[摘要] 随着各地发布“国五条”实施细则满一个月，全国楼市量跌滞涨效果已经显现。然而，一些房地产开发商并不愿轻易就范，为规避史上最严厉调控政策，将新楼盘由精装摇身一变成了毛坯，玩起了表面降价实际变相涨价的“数字游戏”。
各地发布“国五条”实施细则满一个月，楼市量跌滞涨效果已经显现。然而，一些房地产开发商并不愿轻易就范，为规避史上最严厉调控政策，将新楼盘由精装摇身一变成了毛坯，玩起了表面降价实际变相涨价的“数字游戏”。对此，专家认为，调控政策的落实在短期内确实起到了一定成效，但是一些开发商仍然想方设法“玩猫腻”，钻政策的空子。因此，在外敷调控这副“外用药”的同时，也应该内打土地、财税改革等“长效针”，只有开出外敷内用、相辅相成的综合处方，才是抑制房价过快上涨的良药。
房价“假摔”忽悠政府和买家
调控政策最为严厉的北京，一些房产项目出现了购房签订两份合同，将毛坯和精装拆分支付的“新招”。例如，新近开盘的房山区某楼盘，相比于周围每平方米2万元的房价，该楼盘销控表上1.6万元的单价极具吸引力。但是，如果购房者认为能捡到这样的“便宜”那就想错了。因为这仅仅是毛坯房的价格，购房者要买下此房，除了签一份毛坯房合同外，还必须要再签一份每套35万元的精装修合同，两份合同算下来，和周围房价也相差无几了，购房者无疑又被开发商“忽悠”了一把。
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开发商之所以在精装修上做文章，就是希望通过“假降真涨”的猫腻来规避严厉的“限涨令”，以便能顺利取得预售证。但是，这种做法不仅造成了房价“假摔”的假象，而且无形中加大了购房者的负担和风险。业内人士指出，将精装修款从总房款中剥离出来，使得精装修部分根本无法贷款，增加了购房者的压力，而购房发票无法体现多缴纳的精装修款，使得未来房产二次转手时房价会被低估，购房者缴纳的税费反而更多。
抑房价难度依然不小
虽然房价并未明显下跌，但是不少地方楼市已经有了降温迹象。中指研究院发布数据显示，在4月29日到5月5日一周内重点监测的40个城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市数量从之前一周的6个城市迅速扩充至26个。
对此，中原地产研究部总监张大伟分析认为，5月份首周出现成交量高位回落，主要原因在于各地对于“国五条”调控政策执行力度不一，主要的一线城市和部分二线城市都在限制新房预售价格上从重从严，导致了短期内预售项目明显减少。
而且，张大伟强调，本轮调控的难度依然不小。尽管政府希望能限制新房供应价格，但从实际效果来看却是限制了供应，房企资金较为宽裕使得房价依然坚挺，短期内即使调控加码，房企全面选择降价的可能性也不大。
关于房价未来走势，市场普遍认为并不乐观。中国社科院近期发布的2013年《房地产蓝皮书》指出，房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，今年调控难度进一步增大。受宏观经济复苏影响，部分城市房价可能出现较大幅度攀升。
既敷“外用药”也打“长效针”
面对房价仍然可能继续上涨的压力，房地产市场似乎陷入了越调越涨的怪圈。对此，业内人士认为，调控若不升级，房价可能将失控。但是调控政策确实也存在问题：一是抑制需求，而增加有效供应不足；二是过多使用了行政手段，而对经济手段重视不够。宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时加柴，可一不小心火势就会失控；市场热时浇水，弄不好又会熄火。因此，应进一步完善住房制度，尽快形成保障房和商品房的供应双轨制，建立起调控市场的长效机制。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也认为，一方面要严格执行限购、限贷政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供应，而相应的考核、问责等程序也要及时跟进，发挥实效。
另外，有业内人士则认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。通过建立健康的资本市场，丰富人们投资渠道，从而为楼市合理“减压”。
专家普遍认为，要解决当前房价居高不下的困局，不能一味地“限价”“限购”，而应该在加快“土地财政”改革、实施房产税、拓宽百姓投资渠道等多方面采取措施，从而建立起房地产稳定发展的长效机制，通过调控和市场两只手协调配合才能奏效。
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《财经国家周刊》记者经过长期调查发现，实际上在北京市二手房市场也有类似黑市交易。只要政策“风平浪静”，这种逃税生意就会满街兜售，成为某些房产中介公司为购房客户提供的“增值服务”。
通常购房者需要支付应税总额的60%作为酬劳，由那些有门路的房产经纪人牵线，通过以下三种方式实现逃税：
一是找地税或房管系统内部的“熟人”，修改契税票或房产证的填发日期，使交易记录不满5年的待售房产变成满5年的，从而规避营业税（按照北京市目前的征税规则，营业税按房屋成交价的5%计征）。
二是连伪造证件环节都省略，直接通过中间人与地税部门“内勾外联”，在交税窗口临时“划几个勾”，将一些本需要缴纳个人所得税和营业税的二手房，临时勾选成“免税房源”，蒙混过关。
此外还有一种“路子更野”的逃税方式，就是通过某些自称与地税系统“有关系”的假发票公司，开具伪造的二手房完税凭证，通过房产过户人员的“检查”，逃避高额的应缴税金。
通过以上三种黑市操作，如果万事大吉的话，购房者通常能省掉40%的应缴税额。
今年2月20日，国务院常务会议通过房产调控“新国五条”，其中一记重拳是做实二手房交易按售房差价的20%计征个人所得税。此前的政策大都是按房价总额的1%计征。3月底，北京等地的新国五条细则集中出台，“20%个税”成为刚性原则。
这给承揽逃税业务的中介机构带来了机会。但此刻的他们，面对刚出台不久的调控新政，普遍担心“政策紧，查得严”，多数选择偃旗息鼓，静待时机。
逃税新招
4月中旬的一天，在北京市东三环国贸附近一写字楼，记者以购房者的身份接触了一位在二手房中介行业从业8年的资深人士。
本刊记者表明咨询买房避税的意向后，他介绍了一种北京二手房交易的逃税手法。
“房子界定满不满5年有两种方式，你知道吧？看房本，第二看契税票，哪个日期在前，就按哪个日期去算房屋的购买年限。比如契税票是2010年的，系统内部的人会把契税做成2008年，到现在（2013年）就满5年了。”
“说白了，就是改成先交的契税，后办的房本。比方说你买套一手房，在2005年就交了契税了，但是一直不去办房本，国家是允许的。”他进一步解释说。
为了增强记者的信任，他继续表示：“政府不能每天都查吧，他只要不查，那边（税务系统熟人）就能做，原则上我三五天就能帮你做完。”
对于这一逃税手法，记者向比较熟识的一位京城知名地产中介分店店长求证，他表示，这种联合地税系统“熟人”的逃税手法确实存在，“有很多地产中介机构都做过类似业务”。
比起修改原房主契税票，还有更简单的办法，即中介人士直接和办税人员联合，在系统的纳税表格上“是否为家庭生活用房”一栏直接勾选“是”，并在“住房使用时间”一栏直接勾选“5年（含）以上”。这样一来，不需交纳营业税和个税，买方交纳契税后直接打出契税票，就可拿着去房产交易中心办理过户手续。
“一般买卖双方交税时，首先要到拿号窗口进行初审拿号，然后再去交税窗口审核交税。他们不去拿号窗口，不去初审，直接到纳税窗口，里边的熟人一看他来了，就直接这样操作了。”这位店长介绍。
是什么样的“内部人”在配合逃税？上述店长解释，所谓的“熟人”就是指那些没有编制的在纳税窗口的办事人员。“地税系统里边在编的就十几个人，但实际工作的有二十多个人，这七八个没有编制的人，可能跟所长或者其他部门的人有关系，他们是敢操作的。”店长表示：“像我们这种做时间长了，路子比较广了，慢慢地就渗透进去了。”
位于东二环附近的一家中原地产的门店经理，还向记者介绍了另一种逃税手法：直接联系假发票公司，开具伪造的二手房买卖个人所得税和营业税完税证，绕过地税局，直接到建委过户。
“地税局根本就不知道，因为做假发票的直接把税票给你弄好，直接就拿去过户了。在新政策出来之前，好多人在这样做避税。”这位门店经理表示。
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