[摘要] 无论是并购、合作、拿地扩张，还是房地产转型、退出地产业务，房地产市场正在经历新一轮的市场大洗牌运动。
无论是并购、合作、拿地扩张，还是房地产转型、退出地产业务，房地产市场正在经历新一轮的市场大洗牌运动。
近期我们发现，万方地产公告公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3 .5万家。
2011年以来有关报道也称，北京、武汉、四川已有上千家房企从楼市“消失”，尽管这些房企的“消失”是由于“资质”问题被叫停房地产业务，和房地产市场调控没有直接相关性，但也让我们感觉到中小房企的生存危机。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场经历新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。
首先，房地产行业暴利时代结束，常态化调控导致利润率持续下滑，成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，迟早会退出房地产业。
从目前来看，由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然；
其次、银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。
例如去年以来，建设银行已向38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
第三、部分中小开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。
无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。
第四、企业停止发展、明哲保身不一定是中小房企上上策。
现在看来，经历这两年多的常态化的楼市调控，中小开发商并不一定像之前业内所预判的，只要其停止发展、停止扩张，明哲保身就可度过现阶段房地产市场调控的艰难期，当前，至少仍有不少中小开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因“资质”问题被叫停等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：
第五、大型开发企业对于市场的主导作用越来越明显，市场集中度越来越高，这就让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。在过去，大型房企频繁拿地动作、甚至阶段性的降价营销、将当时市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当时市场的局面。因此，中小房企市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，那么，这些中小房企也就有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。
从当前土地市场来看，当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值。
但是，总的来看，拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。中小企业的拿地机会越来越少，也就意味着这些企业在未来2-3年市场当中市场份额也会越来越低，最终一部分企业不得不退出房地产市场，最终整个房地产市场市场集中度会因此而逐渐提升。
第六、大型房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金，一些标杆房企如万科、招商、保利等，在市场基本面好转、土地价格尚未大幅上涨的市场背景下，逆势中谋求拿地及发展机会，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。
因此，在楼市常态化调控的这两年，与其说大型房企的这些动作是为了度过市场难关，不如说，大型房企正在主导未来市场格局的变化。
也就是说，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在2013年楼市限购延期的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业军团的席位。
对于中小房企来讲，在调控已成常态的市场背景下，中小房企将会受制于大型品牌开发企业的规模化扩张，中小开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。
在当前市场“基本面”好转的市场背景下，对于资金面不太紧张的中小房企来说，要抓紧时机及时拿地，“换仓”谋求下一轮市场发展机会，否则，在品牌房企横行天下的市场集中度不断提高的市场背景下，中小房企错过这次机会，那么也就意味着市场机会的丧失，在未来这些房企真的有可能就会消失在房地产市场的汪洋大海之中。
对于正在处在转型阵痛过程的中小房企来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，企业进行战略收缩包含两方面情况：
、如果转投行业如医药、铁矿石可短期内产生预见性的，那么企业可以通过出售地产业务部分项目股权或全部股权，缓解转型过程的资金面的压力，以使转投的行业可以尽快产生经济效益，从而实现“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。
第二、如果转投行业如医药、铁矿石等短期内难以产生预见性的，还需要持续长期性的投入，那么企业就要权衡地产板块和其他板块的关系，果断停止其中一个板块业务，通过资产出售支援另一个板块业务发展，同时，也积蓄力量谋求这个板块业务的下一轮的市场发展机会。
（文/同策咨询研究中心总监张宏伟）
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张宏伟：土地供应量减少 不要错过拿地换仓时机 中国新闻网
据媒体报道，4月16日，国土资源部对外公布了2013年住宅用地供应计划，计划供应总量15.08万公顷，其中商品住房用地10.92万公顷，与去年计划供应量相比，降幅分别为12.6%和10.7%，这是住房供地连续第二年减少。
对于企业来讲，政府公布供地计划的同时开始大规模推地，开发企业应该怎么样去把握好当前土地市场的机会呢？
首先，市场基本面正处于复苏、回暖这样的转型过程中，企业应该把握好转型过程中的市场机会。
在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税（20%个税征）”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。
其次，把握好政府大规模推地的时机。2013年3-4月这个时间段，2013年各个地方政府供地计划陆续出台，这也为各大房企在拿地、战略布局上也有了更多的选择。在这样的时间段，企业要把握好政府大规模推地的时机。
第三、不要错过性价比较高的拿地“换仓”时机。从市场来看，当前，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。
第四、把握好拿地时机离不开多渠道融资的支持。数据显示，仅仅今年3月多家房企积极从海外资本市场筹集资金，贷款、发债融资掀起高潮3月重点监测企业共发生融资15笔，累计融资金额超过400亿元人民币。同时，我们也看到至少有协信等6家房企准备在香港上市，上市前后这些企业势必也会有大规模的融资、拿地行动。
从以上分析我们看看出，对于现金流回收效率较好的企业来讲则面临着比较好的拿地机会，对于他们来讲，当前土地市场的“春天”就是拿地的机会。我们看到，现金流充裕的企业尤其是高周转企业、央企地产企业正在加速拿地，并且所拿的地块基本上是市中心优质地块。
2012年下半年以来各地出现的总价“地王”、楼板价“地王”等，其实并不稀奇，因为这些地块本身就是市中心优质地块，这些“地王”的出现大多数不是因为溢价率过高导致的。
另外，把握好拿地机会，关键在2013年上半年。
我们看到一方面政府正在大规模推地，另外，一些一二线城市也在拿出不少优质地块吸引开发企业过去投资。
从一定意义上讲，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好一二线城市的这些地块的推出。
从市场表现结果我们也看出，龙头开发企业看好一二线城市这些地块的推出，一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势。土地资源向龙头房企集中也就意味着商品房（资料、团购、论坛）市场的集中度也会越来越高，并且会伴随着市场的发展逐渐提高。
总的来看，行业发展经验也表明，在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。
对于企业来讲，把握好现在，在2013年上半年，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，错失这一轮相对较为便宜的土地市场拿地机会。换一句话说，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次，在当前，把握好当前的市场机会，就把控住了未来，否则，可能与机会失之交臂，落后于其他房企。
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