[摘要] 西安楼市进入“黄金九月”后，正式打响了“攻坚战”。在经过了大半年的调整和准备后，西安楼市销售市场开始趋稳，首次置业和改善型居住需求再次将目光投向金九月。
西安楼市进入“黄金九月”后，正式打响了“攻坚战”。在经过了大半年的调整和准备后，西安楼市销售市场开始趋稳，首次置业和改善型居住需求再次将目光投向金九月。
金九开局 供求双方“皆盼收获”
2012年的“金九银十”对于西安楼市来说，非同寻常。一方面，在严厉调控政策毫不松动的“打压”下，开发商用了大半年的时间“摸索”转型，调整营销手段，修改供给产品，将刚需及首置首改的产品作为重点产 品推向市场……传统金九已至，开发商大半年的努力都期望在这个丰收的季节里得到回报——HOLD住金九银十，全年销售目标完成有望，必须全力备战。
另一方面，犹豫忐忑了快一年的置业者们，提心吊胆，从去年年底开始的“观望”情绪在对楼市近乎一年的关注中逐步减弱，特别是淡季不淡的6、7、8三个月，房价开始有所回升，逐步松动的政策信号，都让有刚需置业需求的购房者心慌——买还是不买，这是个问题。
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心急的开发商遇上心焦的置业者，双方是否会在9月擦出“爱的火花”？在这样一个特殊的时间段，西安楼市的市场表现却也耐人寻味——一些项目的售楼部人声鼎沸，活动不断，一些项目的售楼部却门可罗雀，也并未准备迎战金九的“招数”，始终“按兵不动”。
而置业者的选择更是直接明了——品牌、质优、价廉的项目，即便不做宣传也人声鼎沸，口碑差、之前交付项目问题颇多的项目即便价格十分低廉也少人问津。
品质不同 卖方市场“贫富不均”
9月2日，位于大兴东路的龙湖·水晶郦城开盘。当天，上千名购房者井然有序等候入场。记者在销售现场竟看到房源“被抢”的火爆场面。据成交数据显示，龙湖·水晶郦城开盘当天，共销售421套87-122平方米的房源。其所推87平方米房源销售一空。
龙湖·水晶郦城项目负责人称，项目蓄客仅1个月时间，开盘当日便售出至少80%的房源。该项目的大卖在9月楼市的开局中一石激起千层浪，绝大多数业内人士再次将龙湖的营销战略作为模板进行研究，抛开惯用的营销手段不说，业内人士普遍认为，龙湖·水晶郦城二环内大兴新区核心位置的卖点，配合其精准的针对刚需及首改置业者的5800元/平方米的价格优势，是其大卖的主因。
此外，与龙湖·水晶郦城同日开盘的，还有北郊项目海璟·台北湾。其销售数据显示，开盘当日，该项目以销售额达到2亿元称雄楼市。据记者了解，不少选择海璟·台北湾的客户，也是因其“海荣地产”的品牌和5000元/平方米的价格形成较高的性价比优势。
与此同时，也有不少项目选择在9月的个周末开盘，但其销售成绩却不尽如人意。尽管不少项目以夺人眼球的低价吸引置业者前往，如北二环某项目4980元/平方米的房源着实令不少置业者动心，但实际该价位房源仅有2-3套，令兴致勃勃前往的购房者大跌眼镜。
记者采访业内人士分析得知，在传统的“金九银十”到来之际，绝大多数开发商都认为这是一个冲量的好时机与好机会。但在长时间的调控政策影响下，消费者对楼市的态度早已不像前几年那样火热，而是更趋于理智与理性。纵观楼市的金九开局，品牌好、质量优、价格合理的项目，始终是置业者选择的最终结果。
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房源众多 刚需置业“准备出手”
在走访楼盘的过程中，记者随机采访了多名购房者。绝大多数购房者表示，在持续观望了大半年的时间后，这个9月，只要有合适的房子，就会出手买房。
在万科城的售楼中心，一位准备购置万科城波普社区78平方米小户型的置业者告诉记者，买房的目的是为了给儿子当婚房。80平方米左右的户型是他的——小两口住够用，房子总价不贵，贷款少还款压力也小一些。同时，他所期望的80平方米左右的户型，为品牌开发商开发、空间布置合理、实际得房率高、南北通透而且价格合理的房源。
而在天朗·大兴郡的售楼中心，一位准备购置120平方米改善型户型的置业者直截了当地告诉记者：“第二次买房，是为了让一家几口人都住着舒服，房子不必太大，但户型设计一定要合理，开发商品牌一定要值得信任，小区环境一定要好，配套一定要完善。绝不会像次买房时那样，再相信一些小开发商的承诺。”
这位第二次买房的置业者认为，“不管有没有‘金九银十’的说法，只要性价比高的楼盘，估计都不愁卖，价格合适房子好，啥时候都是‘金九银十’。”
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一边是百姓因为凸显的经济危机捂紧口袋谨慎消费，一边是开发商被资金压力“绑架”不敢轻言降价刺激消费……面对步步紧逼的经济危机和楼市严厉的调控政策，以及“新版房产税”风波掀起的阵阵波澜，西安房企能否“傍”上“金九银十”捞一把？
政策调控：“新版房产税”风波
吓退不少购房人进入6月，因为系列利好金融政策对楼市的刺激，西安乃至楼市在很短的时间内便出现量价齐涨的局面。就在一些房企借“楼市回暖风”出手涨价时，一些理性开发商却抓住时机，疯狂掀起“以价换量”的优惠促销热潮，使得西安许多受“涨价潮”影响的购房者，纷纷出手买起“便宜房”，西安楼市看似出现一丝丝回暖迹象。
然而，从国务院派出8个督察组到各地考察之后，房地产调控政策是否加码的猜想不断升级，其中呼声的是房产税试点将逐步扩大的政策，今年8月20日，官方披露的“湘鄂版”房产税，似乎预示着前期一系列准备也将进入最后“一锤定音”的阶段了。连续发生的“变故”，让楼市回暖迹象尴尬出现“昙花一现”。刚刚 被回暖迹象蒙蔽了双眼的许多消费者，也是在国家严厉调控政策不放松，尤其“新版房产税”风波激起的层层波澜中，纷纷踩起“急刹车”。
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记者昨日随机采访一些西安市民了解到，原本打算近期买房的部分市民，一小部分因为持续严厉的楼市调控政策，出于房价方面的考虑再次转移阵地选择“观望消费”，另外一大部分群体，之所以“选边站”则是权衡考量了“新版房产税”的影响。据了解，因为许多购房市民害怕自己所购房屋未来也会被贴上“房产税”标签，在政策尚未明朗之前，最终还是选择了继续观望，不想让针对个人的“房产税”伤到自己。
资金压力：房企不降价 很难抓住“客户心”
“开发商手头缺钱，他们肯定会降低房价吸引百姓买房，以缓解资金压力……”面对不停哭穷的西安诸多房企，许多西安市民猜测，西安房企会在“金九银十”的销售旺季热推“以价换量”自救。然而，记者昨日采访多家楼盘的开发商了解到，因为遭遇成本压力，房企降价卖房很难实现，也是推出几套优惠多多的“特价房”玩把“降价概念”。
据了解，“金九”开局之初，不论是在网络上还是街头的小广告上，随处可见类似“，低价破底线销售”、“交5000元可以抵20万元”的超优惠房价，个别地方甚至爆出“3”字头的房屋均价。然而，有业内人士却向记者透露：为冲“金九银十”，表面上看许多开发商都开始拼价格了，降价幅度也看似越来越大，但这只是开发商为吸引顾客所用的“降价概念”。其由头就是部分“特价房”和“清尾盘”销售，也有一部分是再次启用刚刚取消不久的优惠，以此来吸引购房者的眼球。
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据介绍，不论借“特价房”造势还是用“尾盘”开道，几乎没有一家房企敢轻言降房价。原因是高价时购进的地价成本，再加上诸多民间借贷，高涨的人工成本等，以及不愿再垫资的材料供应商和施工单位的先后逼宫，房企自然不会也不敢牺牲自己有限的利润降价卖房了。如此一来，期望在“金九银十”销售旺季买套“便宜房”的购房市民，自然难以“得偿所愿”。
经常关注楼市动态的西安市莲湖区政府法律顾问、陕西浩元律师事务所主任董浩忠分析认为，西安楼市要想解冻，房企走出资金压力困境，必要的优胜劣汰很重要，只有经历一次次的市场大洗牌，西安楼市供求双方才能回归理性。
经济危机：百姓捂紧口袋谨慎消费 难住卖房人
严厉楼市调控政策造成的资金压力尚未缓解，又适逢突如其来的经济危机“挤压”生存空间，不仅房企感叹很受伤，而且越来越多的消费者也因为“危机心理”开始捂紧自己的口袋，生怕哪一天被经济危机“逼上梁山”。
记者昨日采访一些西安市民了解到，面对不停上涨的物价，自叹手里资金有限的他们，很多人都想到了省着花钱，一些大的投资支出更是不敢再有丝毫奢望。在西安市建工路一家电脑公司上班的高先生说，现在东西实在太贵了，仅每月的柴米油盐支出就比原来增加了许多，手里没有点存款心里还真不踏实。之前，还真打算在今年年底买房，现在这情况谁还敢再增加这么大的投入呀！
正如高先生所言，许多接受记者采访的市民几乎都表达了同样的看法。由于百姓纷纷因经济危机捂紧了各自的口袋，对渴望从他们口袋里“掏”钱的西安房企来说，可谓是一个致命的打击。而在此刻，因为被资金压力“绑架”，许多房企又不能轻言降房价。正如一位开发商所言：“金九银十，不会带来太多惊喜，除非开发商在这期间降价促销！”
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和其他区域相比，西安的城西区域楼市开发可谓起步早、发展慢。近年来，在西咸新区成立的利好因素带动下，城西区域规划、发展等都有了明确的目标，加上正在修建中的地铁3号线贯穿城西，今天的城西已经进入了一个良好的发展轨道。
老 工业区楼市亟待发展
说到西安的城西区域，人们首先想到的是“城西是个工业区”，其次是城西有很多文物。可以说，城西区域的底子很好，西周都城的昌盛、阿房宫的雄伟建筑、大唐西市的繁荣、丝绸之路的文化渊源，都为城西留下了其他区域不可比拟的历史文化资源。建国初期城西又迎来了我国工业建设的波高潮，国家在西安实施的重点项目中，超过半数都选择了城西，使得城西成为西安发展较早的城区。但也正是因为城西工业的发展，使得该区域的房地产开发“起步早、发展慢”，落后于其他区域。
一位对城西楼市发展比较熟悉的业内人士告诉记者，前些年在城西几乎看不到高端楼盘，由于许多国有工业厂区面积过大，对周边环境有一定影响。区域内的商业配套也非常落后，加上西二环之外城乡结合部村庄较多，脏、乱、差已经成为这些村落的代名词。此外，城西区域内开发了大量的小产权房，让许多购房者想买又不敢买。
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近年来，随着“西咸一体化”规划的提出，城西的房地产发展迎来了前所谓有的发展机遇，城西楼市一跃成为西安版图上最为引人注目的区域之一。
城西楼市的春天来了
在政府一系列重大决策的实施下，城西的楼市迎来了美好的春天，首先，作为老城区，区内著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址为城西奠定了的历史资源优势；其次，城西区域作为西咸一体化的连接枢纽，将随着西咸一体化的发展而发展；此外，城西区域比邻楼市发展非常成熟的高新区，可以借势发展；城西区还位于陕西“一线两带”发展战略的中心位置……这些优势和资源都为城西未来的发展增添强大的动力。
按照合富辉煌房地产的市场调查显示，虽然城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开发主要集中在环城西路与西二环之间，西二环以西几乎没有。之所以集中在这里，一是因为这里距市中心近，交通购物方便；二是因为西二环外主要是工业区，不便于做房地产开发。此外，在三桥区和六村堡片区基本都是原来的福利房和集资房，商品房开发基本处于停滞状态。
此外，从数据调查显示，目前城西在售分房源来看，市场供应的产品类型不全，从房型看，多集中在两房、三房 ，相对而言，四房和一房的供应量明显不足。
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西安房地产信息网副总经理李宇兵表示，从城西区2010年以来商品房市场发展走势与全市发展来看，受区域在售项目数量少等原因影响，城西区商品房市场销售始终处于不温不火的局面，从城西区住宅市场目前成交均价与全市对比来看，城西区住宅市场价格与全市水平持平;从土地市场来看，受早期城市规划建设影响，城西区目前可供开发的土地较少，而更多的项目则以城中村改造为主。随着城西区大规模的拆迁改造进行，以及沣渭新区规划建设的全面出台，未来城西区土地供应量有望增加，城西区商品房市场将得到更大发展。
品牌房企入驻 楼市提速前进
采访中记者也了解到，城西区域内的土地成本低，环境资源优势明显，加上政府花大力气致力于城西基础设施的改善等等优势，都为城西的楼市的快速发展带来更多期盼。同时，除过原本立足于城西开发建设的泰盈、金泰、华宇等房企之外，目前宏府、天朗、龙湖、万科、沣东、华润、立丰等众多大品牌房企也先后抢先入驻城西，并已经在或即将在城西建设大规模、大体量的房地产项目，产品业态将涵盖经适房、公租房、普通住宅、高端住宅、商业项目等，届时，城西的楼市可选余地会更大。
业内人士表示，大品牌房企的进驻，必将推动城西楼市品质更新换代，从而带动整个区域人居水平大踏步提升。同时，在这些大品牌房企的助推下，区域内的环境设施，商业、餐饮、医疗、休闲等配套也会快速完善。为此，业内人士建议广大购房者，在选购房产时，一定要跟着城市大的规划走，目前城西楼市房价平和，非常适合买入。相信不久的将来，在西咸一体化的带动下，在大品牌房企的助推下，城西的房地产开放将会迎来翻天覆地的变化，届时，这里将是西安又一个投资价值高地。
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