[摘要] 近年来，联合拿地、联合开发已渐成房地产开发的趋势之一，以往多是一家开发企业是“地主”，因为资金不足而被迫寻求与其它房企的合作，但目前这种状况正在改变。
近年来，联合拿地、联合开发已渐成房地产开发的趋势之一，以往多是一家开发企业是“地主”，因为资金不足而被迫寻求与其它房企的合作，但是目前这种状况正在改变。
近日，在南京地产圈，关于朗诗保利麓院的相关消息不断曝光，这个位于仙林大浦塘的纯新盘不仅因为低容积率和优越地段而令人期待，更因为是朗诗与保利的首度强强联手而引发极大的关注。
“一山”容下“二虎”
去年9月20日，朗诗地产联手上海君元以10.8亿，8680元/㎡的楼面价拿下了大浦塘地块。之后，保利接替君元，开始与朗诗进行联合开发。
朗诗集团南京区域公司营销部经理冯波介绍，朗诗保利麓院容积率1.05，建筑面积11万㎡。朗诗负责南面地块的打造，物业类型有精装科技花园洋房和叠加别墅，洋房面积从90-140㎡不等，叠加别墅则考虑植入科技元素。而北面地块则由保利操刀，保利地产江苏公司总经理助理曾伟表示，北面地块将打造成叠加与联排别墅。
销售分开，物管一家
拿地后，两家共同出资组建了学尚置业有限公司，对新项目进行开发管理，每周在例会上就相关问题协商讨论。“项目在开发过程中既有分工，也有合作。在销售时，会聘请两个销售团队，负责各自开发物业的销售。”曾伟表示。对于销售过程中是否会出现客群冲突时，相关负责人对此并不担心，“就像目前在售的保利紫晶山和朗诗钟山绿郡，虽然项目紧邻，都定位改善，但又有各自的客户群，并不冲突，两个项目同样卖得不错。未来，朗诗保利麓院的销售格局也会类似，关于价格，我们会协商制定，未来物业管理，则倾向一家管理。”
朗诗冯波认为，朗诗和保利在大浦塘地块的合作，是强强联合、资源共享、优势互补，该项目计划在第三季度上市。
品牌代建模式更普遍
除了共同开发，品牌代建也成为房企联手的趋势之一。比如，绿城与翠屏在江宁百家湖畔打造的绿城水晶蓝湾。
翠屏集团营销总监王德松介绍，绿城水晶蓝湾，项目冠以绿城之名，采用的是贴牌代建模式。项目从产品规划设计到开发建设，都由绿城团队全权把控，营销工作则由翠屏旗下的子公司守正负责，绿城只收取代建费。绿城建设副总裁张洪云表示，目前在南京，绿城除了与翠屏合作，也在与其他品牌房企接洽代建事宜。
在常州，朗诗个全程代建的绿色地产项目——朗诗兢园也已经开工建设，该项目是常州十大重点项目之一，亦是常州市中心真正意义上的城市综合体项目。
大牌更爱“合伙”
在范围内，联合开发的势头明显，尤其是一些大牌房企，如招商和香港九龙仓、方兴与融创，招商与保利、万科与五矿等在外地项目上的合作，都体现了强强联手的模式。万科2012年年报披露，当年万科新增的78个开发项目中，就有47个属于合作开发项目。
栖霞建设营销总监张冰认为，基于目前地价攀升，联合拿地一方面可以一定程度上避免过度抬高地价，节约资金，另一方面，也能有效分摊风险。
而合众联恒总经理程鹏指出，目前房地产合作模式已从“弱弱联合”发展为“强强联合”。品牌房企合作的出发点是多样的，除去为了获得更好的资源，还因为品牌房企之间的优势各不相同，比如朗诗的绿建，龙湖的成本管理都是业内有目共睹的，通过联合开发取长补短，是“大牌搭伙”的重要原因。
不过程鹏提醒，联合开发目前还是新生事物，在开发的各个环节，都有可能出现“合伙人”意见相左的情况，尤其是在销售阶段，合作双方因为对利润的考虑以及对资金回笼的要求不一致，对产品定价、推盘节点，都会有不同意见，全过程都需要不断协调与磨合。
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一线城市房企疯狂“拿地”专家:房价短期内波动不大
国家统计局的数据显示，在严厉的调控政策下，重点城市的住宅成交量以及价格涨幅均有小幅下滑，但记者在采访中发现，土地市场仍然热度不减。据不完全统计，仅5月13日至19日，13家上市房企拿地总成交额超过133亿元，其中，仅佳兆业就购进近30亿元土地，美联集团、天房发展、绿地集团和中铁建工耗资超10亿元。
中指院数据显示，5月13日至19日的一周内，在重点监测的20个城市中，土地市场供应量和成交量均有所增加。20个城市共推出面积570万平方米，较上周增加102万平方米，环比上涨21.8%。成交面积292万平方米，较上周增加20万平方米，环比上涨7.35%。
值得注意的是，在成交量上涨的同时，成交价上涨幅度更是惊人。5月20日，北京市土地整理储备中心成功出让通州区台湖镇两宗土地，吸引23家房企到场竞拍，其中，台湖镇B-23多功能用地经过62轮竞拍，由北京世纪鸿房地产开发有限责任公司和李金岭联合体以8.25亿竞得，值得注意的是，其成交价距2.5亿元的起始价，溢价率高达230%。
北京当日拍出的台湖镇另一宗居住、托幼项目更是引得19家房企角逐，经过71轮激烈竞拍，由福州泰禾房地产开发有限公司以11.25亿元，配建73000平方米公租房摘得，扣除保障房部分，楼面价高达1.66万元。
中原地产市场总监张大伟表示，今年以来商品房销售较好，企业手中有大量资金，与此同时，经过近1年多的快速消化，房企土地储备量快速下降，虽然近期政府推地量增加，但对于较好的地块来说，仍然是僧多粥少，因此，企业积极补仓。
“虽然土地市场活跃，但是分化也较为明显。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者指出，自2012年下半年，房企回归一线城市趋势明显。
一线城市频出“地王”便是的印证。5月16日，中铁建工力压佳兆业、万科，经过120轮竞价以12亿元总价摘得，溢价率高达136.6%，其以14194元/平方米的楼面价，成为番禺商业地王。这距以25597元/平方米楼面价摘得广州白云路地块创造地王仅整整10天。
此前，4月10日，北京、上海更是同日出现高溢价地块。上海地区一地块经过336轮激烈竞价后，以18199元/平方米楼面价，37.75亿元总价成为2013年上海单价、总价双料“地王”。北京通州台湖地块则是以高达112%溢价率同样被福州泰禾房地产开发有限公司摘得。
土地出让金也显示，北京前4个月土地出让金额为547.7463亿元，远高于2012年同期的134.8974亿元，同比涨幅高达306%。上海方面，一季度上海市土地出让总收入为185.77亿元，同比增172.44%；4月土地出让金更是高达143亿元，创2013年新高。
“原有项目开发接近完成，得完成补仓计划。”一位房地产企业负责人告诉《经济参考报》记者，虽然一线城市调控最为严厉，但与二、三线城市相比风险系数却相对较低，因此很多开发商战略便是回归一线城市，一线城市也顺势成为房企的主战场。
“此外，对于部分刚进入北京、上海等重点城市的房企来说，拿到地块是实现其战略性布局，因此会不惜高价甚至0利润也要拿到地。”上述负责人表示。
值得注意的是，地价飙升不全是房企争相竞买的结果。5月10日，上海国土资源局发布公告，于今年1月4日正式公布终止出让的上海青浦区徐泾镇会展中心3地块重新挂牌出让，而出让起始价，从2012年的13.68亿元上升至44.23亿元。
对此，顾云昌同时指出，应注意地价高企带来的负面效应。“面粉贵了，面包绝不会便宜。”
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