中国人口老龄化加剧 2013将开启地产养老元年?

现象

新兴的“活跃长者族”

住到养老公寓去，是黄阿姨最近才有的想法。之前，在她的观念里，对养老公寓有一种天然的排斥：“那是不能动了才去的地方，能不去就不去。”

让她观念发生转变是一次意外。今年5月份，黄阿姨下楼时不小心摔了一跤，结果，踝关节骨折了。

今年65岁的黄阿姨和老伴的身体一直都很好，另外，老两口住在西城区一家研究所的大院里，邻居都是同事，互相有个照顾。因此，两个在美国的子女很放心，黄阿姨也从没想过去住养老公寓。

腿摔了之后，许多现实的问题让黄阿姨没想到。首先是叫救护车的时候，救护车堵在胡同口半进不来。胡同本来就窄，又被小商小贩挤占了，救护车只能蹭着进来。虽然从积水潭医院到黄阿姨家只有三四公里的路，但救护车却等了40多。黄阿姨当时想，幸亏不是什么要命的病，不然，就给耽误了。

接下来是上下楼问题。黄阿姨的家在三楼，楼层不高但没有电梯，医护人员抬不下去，不得不请保安帮忙。之后静养的两个多月，黄阿姨除了到医院复查，一直就没下过楼，没电梯，太不方便了。

更大的麻烦出在请保姆上，一个月3000元，管吃管住，一周还休息一天。黄阿姨觉得待遇挺优厚了，但没想到，保姆自己都说：宁可看孩子，也不愿意看老人。结果3个月，换了两个保姆。

在此期间，黄阿姨有个老同事突然去世了，死因是脑溢血。黄阿姨听说，他当天早上起来上厕所，一直没出来，家人没及时发现，发现的时候，已经快不行了，到医院也没抢救过来。从病发到离世，就几个的工夫。大家都说，当时，如果卫生间有个紧急按钮，可能就能避免这次不幸。毕竟才60岁出头儿，太年轻了。

这次骨折加上老同事的离世，触动了黄阿姨：年纪大了，经不起意外。在美国的儿女也劝说，在国外，住老年住宅很普遍，不是动不了的人才去住。其中，有一种老年住宅是专门针对相对年轻、身体健康的“活跃长者”的。

于是，黄阿姨骨折好了后，就开始寻思，看看有没有合适的养老院或养老公寓，黄阿姨的这个想法得到了不少老同事的响应，这些老同事多是子女不在身边的。他们商量好，一起去考察，考察好了，“组团”住过去，好让儿女放心。

据了解，最近两年，有黄阿姨这样观念转变的人越来越多。按照北京市“9064”养老服务格局，计划到2020年，90%老人居家养老，6%社区养老，4%在养老机构养老。

但市政协的民意调查显示，4000多位参与调查的市民中，希望将来入住养老机构的占参与调查总数的24.5%，远远高于政府所预期的4%；选择依托社区居家养老的占53.3%，明显低于政府所预期的90%。相当多的人渴望拥有一个独立、舒适、高质量的晚年生活。

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样本

“每月6300元”还需排队等仨月

观念转变之后，今年9月份到现在，黄阿姨考察了十几家养老院和养老公寓。

市区的，就不考虑了，根本排不上。另外，和黄阿姨想象得一样，75岁以上、不能自理的老年人比较多。黄阿姨觉得自己还没老到那个程度。

后来，黄阿姨打听到昌平北七家有个汇晨国际老年公寓(小区网论坛)。到了现场，黄阿姨挺满意：社区里的环境和花园似的，房子虽然都是专门为老年人设计的，但房间面积都很大，有50平方米的1居、80平方米的2居室；还有112平方米的大两居，布置得像家一样，还可以自己做饭。“有家的感觉”是黄阿姨比较看重的。另一个让她满意的地方是有温泉，对老年人保健很有好处。

在这里，一般身体好的，住普通的公寓就可以了，如果生了病，可以住特护公寓，病好了，再搬出来，非常方便。另外，这里还有电子定位跟踪系统，不管老人在哪儿出现意外，都能得到及时救助。

这里的房间价格是：50平方米4000元、112平方米6300元、80平方米6800元。销售顾问小马告诉黄阿姨，80平方米的房子户型好，还与配套设施在同一栋楼里，所以最抢手，价格也随之上涨了。对于这个价格，黄阿姨觉得已经很贵了，但让她没想到的是现在想入住，还排不上，要等3个月才能轮上。

离汇晨国际老年公寓不远，有个北京太阳城银龄公寓。入住的每位老人押金以10万元起步，交纳的押金越多房租越便宜。此外，老人如需要护工，还需按照自理、半自理和无自理能力的情况自行支付相应开支，雇一位护工的支出大约在每月3000元左右。综合算下来，住在这里的养老公寓，每月大约也要5000元到6000元。

除了北京太阳城银龄公寓，黄阿姨还听说了一个顺义的东方太阳城老年公寓，离市区更远些，但价格也不便宜：30平方米的一居4000元；50平方米的二居，5200元；90平方米的三居7000元，另外还要单独支出水电费和餐费。

之后，黄阿姨还考察了爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄、将府庄园等老年公寓，多数房间每个月的价格都在5000元以上。产品雷同、价格比较贵是黄阿姨比较直观的感受。这个价格，黄阿姨还能接受，但其他打算“组团”入住的同事接受不了，组团的事儿就不了了之了。黄阿姨觉得很遗憾，她希望市场能有更多、更丰富的养老地产产品，来安养他们一个多姿多彩的晚年。

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背景

人类历史上规模

速度最快的老龄化进程

根据联合国划分人口老龄化程度的标准，当一个国家60岁及60岁以上的老年人口占总人口的比例超过10%，或者65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过7%，意味这个国家进入“老龄化社会”。

当一个国家60岁及60岁以上的老年人口占总人口的比例超过18%；或者65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过14%，意味着这个国家进入“老年型社会”。

当一个国家由老龄化国家转变为老年型国家，在社会、政治、经济、文化等诸多方面都会产生深刻的变化，这种变化称为“老龄化危机”。

这段转变的时间越长，则越有利于社会作出反应；如果很短，则非常容易引发深刻的社会问题。

根据联合国的数据，主要发达国家的人口老龄化水平在未来几十年的时间内将进一步加重。其中意大利与日本到2050年更将进入一个“三人行必有一老”的超级老年型社会。

发达国家比较早进入老龄化，法国，1870年；英国其次，是1921年，从老龄化到老年型过渡周期瑞典85年、英国45年、德国46年、美国60年，有充分的时间准备应对。而大多数发展中国家基本都是在没有充分准备的情况下进入“老龄化社会”和“老年型社会”。

我国1999年进入老龄化社会。近年来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势。截至2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口的9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%，进入老年型社会，过渡时间26年。与此相对，法国这一过渡用了115年。中国正经历历史上规模、速度最快的老龄化进程。

其中，北京是中国人口老龄化较高的城市，《北京市2011年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》中显示，全市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，占总人口的19.4%。

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“养老地产”等待春天

“养老地产产品类型少，价格贵，确实是目前的一个现实。主要是这个市场刚刚兴起，很多人都瞄准中高端人群。一是中高端收入的人对养老地产接受得快，二是中高端产品利润高。国外很多发达国家的养老地产也是从高端开始，逐步丰富起来的。未来，随着这个市场的逐渐成熟，中国养老地产的产品也会多种多样。眼下，这个市场就要启动了。”全联房地产商会的一位相关负责人介绍说。据他所知，关于养老地产，目前房地产业内还没有一个统一的定义，简单地说，只要是将使用者限定为老年人或老年人家庭，且具备针对老年人身心特征和生活模式的专门化设计的居住建筑，都可以叫养老地产，包括养老院、老年公寓、护理之家等。

记者了解到，之前由于供地的限制以及市场和观念的影响，中国的养老地产多年来都处于个别开发商试水、多数开发商观望的“萌芽阶段”，但从今年开始，无论是政府，还是开发商都开始有了实质性的动作。政府方面，从明年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。市国土局表示，将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。而之前，养老机构用地属于福利性质的划拨用地，社会资本很难染指。新政策的出台，可以说为开发商进入养老地产市场，打开一扇门。一直在调研、观望的开发商开始加快了抢占养老地产市场的步伐。

房地产龙头企业算是研究养老地产比较早的。早在2010年，北京万科就声明，将在北京房山窦店“万科幸福汇”项目上，拿出一栋楼试点养老地产。上周，记者致电北京万科，北京万科相关负责人介绍，即将试点的养老地产产品名为“活跃长者之家”，目前，正在设计“展示区”，“展示区”预计明年春天将与客户见面，根据客户的反馈，最终确定“活跃长者之家”的产品形式和经营模式。

“我们集团已经成立了养老地产事业部，而且在远洋亦庄项目中已经规划了一个2万多平方米的养老地产项目，准备打造成为一个高端养老项目，公司持有经营将来有可能与美国的养老机构合作，最快，明年就可以进入市场。”远洋一位相关负责人介绍道。

和远洋地产一样，保利地产在北京也即将推出养老地产项目。据了解，今年保利地产已就养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并希望利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点。在北京的试点养老地产项目或将选择在北京的西山区域。未来保利地产将在北京选择开发涵盖养老产业链条、带有养老服务的产品，并持续开展面向养老产业链条、服务等方面的研究。

除了北京项目，绿城、首创等开发商也在外地积极运作养老地产项目。根据公开的资料，销售额排名前50名的开发商中，已有10余家涉足养老地产。

保险行业，泰康在昌平小汤山的养老地产项目明年也有望入市。此外，中国人寿、新华保险等多家保险企业也纷纷进军养老地产。

外国机构对中国养老地产市场的兴趣也很大，美国的凯健、贝尔蒙特、哥伦比亚医院等机构纷纷向中国开发商伸出橄榄枝；日本公司SECOM和上海陆家嘴近期宣布联手进军上海养老地产；丹麦驻华大使前不久也表示，将在中国西部建立拥有500张床位、低碳环保的“西部养老中心”。养老地产的春天就要来了。

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国外一些经典项目成中国养老地产样本

中国养老地产的未来蓝图

国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”未来走向。

经典样本1：

美国太阳城

年轻人1年住1个月

说起太阳城，很多北京人都不陌生。在北京就有两个：北京太阳城和东方太阳城。但多数人不知道，太阳城的“鼻祖”在美国，美国太阳城是世界知名的养老地产项目，毫不夸张地说，各个国家做养老地产的开发商，几乎都去美国参观过太阳城。让人佩服的是，尽管很多人学它，但无论是规模，还是管理，没有一个项目能超越它。

在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。太阳城中心(Sun City Center)因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画儿。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

经典样本2：

日本港北新城

“镶嵌式”养老住宅

日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。

港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。

另外，在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20至30张左右，包括24的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

经典样本3：

美国The Terraces：

老旧小区

升级的护理小区

The Terraces是亚利桑那州一个满足了900多项护理标准的社区，护理是它的特色。这里的护士都是级别的注册护士，差一步就变成医院。

前身为建于1964年的老旧社区，过去五年中分两期进行改建。其中98%的建筑推倒重建，但保留了花园和绿地。Terrace由美国浸信会兴建，属于“保障型”老年住区。

入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。

目前，上述养老地产模式也成为国外大城市养老地产的主流。目前，在我国，已经有了“太阳城”模式，其他模式还很少见。全联房地产商会相关负责人表示，在土地越来越稀缺的市场行情下，“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级将来会在国内多起来。

特色样本

美国大学村：

返回母校度晚年

近年来，美国的养老地产开始走另类化趋势，比如有人把养老社区搬进了大学。婴儿潮出生的一代受教育水平普遍较高，针对这个特点越来越多的高等院校参与养老，掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学村”退休社区，招收本学校的校友，目前住户平均年龄77岁，老人们住在自己的公寓里，每天在酒水减价的时间里和年轻时代的校友们一起聊天，偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活，让老人们觉得又回到了年轻时代，周围都是同龄人，没有压力，每天都是开心的欢聚。

日本幸朋苑老人院：

与幼儿园为伴

养老设施与幼儿园共同设置在日本十分常见。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

日本“京都老人之家”：

建在医院上的养老院

日本的家都市型的老人公寓是“京都老人之家”，设计结构多样，而且大楼的下层是一所中型公立医院，方便老人就医，以解除他们最担心的“看病难”的问题。同时，老人之家的公共使用面积大约占设施的三分之一，是老人们娱乐活动和社交的场所。这里可以下围棋、练气功、作茶道、打网球等。另外，为了让这些老人的技术和才能进一步服务于社会，设施内设有“高科技人才中心”，向社会开放，帮助老人进行再就职。

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