[摘要] 10月10日，经过100余轮激烈竞拍，备受关注的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块最终以45亿元成交，折合楼板价27055元/平方米，溢价率为42.9%，竞得人是保利集团旗下的上海保利建锦房地产有限公司，以及信保(天津)股权投资基金管理有限公司。
10月10日，经过100余轮激烈竞拍，备受关注的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块最终以45亿元成交，折合楼板价27055元/平方米，溢价率为42.9%，竞得人是保利集团旗下的上海保利建锦房地产有限公司，以及信保(天津)股权投资基金管理有限公司。45亿的成交总价，也让该地块成为今年以来上海的总价“地王”；同一天，长沙方面滨江新城B7地块被保利万科的联合体成功竞得，成交价总计32.56亿元，该地块总使用权面积约32万平方米。
有意思的是，今年7月，保利地产刚刚才在北京万柳地块拍卖前意外退出竞拍，其公开理由是根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利决定退出与融创地产的联合体，不再参与万柳地块的拍卖。但时隔不到3个月，保利却大手笔的拿下两地“地王”。
10月11日，保利地产董秘黄海在接受《投资者报》记者采访时表示，当时北京地块情况与目前上海地块不太具可比性，其中楼面价格相差就很大。对于保利来说，更重要的是目前的销售比较好，在一些土地储备不足的城市需要补仓。
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目前，北京、上海等一线城市的土地仍然是有资金有实力的房产商眼中的香饽饽。业内人士表示，一线和二线城市市场风险比较小。一线与二线城市从整体而言，由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，使得房地产市场供不应求明显。而从房价收入比层面上看一线城市确实偏高，但考虑到其激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然是可控的。
绿地保利最后竞争
此次徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块拍卖，共有35家开发商领取了该地块标书，最终有4家房企参与了现场竞买。这4家房企分别是中海、华润、保利以及绿地。在现场竞买环节前半局，叫价主要在保利和中海之间展开；在报价接近40亿元时，中海退出，绿地加入竞价。
现场竞价100余轮，费时超过1个半，其间主持人数度提醒竞买人“理性应价、谨慎思考”。每一次竞拍的加价，从最初的200万元，增加到后来的1000万，不过之后又回到了500万元。
业内人士在接受《投资者报》记者采访时表示，这说明上海土地市场有热度，但并不算过热。该地块的溢价率为42.9%，也没有超过50%。对于保利来说，是属于正常的土地储备期。
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虽然该地块成为新地王，不过折合楼板价其实只有每平方米27055元，远低于周边在建新房的价格，与其周边的新盘价格每平方米5万~6万元相比，楼板价并不算很高。
此外，该地块周边有大量上海绿地的楼盘，因此绿地也极为想将其收入囊中，但显然保利准备得更充分。
业内人士分析，上海绿地在40亿元的时候才加入，表明了对该地块价值的一个看法。而最后为保利所得，还是要看每家房企自己的判断。不排除在保利的竞拍中还有股权基金参与是其最后拍得的原因之一。
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地产商增加土地储备
今年7月，保利地产在北京万柳地块的拍卖前退出竞拍。公开理由是正值地产调控关键时期。
10月11日，保利地产董秘黄海在接受《投资者报》记者采访时表示，当时北京地块的情况不太具可比性，其中楼面价格相差就很大。据媒体报道显示，虽然北京万柳地块成交溢价率也只有40%，但是楼面价高达约4万元/平方米，周边楼盘均价则在5万~6万元/平方米不等。
国信证券房地产行业首席分析师方炎向《投资者报》记者表示，对于单块的地块，有很多因素所决定。因此并不能说保利退出北京万柳地块的拍卖，就对拿地不重视了。
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事实上，之后，保利地产还是在北京有所动作。9月份，首开股份联合保利(北京)房地产公司竞得大兴区一宗地，成交价13.8亿，土地面积16.78万平方米。
保利地产董秘黄海表示，目前保利项目销售不错，其中有个城市就销售了100亿，因此公司要补充土地资源，而在补资源过程中，公司会考虑资源相对比较欠缺的城市。上海地区的资源本来就比较少，没什么土地储备；长沙也是，目前只有一个项目在销售。未来保利还是要优先考虑资源不足的城市。
业内人士表示，本轮调控已持续两年，两年期间绝大多数大型房企在投资环节都表现出谨慎态度，这导致了在当前这个时间上，相当一部分企业的土地储备，尤其是在重点城市的土地储备出现了短缺，在保利之前，包括万科在内的品牌企业自下半年以来开始大手笔的在范围内购地，联系这次保利的高调亮相，可以想见目前房地产企业将集中进入一轮补土地库存的时间点。
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而拍卖价格显然也是一个重要的因素。业内人士表示，从溢价率角度看，今年房企实际拿地成本低于前两年，2012年来50%以上高溢价地块占比是近四年来点，也是近两年来房企拿地成本的时期。
对于房地产企业来说，上海的好地还是想拿，溢价率也不是很高。国信证券房地产行业首席分析师方炎认为，今年6月开始，楼市开始回暖，恒大、龙湖、保利等的销售都在上升。一方面，销售多，需要补库存；另一方面，政府也在加大土地供应，因此下半年以来，推地速度加快；第三，对于房产商来说，借此机会，尽量把自己做大。小房产商没资金没能力，大的地产商资金充裕，就会继续做大。
“十一”黄金周前后，国内土地市场骤然升温，万科、金融街、富力、保利、龙湖、佳兆业纷纷出手。沉寂了近两年的土地市场，拼杀撕咬的局面再现。握有大量现金的巨头固然一掷千金，荷包羞涩的地产商同样也不甘寂寞。举债买地，成为不少中型地产商在这波“抢地季”抗衡之路。然而在当下总体经济迷雾重重，房产销量再陷低谷之时，举债扩张的风险无疑也在倍增。
土地市场“高烧”不退
10月10日，上海某地产研究院发布报告称，自2010年12月，土地市场达到近5年点后，土地出让金开始进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长长达一年。但9月十大典型城市土地出让金收入为485亿元，虽然同比还是下降了两成，但环比增长了近五成，出现了明显回升。
节后土地市场依旧火热，节后天万科、佳兆业先后在佛山、南海竞得心仪地块，两天后，保利与其合作伙伴先后在上海、长沙拿下两地今年规模的土地。预计节后土地市场的火热依然继续，因为地方政府的“推地潮”还在延续，据悉佛山南海国土部门接下来还会推出13宗土地，杭州10月11日至19日，将有18宗地块密集挂牌，除此之外广州、天津都有密集的推地计划。
在这波抢地潮中，手握现金的地产巨头固然频频出手，中报显示手头握有470亿元现金的万科率先出手，七八两月拿地的金额就达到96亿元，9月更是6天内连续拿下4幅地块，拿地金额接近69亿元。
其后招商、保利等实力雄厚的开发商各施其法。中报显示持有251.8亿元现金的保利地产采取强强合作的方法，节前，保利联合首开，以13.8亿元在北京土地市场首有斩获；10月10日保利携手万科，以32.56亿元一举拿下长沙今年规模地块——滨江B7地块；当天下午，旗下保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体又以45亿元夺得上海徐汇区一商住地，成为2012年的上海总价地块。与保利竞争该地块的还包括华润、中海、绿地三家国企，经过数百轮的激烈竞拍，最终折合楼板价高达27055元/平方米，溢价42.86%。
但这还不是近期溢价率的竞拍，10月8日，万科、招商、雅居乐、佳兆业等十多家品牌开发商出现在佛山南海，在经历95轮厮杀后，佳兆业最终以近18亿元夺得3宗捆绑出让的商住用地，溢价率超过70%。
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9月融资10月买地
战胜万科、招商的佳兆业，并不能划为财大气粗一类，也不能与保利、首开等有着深厚政府背景的央企相比。据其未经审核的中报数据显示，截至2012年6月底，该公司手头握有的现金及现金等值项目不过34.57亿元，仅南海一块土地的出让金已经占了手头现金的52%。资料显示，该公司从6月开始频频出现在土地市场，从6月至今在土地市场就花了42.96亿元，远高于其手头握有的现金。
支持其扩张的无疑只有举债，佳兆业凭借的是香港的融资平台。9月12日，佳兆业发布公告称，拟发行2017年到期的票据2.5亿美元，而为了吸引投资者，佳兆业为此支付的年利率高达12.873%，为近期高息债融资内地房企中。正是凭借这2.5亿美元的优先票据，10月佳兆业在土地市场战胜几位手握巨资的地产大佬。
9月融资，10月买地的并非仅仅佳兆业一家，9月19日龙湖地产公告配股筹资，筹资目标达30.89亿港元。一周后，龙湖地产通过激烈竞争，以14.7亿元夺下北京孙河乡住宅地。数据显示，从8月开始，内地房地产企业就频频在香港融资，路劲地产、金隅股份也在9月通过发债，分别在香港获得3.5亿美元及30亿元人民币。加上宣布发债但没有明确金额的花样年以及各类银行贷款，近期内地房企在香港的融资规模超过了400亿元。
中银(香港)投资的一位分析师表示，八九月内地房企的融资潮与今年上半年的销售情况密切相关，“去年内地房企也有募资冲动，”该人士表示，但当时由于房产销售不景气，出现认购额不足而折戟。今年上半年由于业绩改善，也加剧了内地房企的“资金渴求症”。
“还有一个重要的原因是境外资金充裕。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，国外特别是美国的三轮量化宽松政策出台，这些资金在实业领域又没有找到更好的投资机会，其中部分就会选择投资在新兴发展国家的不动产领域，例如菲律宾等东南亚国家的不动产涨幅明显。“国内由于有资本管制，直接投资国内房产，资金出境有困难，不少会选择购买内地房企的高息债。”
二线开发商举债扩张
然而，举债扩张固然让二线开发商有了与龙头大佬叫板的实力，同时也埋下了巨大的风险。佳兆业可谓是近年举债扩张的典型案例，从2009年年底赴港上市后，佳兆业就开始频举发债圈地，仅2011年一年就花了59.4亿元拿下了35幅土地。
其直接后果是负债率的快速上升，2011年年报显示，佳兆业净负债率飙升到76.6%，而2010年同期的数据为30.6%。当年其手头仅握有39.4亿元现金，但其一年内需要偿还的借款就高达20.67亿元，加上需要支付的收购土地按金21.2亿元。换言之佳兆业当年的现金已不足以支付。
这使得佳兆业在今年上半年较为沉寂，专注于通过快速开发销售物业缓和资金链。2012年中报显示，今年上半年佳兆业合约平均售价为5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，该公司只花了5.2亿元买入两幅土地。
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这也使得该公司的负债情况有所改善，净负债率降为73.4%，一年内到期偿还的负债降为11亿元，环比下降了近10亿元。其中总债务下降了近5亿元，与之相对应是握有的现金及等价物也下降了近5亿元，但五年内偿还的负债则增加了5亿元。
通过一系列债务运作后，佳兆业再度举债扩张，先是在今年5月，该公司与PA International Opportunity VILimited签订可换定期贷款协议，对方为佳兆业提供1.2亿美元的可换贷款，年利率为13.5%。其后的6月，佳兆业一口气买了3个项目，七八月又先后增加了4个项目，在9月发行高息债后，又在10月拿下1个项目。
至此，今年前10月，佳兆业在土地上投入的资金就超过48亿元，并不亚于疯狂扩张的2011年。与此同时期内由于现金减少了近5亿元，也让佳兆业的支付重压难解。2012年借款成本同比大幅增加，中报显示佳兆业期内的借款成本总额为8亿元，同比增加62.3%。
更甚者是房产销售近期出现放缓迹象，佳兆业今年上半年累计合约销售额为65亿元，按年增长44%。市场人士分析这也是该公司负债得以改善的基础，但进入7月后销售增长开始回落，当月该公司合约销售15亿元，同比减少20%；八九月销售31亿元，同比减少23%。这也使得该公司前9个月的销售增长只有7%。
在这种背景下，举债扩张者的风险远大于持币者。
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