[摘要] 今年第一季度，49.3%的购房者是为了满足房地产投资，只有25.5%的购房者是首次购买，而到了第二季度，有投资需求的购房者比例上涨到53.3%，首次购买者占比则下降到了12.7%。
楼市调控政策仍在持续，上周六举办的2012全球化进程国际学术大会暨中国新思维高峰论坛上，中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁公布的研究数据显示，今年季度，49.3%的购房者是为了满足房地产投资，只有25.5%的购房者是首次购买，而到了第二季度，有投资需求的购房者比例上涨到53.3%，首次购买者占比则下降到了12.7%。
数据如何统计 8438个家庭抽样调查
“目前房地产市场，1/3的产能已经足够满足刚需。”甘犁说，该中心通过对中国320个社区统计调查后显示，今年上半年，超过50%的人购房都是为了满足投资需求。
据了
“之前我们的《中国家庭金融调查报告》的数据，就是基于这八千多个家庭的面对面访问和调查。今年前两个季度的数据，我们是在这个基础上，通过对这些家庭进行电话回访后，拿到的一手数据。”甘犁说，电话回访的调查者受到了严格训练，而且数据统计过程也受到了中国人民银行和当地社区的帮助。
数据说明什么 建议不要为投机而买房
甘犁认为，在这样的背景下，如果是刚性需求，不管房地产市场如何波动，受影响都不大，然而如果是投资需求，日后是否完全说不准。“大家都是抱着要的预期，然而投资的不一定是正的，建议不要为了投机而买房。”
甘犁分析说，目前现有的住房需求和由城市化而新增的进城购房需求总计约为1亿套。而从住房的供给上看，13%的家庭有两套及两套以上住房，加上没有出售的商品房，总数有4000万套。而市场的开发能力是3600万套住房。剩余的商品房待开发时间仅有两年半。
“所以每年建600万套房子，就可以满足各种新增的需求，也就是现在1/3的生产能力就已经足够了。这说明长期的需求只有1/3。”甘犁说。
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民间资本投资房地产谋变 中国建设报
9月23日，住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合发布了《2012年民间资本与房地产调研报告》，民间资本投资房地产话题再度成为业内关注的重点。
由于民间资本投资渠道的稀缺，房地产投资一直是中国民间资本的主要出口之一。但随着这一轮房地产调控政策，低迷的楼市使得民间资本受到了较大的冲击。在此背景下，民间资本投资趋势呈现出以下3个方面的新特点：一是民间借贷规模明显缩小。截至2012年3月，山西企业参与民间融资余额约130.39亿元，较去年9月下降了约60亿元；鄂尔多斯民间借贷基本处于停滞状态，大量民间资本回流银行体系，今年1~5月鄂尔多斯
目前，中国民间资本聚集的区域主要还是在山西、鄂尔多斯、温州和陕北。总体而言，民间资本越密集的地区，房地产市场的波动也较大。这些地区的房地产市场也普遍呈现出3大变化：首先是楼市呈现深度调整。温州房价大幅下降，但成交量仍不理想。鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外，基本无市场成交。其次是区域分化明显。温州和鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区，民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价。山西和陕北属于民间资金外流型地区，本地房地产投资需求相对较少，因此，市场调整有限。最后是住宅投机和投资受限，商业地产成为投资热点。从2011年开始，太原商业用房呈现量价齐升的格局，价格已拉升至每平方米1.3万元。
随着中央对住宅市场的持续打压，普通住宅去投资化已经成为不可逆转的大趋势。未来民间资本与房地产的结合将呈现以下3个方面的新趋势：一是民间资本对房地产市场的“输血”效应将减弱，局部地区将从“输血”变为“抽血”。今年上半年房地产信托新增1213亿元，与去年同期同比减少42%就是很好的证明。二是民间资本仍高度关注房地产，目前主要以机会型投资为主。资金链断裂导致民间资本被“固化”，一部分投资者将从短期炒房者变为长期保值性投资。三是房地产私募股权基金将稳步发展，房地产证券化投资将会成大势所趋。
目前，中国还没有REITs（房地产信托投资基金），普通老百姓100万元以下的资产量级很难找到合适的投资渠道，投资信托和房地产基金门槛又太高，购买商铺和写字楼也不够，根本无法有效地分享城市化带来的红利。但随着投资市场的不断完善，推出REITs是大势所趋。未来的投资市场势必是多层次的市场。资产量级在1000万元以上，可以直接投资房地产基金或者直接购买写字楼和商铺，承担高风险，享受高利润；资产量级在500万元左右的，可以投资房地产信托，承担中等风险，获取较高；资产量级在100万元以下的，可以投资REITs，承担较低风险，获取合适的。
随着美国QE3的正式推出，全球新一轮货币放量的经济刺激方案呼之欲出，泡沫化生存的时代也将来临。但有一点政府需切记，即在货币放水的同时，务必想好泄洪的出口，否则广大老百姓的钱袋势必缩水。
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