[摘要] 作为国内老龄化最严重的城市，上海正吸引越来越多养老地产项目的落地。而记者调查多个已开业或正在规划的养老项目，无论外资、险资还是国内投资公司及房地产商，都将目标人群定在中高端，面对动辄几十万元的入会费、上万元的月费，显得有些曲高和寡。
周边配套缺、价格偏高、缺乏标准化政策支持
沪上新兴养老社区“曲高和寡”
作为国内老龄化最严重城市，上海正吸引越来越多养老地产项目的落地。而记者调查多个已开业或正在规划的养老项目，无论外资、险资还是国内投资公司及房地产商，都将目标人群定在中高端，面对动辄几十万元的入会费、上万元的月费，显得有些曲高和寡。业内人士指出，周边配套缺、价格偏高、缺乏标准化政策支持成养老行业三大拦路虎，如何解决这些问题是打造老年宜居社区的关键。
各路资金追捧养老地产
5月13日，上海星堡老年服务有限公司在中国综合养老社区正式开业，该项目由复星和美国的峰堡投资集团共同投资开发，这也是复星集团首次在国内尝试养老地产项目。
星堡中环养老社区占地18000平米，坐落在宝山区一个已建成的商办小区中，包括150套独立生活单元，有一室户到大两室户等户型，同时也提供50个单独居住和双人居住的协助式护理床位。社区1-2层是公共区，包括餐厅、咖啡厅、健身房、棋牌室、书画艺术室、教室、图书馆、茶吧、电脑房和中西医结合的诊所。
上海星堡老年服务有限公司的首席市场官王雨珂表示，目前试运行期间已有20多位老人入住，还有近60位老人支付了定金预约入住。入住客有大学教授、归国华侨，有的子女是企业家，也有退休金3000元左右的老人将房产租售后到星堡社区居住，“未来星堡还会在上海乃至寻找建设更多养老社区的机会，不仅租赁，也可能自建。”复星集团养老地产事业部总经理兼星堡老年服务有限公司总裁江山介绍。
随着中国老龄化发展，有意角逐养老产业市场的不止复星集团，还包括万科、保利、绿城等大型房企，及以泰康、新华、国寿、太保、太平、平安为代表的保险资金。其中，太平集团已经基本敲定在上海青浦区高达20亿元的养老地产投资计划。在上海崇明岛拿地建设养老项目基础上，泰康人寿去年又在上海松江区与当地房地产公司签订土地开发协议。
大量外资机构也在觊觎中国养老市场这块诱人的蛋糕。今年4月份，远洋地产在官网宣布，将和美资背景的哥伦比亚太平洋公司组建中外合资企业，用于在中国开发和经营养老地产项目。其实，哥伦比亚太平洋的中国子公司凯健国际总部就设在上海，其个养老服务项目“凯健”于2012年10月试营业，位于上海市徐汇区华展路一个居民区。凯健还计划2013年秋天在上海浦东新区开设第二家养老服务设施。而与复星合作的峰堡投资集团，其私募基金投资组合中就包括美国的两家养老地产运营商。
设施虽齐全费用不菲
与其他养老地产项目或社会养老院相比，星堡中环养老社区首创月费全包制，除了住宿费用，包括一日三餐、公共事业费和维护费、客房清洁、24紧急医疗回应、社区内设医疗诊所等。老人根据入住房型的不同，每月缴纳7100元到3万元不等的费用。“中国老人非常节约，月费全包这种模式比较适合。比如，老年人可以将室内温度一直维持在适宜温度，不用再惦记着电费了。”“好是好，价格也不菲啊。”上海大学退休教师陈女士参观星堡社区后有些惋惜地说。除了月费，新入住的每户还要根据选择的户型不同一次性先付入住费4万元-4.5万元不等，主要是根据老年人要求对家具及电器设备进行配置，合同一般是签订两年的，只入住一年的话，入住费可以返还一半，两年后的费用可能根据市场情况进行调整。“这里的户型是50平方米，月费7100元，好一点的户型基本是万元以上，对于一般退休职工而言，感觉还是有点高。”陈女士说，不过由于项目临近中环，周边有一些交通及生活配套，她想和老伴先申请试住一下。在陈女士看来，现在养老产业的费用越来越高，“有些门槛都从50万元升到100万元了。5年时间翻了一倍，以后有可能想住也住不起了。”
位于浦东康桥的亲和源，就是门槛翻了一倍的项目。作为国内运营的养老地产项目之一，其定位高端的设计让参观者心潮澎湃，其会员制养老模式也让外界质疑不断。亲和源股份有限公司副总裁华山介绍，会员制采取不记名卡和记名卡两种形式。从去年开始购买不记名卡入会需支付98万元(最开始的是50万元)，此卡可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年还必须支付3万元—7万元不等的会费(根据房型不同)。
另一种是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大中小三种户型，价格从45万元-88万元不等，另外每年需支付3万元的会费。
亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。2007年-2008年，出售的会员卡不到几十张。那时整个社区总共才有11户人家。到了2010年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资，再加上大浦东的合并，使得项目的入住率提高不少。“现在我们的入住老人已经有1000多人了，两年前差不多已收回成本了。”华山透露。
新兴项目面临三大障碍
对于一个总体容量可达3000人的项目，亲和源目前的入住率仍有空间可挖，而其周边的配套未跟上，也让部分老年人感觉不适应。“晚上太安静了，不习惯。”试住过该项目的忻女士表示。去年底，她和几个朋友申请到了去亲和源的试住机会。“申请到了一周的时间，但是住了一天后，我和两个朋友就逃回来了。”忻女士坦言，这个社区内环境不错，但晚上出行实在不方便，要是有什么事情，打车要等很久。同时晚上社区内也太安静，像她这样喜爱热闹的人有些不习惯。
“价格偏高，周边配套缺，已经成为很多新兴养老项目的通病。”上海银康老年公寓院长汪晓鸣坦言，今年已经有很多老年人因为住不惯在郊区的养老院，最后都搬了回来。而动辄近百万元的入住费用，也使得目前养老地产项目曲高和寡。
作为企业，必然是有盈利目的的，亲和源的董事长奚志勇表示，他们的收费标准的确只有一些中高端老年人才能负担，但希望逐渐可以通过政府补贴来完成。在奚志勇看来，传统养老院因为缺乏个性化的服务，导致很多机构的产品浪费，这才促使高收入老人转向高端产品。要解决这一问题，政府可以选择把一部分补贴给予年长者，让其自主选择养老产品，这样也可以同时解决中低端老年人的养老问题。但目前这方面仍旧未有所突破。华山也向记者透露，目前亲和源正在大力发展服务输出，除了与万科合作外，目前洽谈的还有中海和蓝光等地产大鳄，由对方出资造房子，自己则承担起运营的管理。在业内看来，这种扩张模式，有效规避了资金难题，未来亲和源主要会把精力投放在管理模式，但也是对目前困局的一种变通方式。
缺乏标准化政策支持无疑是沪上养老地产项目的症结所在。同策研究咨询中心总监张宏伟表示，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速增长的床位需求及养老产业发展来说，政策支持还是缺乏的，从拿地、建设与经营阶段，起码想进入这个领域的开发建设企业或运营企业都是一头雾水。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做而来，并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产项目的推进，这对于上海养老床位的新增以及未来运营服务都增加了变数。
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