[摘要] 长达八天的中秋国庆假期恰逢“金九银十”交汇，受假期因素影响，各地楼盘的成交表现冷暖不一，总体而言存量住房依旧供应充足，价格因素仍然是决定人们看房买房的关键所在。
长达八天的中秋国庆假期恰逢“金九银十”交汇，受假期因素影响，各地楼盘的成交表现冷暖不一，总体而言存量住房依旧供应充足，价格因素仍然是决定人们看房买房的关键所在。
冷遇和热销并存
9月30日，素有深圳四季度楼市风向标之称、为期5天的深圳秋季房地产交易会如期举行。然而，这个打着“咱深圳人的购房节”口号的秋交会，参展的本地楼盘只有20余个，仅占参展楼盘的两成。并且，其中只有8个项目处于实际销售期，其余项目只是来“提前打个广告”。
虽然促销花样重重，但实际上深圳本地参展楼盘并未降价，仅采取了常规促销手段。原关内楼盘维持在每平方米3万元左右，而原关外地区的楼盘均价也达到每平方米1.5万元左右。绿景地产、深物业等开发商话里话外都表达了一个观点：未来促销肯定有，但大幅降价恐怕很难。
与深圳相似，长假期间海南省内的各大楼盘门可罗雀。在三亚“尚品华庭”楼盘，保安已经将进入售楼中心的车辆通道关闭，几位售楼人员正在大厅闲聊。置业顾问邬以诺表示，现在一天从早到晚都见不到几个人影，偶尔有几个前来看盘的，至多也只是问问就走人。现在楼盘均价24000元每平方米，带精装修，但是仍然卖不出去。邬以诺认为，现在开发商尽管存量房较多，但还是期待楼市回暖，卖个好价钱。另一方面，有购房意愿的消费者都不愿现在购房，调控政策在一定程度上已经收到了实效。
不过，一些三、四线城市节日的房地产市场却呈现出另外一种状态。
在河南著名的旅游城市信阳，恒大地产一个项目的售楼处在节日期间打出了“假日买房8折优惠”的大幅标语，吸引了很多市民假日看房，其中还不乏来自于武汉、郑州等省会城市的购房者。
售楼人员告诉记者：“现在一天能卖出10套左右。”假期成为近一段时间来销售最“火”的时期。
价格让购房者反应冷淡
从各地楼盘节假日的表现来看，影响市场的关键性因素仍在“房价”二字。
“价格优惠不足，吸引力自然有限。”虽然深圳秋交会现场熙熙攘攘，但不少购房者对记者表示，“这样的价位，刚需是真买不起！”因此，看热闹似乎成了本届秋交会的亮点。而对于拖家带口来看房的刚需家庭而言，国庆走楼盘似乎也只是个打发长假时间的消遣项目。“再等等”“以后再说”是购房者的普遍想法。
几位一直在海南多家楼盘“晃悠”的购房者告诉记者：“开发商天天盼着楼市回暖，房价上涨，但是受调控等因素影响，楼市短期内很难上涨。同时，开发商也着急回笼资金，现在购房者不急于购买，看开发商能扛到什么时候。”
持此种态度的购房者不在少数。年内楼市曾一路下滑，尽管中间有所波动，但如同往年那样，依靠背后上涨的动力已经不存在。在海南已经工作了三年的刘声对记者说：“现在购房应该不是一个合适的时机，尽管房价降幅很小，但楼市上涨的幅度却正在减小，价格趋稳甚至下降都是很有可能的。”刘声说，她现在还是愿意租房住，那样压力会小点儿。
在国庆节当日闭幕的2012第9届中国(海南)秋季旅游房地产博览会上，商家感叹生意越来越不好做，消费者却认为地产商不实在，选择继续观望。据统计，本次房博会吸引了海南70余家楼盘参展，虽然商家推出各种优惠活动，但无论是看房人数还是预订和成交数，相比去年都有大幅下降。
“银十”大涨的可能性小
尽管“金九”成色不足，“银十”开局不利，但深圳、海南等城市的楼市并没像信阳这样的中小城市一样大唱降价促销的调子。
一些业内人士认为，深圳楼市上半年前几个月的淡季不淡，为开发商出货提供了机会，使得其手中资金较为充裕，支撑了当前的房价。未来，在楼市深度博弈期，开发商的资金情况将决定着房价的优惠力度，不排除房价下调的可能，但大幅降价恐怕很难实现。
大幅降价难实现，大幅涨价的可能性也微乎其微。当前，中央调控房地产的态度非常坚决，加上购房者和开发商之间的博弈维持在一个相对平衡的状态，可以预期楼市仍将平稳发展。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的趋势，都会给房价上涨带来阻力，“银十”刮起“涨价狂风”的可能性非常小。
在很多人看来，“金九”的黯淡是极强的心理暗示。不论是开发商还是购房者，都抱着各自的心态关注着“银十”乃至第四季度的楼市走向。
业内人士预计，目前已经开始的开发商大肆拿地，会促其加大回笼资金的力度以保持优良的现金流，未来可能仍会采取快速“跑量”的方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用。但像去年底那样采取牺牲利润“以价换量”的激进方式可能不会再出现，小幅度、阶段性地促销，既保证成交量又保持价格平稳的市场策略很可能成为主流。
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新闻:
对于指望借助“金九银十”大捞一把的开发商而言，“跌”字却成了今年9月、10月楼市的主旋律，这势必加剧开发商的资金饥渴。 而随着我国政府明确表态继续坚定调控房地产市场，专家指出，在房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。
楼市陷入量跌价松
从实际情况来看，9月、10月多个城市的楼市处于成交低迷状态。
伟业我爱我家(小区网论坛)(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，楼市成交量的下降是必经的阵痛，然后才能实现部分高房价地区价格的实质性下跌。
而从国家统计局公布的数据分析可看出，房价拐点已初步显现。9月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。业内人士预计，10月份房价拐点的特征将更为明显。在市场方面，万科、龙湖、中海等龙头房企已开启了降价潮，万科在京项目金隅万科城预计三期开盘价为14000元/平方米，比之前便宜近20%。
9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，纷纷出现了一定规模的退房潮。分析人士指出，这既表明楼市投资投机者甚至是刚需急于在潮退之前逃离楼市以避免搁浅，也暴露出部分房企资金链有断裂之虞。
10月29日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上明确提出，坚定房地产调控信心不动摇，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
中国房地产学会副会长陈国强表示，这对于近期泛滥的各种杂音无异于当头棒喝，等于告诉市场，房地产调控仍会继续，限购限贷等政策并不会退出。这有利于引导市场预期，也必将加速房价的下降趋势。
业内人士表示，房价开始下跌，效果正在显现，楼市正在降温，按照这种态势发展下去，楼市调控将会收到积极效果。
据记者了解，由于楼市量跌价松，土地市场也逐步趋冷，卖地难导致一些地方在调控上犹豫不决。陈国强同时表示，其实10月29日的国务院常务会议还有一个亮点，即强调要增加商品住房用地，促进房价合理调整，以往很少单独提到这一点，这不仅体现了调控手段的丰富性，也更加体现出调控的针对性，即对一些地方捂地等行为予以警示，有利于调控的推进。
而就在11月1日，广东珠海市开始积极执行限购限价的双限政策：本地居民、缴纳一年以上社保或纳税证明的外地人在香洲主城区只能新购一套房;新申请预售楼盘价格不得超过11285元/平方米。分析人士指出，这表明调控仍在持续，短期内并没有松动的可能。
少数项目会跌三成左右，多数项目将下跌一成
对于开发商而言，借助“金九银十”赚个钵满盆溢无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年，开发商资金链普遍绷紧，那么9月、10月的楼市收成势必进一步影响开发商的状态。
陈国强表示，年底一般是开发商比较难熬的日子，他们既需要偿还信贷欠款，也需要支付工程款、员工年终奖，如果“金九银十”成交低迷，那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。
陈国强预计，在开发商普遍负债增加，楼市供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。
业内人士认为，今年底到明年初市场会迎来明显调整，但价格下跌的幅度并不会太大，更不会出现“硬着陆”。尽管政策面仍然从紧，但今年房地产企业的资金链状况好于2008年，这决定了楼市的这波调整幅度不会比2008年更大，就项目而言，少数项目会跌三成左右，多数项目将下跌一成。
业内人士同时表示，由于开发商存货压力比2008年更大，这意味着楼市的调整时间将比2008年更长，楼市或将步入漫长的阴跌中。2008年楼市下跌持续了6个月，这次时间可能更长一些，但深度要小，这与中国经济的调整节奏是一致的。这是我国政府主动调整经济、调控房地产的结果，总体来看，楼市处于可控范围之内。
陈国强表示，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。
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