[摘要] 种种迹象表明，房地产回暖的格局已经基本确定，由此带来的是房地产融资量的增长，这在房地产信托中表现得尤为明显。2013年一季度，房地产信托新增额超过了2011年一季度和2012年一季度的总和，同比增幅高达247%。其中超过65%对接的是单一资金，银行理财、券商资管、基金专户都已经瞄上了房地产信托。
据中金公司预计，2013年到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，压力的即在2013年二季度。
种种迹象表明，房地产回暖的格局已经基本确定，由此带来的是房地产融资量的增长，这在房地产信托中表现得尤为明显。2013年一季度，房地产信托新增额超过了2011年一季度和2012年一季度的总和，同比增幅高达247%。其中超过65%对接的是单一资金，银行理财、券商资管、基金专户都已经瞄上了房地产信托。
然而对信托公司来说，房地产信托兑付的第二波高峰已经来临，即便出现违约事件的风险已经减弱却难免有漏网之鱼。于是，“拒接二手货”成为房地产信托的铁律。信托机构在风险与之间寻求平衡，这同样也是声誉与盈利的平衡。
》》延伸阅读：房地产信托发行再趋活跃 需警惕政策兑付风险
房地产信托反弹上攻
伴随房地产市场的持续宏观调控，房地产信托自2011年四季度开始大幅滑坡，于2012年一季度进入谷底。2012年二、三季度虽有回升但仍显乏力。
或许是由于基础产业信托受政策压制的原因，房地产信托自2012年年底开始再获机构青睐。根据信托业协会公布的数据，2013年一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，超过了2011年一季度和2012年一季度的总和。
不过，这一次房地产信托的结构已然发生变化。用益信托房地产信托研究员帅国让表示，自2012年二季度以来，房地产信托的主要形式开始从集合信托过渡到单一信托，从2012年二季度至2013年一季度，单一资金在房地产信托中的占比分别为53%、55%、57%、65.36%，说明大资金对房地产行业持乐观态度。
资管新政给信托业带来的合作机遇或许是大资金相中房地产信托一个更重要的原因。非银信合作的单一资金信托在信托规模中的占比自2012年二季度开始逐级攀升，过去一年中，占比已经从34.51%升至今年一季度的45.61%。
一大型信托公司分管信托业务副总裁表示，房地产信托和基础产业信托是相对而言低风险、高的业务，银行理财、券商资管、基金专户也都盯着这一块，“只要风控做到位，房地产信托今年的形势肯定比2012年要好”。
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拒接“二手信托”
房地产信托第二波兑付高峰来临，是信托布局房地产业务回避不了的话题。根据中金公司预计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。压力的即在2013年二季度，目前已进入“最艰难”的时刻。
尽管楼市回暖的格局已基本确定，房价温和上涨的可能性极大，但对于新上马的房地产信托项目来说，“误接烫手山芋”的风险仍不可大意。2011年10月，四川信托就曾推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划，以接盘中融信托2010年8月发行的“中融·青岛凯悦”信托项目，后经媒体曝光才无奈告吹。事实证明，青岛凯悦中心房地产信托项目最终以拍卖形式才完成信托资产处置。很难说，在那之后还会不会有“借新还旧”的个案出现。
“接手别家的滞留项目是很忌讳的，除非是对项目后续运作很有把握，或者有资产处置能力的公司比如AMC，会接盘这种到期兑付不了的项目，一般都会尽量避免”，一西部信托公司风险管理部研发经理这样说。
》》延伸阅读：楼市调控加码 开发商缺钱房地产信托率或走高
巧合的是，当初在青岛凯悦事件中“对倒未遂”的四川信托却也是现在对风险控制最上心的一个。据记者了解，今年四川信托在公司五大分部（华北、华东、华南、西部、西南）均设立了一线风控部门，不仅参与立项后的项目审查，还实地介入项目前期筛选和尽职调查。如此前置的风控安排，在信托公司中还比较少见。
帅国让表示，目前房价止跌回升，房地产风险有所缓解，整体而言，2013年房地产信托仍将平稳过渡，出现违约事件的可能性甚至还低于2012年。
“今年房地产信托项目并不难找，主要的问题在价格。资金面整体比较宽松，一线房企更容易获得银行信贷资金，我们可选的只能是二线或者一线偏后的房企，只要交易结构设计合理，融资成本交易对手能接受，房地产信托的趋势还是不错的”，中融信托一华东分部信托经理这样说。
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“新国五条”来袭，买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中解读新政的利弊，但种种数据却显示，买房者依然在加紧买房，购房热潮不减。而卖房者则砸钱圈地，尤其瞄准北上广地区集中开炮，等待房价上涨。
近几日，房企陆续交出了2月份销售数据，结果是极为乐观的。这不仅预示着房企业绩依然坚挺，同时也反映出购房者需求十分强烈。“新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。近期，有了钱的大型房企已经亮出了商业地产“路线图”，明争暗斗攻略商业地产。
企业业绩回暖
今日，保利地产及金地集团双双披露了1~2月的销售业绩。保利地产业绩十分亮眼，其1~2月份共销售187.19亿元，同比上涨265.04%，增长势头极为迅猛；金地集团同期签约41亿元，同比也大增150%。
昨日，融创中国与世茂房地产披露的销售业绩也不俗。融创前两个月销售71.5亿元，同比增长164%；世房亦揽金73.7亿元，同比增长151%。
而3月初至今，万科A、恒大地产、碧桂园以及富力地产已率先公布的前2月销售数据显示，均出现大幅增长。万科前2月销售金额则高达284.4亿元，同比增长49%。恒大1~2月累计实现合约销售金额约114.5亿元，同比增幅为169.9%。碧桂园、富力地产、越秀地产前两个月业绩增幅都在100%以上。
往年来看，由于春节因素，1、2月份都属于楼市销售淡季。但今年房企陆续交出的数据显示，房企业绩回暖之势显而易见，这意味着购房热潮在2013年初已出现抬头。
虽然目前“新国五条”已出台，但业内认为，房企年初开门红的势头将很难被阻止，未来业绩可能继续上升。
商业地产升温
“新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。万科、龙湖地产、招商地产等房企，已相继宣布对商业地产领域加码。
就在国五条细则公布的前一天，龙湖地产刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。 ”
一直专注于住宅开发的房企龙头万科，也将注意力分散至商业地产。万科总裁郁亮在上周的业绩会上表示，万科社区商业是主要发展方向。
招商地产也在加码商业地产开发。根据计划，2013年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。招商地产副总经理张林透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%。预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%。此外，预计将有超过500万平方米的优质土地资源未来将注入招商地产。
房企更多地转向商业地产和保障房，从融资的角度，意味着未来房产信托将会吃重。
随着楼市调控升级，开发商的资金链也必然有所紧张。在销售不能满足资金需求的情况下，发行信托产品将是不少房企融资通道。
目前房地产信托产品占全部产品的比重已经创出历史新高。好买基金研究中心7日发布固定信托月报显示，2月份，44家信托公司共成立182只固定信托产品。其中，房地产产品数量为55只，占比30.22%，为2月投向数量的行业。房地产信托平均规模也远远超过其他类别，房地产信托的募集总规模为90.01亿元，在整个行业占比超过四成。
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