的可能性不会大。
另外，在配套政策及环境上，也应该有所作为，以便于房地产市场在取消预售过程中供求关系稳定，价格不大起大落。因此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，需要在税费政策、土地市场、企业自身等多方面进行配合调整。具体而言：
、贷款及融资利率降低，并且减免相关领域税费，否则开发企业会承担更多的融资成本，开发企业会将这些成本转嫁给购房者，不会起到平稳房价的作用。
第二、控制土地市场价格，防止囤地，引导开发企业以价换量。
土地市场供应持续稳定，价格上涨预期能够控制，那么开发企业就不会囤地，会加快项目开发节奏，进行快进快出的高周转操作，这样，开发企业不会再等待土地本身，也会客观上加大商品住宅市场的供应，这样，也一定程度上缓和供求关系。从当前市场来讲，可以进一步加大开发企业的库存压力，也可以利用这样的办法，继续引导开发企业“以价换量”，还能够起到稳定房价的作用。
第三、开发企业应注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。
房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。
（文/同策咨询研究中心总监 张宏伟）
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