[摘要] 中指研究院日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，是2009年以来的首次回落。
关于房地产，市场上最近有三个信息值得注意。
一是上市房企负债率四年来首次下降
中指研究院日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，是2009年以来的首次回落。
此外，剔除预收账款后，沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%，同比下降1.90个百分点，而内地在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%，与上一年基本持平。在负债水平回落的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。
》》延伸阅读：国务院新意见引关注 江苏试点房产税可能性加大
二是一线城市地王再次频频涌现
5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高；一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元；5月29日，上海长宁区新华路(小区网论坛)街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”的纪录；5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州(社区网论坛商铺)区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。但就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元。
三是房产税扩围
日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体的动作”。相关部委的官员也对房产税扩围进行了重点解读。
从房地产调控的角度看，上述三个信息并不是孤立存在的，在一定程度上互为因果。
首先，在严厉的房地产调控政策下，上市房企负债率下降说明，它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力，其生存状况获得了明显的改善。
市场人士认为，尽管今年城镇化大会还没有召开，但在新型城镇化建设的背景下，庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展，随着利好效应逐步传导到资本市场，房地产板块有望出现新一轮的投资机会。
基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强，房企要想长远发展，就要想方设法获得建设用地这个稀缺资源。于是，地王的频繁再现也就不难理解了。
从国家统计局公布的数据看，抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价，房地产调控政策必然会进一步加码。于是，就有了房产税征收试点扩围的官方表态。
》》延伸阅读：房产税试点确定向增量开刀 下半年或大幅扩围
其次，这三个信息引发了这样一个问题，寄望房产税扩围来实现房地产调控的目标是否现实。
从已经出台的房地产调控的措施看，税收是最能触动各方利益的一个手段，堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题：一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步，但如果长期回避存量，则可能造成税收不公平；二是征收来的房产税用在哪里。有专家建议，房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的，但在扩容以后，就必须进行该项税收的长远规划。
此外，有税法专家提醒，指望“一税治百病”是不现实的，房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折，才能实现调控的预期效果。
相关阅读：
中广网北京5月29日消息据经济之声《央广财经评论》报道，房产税今年会扩大试点范围，这是确定无疑的了。国务院近日批准国家发改委《关于2013年深化经济体制改革工作重点工作的意见》，也提出扩大房产税改革试点范围，再次证明了这一点。那么新的试点会是哪些城市，新增试点怎么征税，成为舆论关注的焦点。
今天，中国证券报报道说，据权威人士透露，“房产税试点”扩围已确定“向增量房开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。另外，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州很可能在扩围之列。
关于房产税该向存量征收还是增量征收，一直是争论的焦点。一位网友的观点道出了许多人心中的疑问，如果房产税的目的是为了调节过高的房价，是为了逼迫市场释放一定的存量增加供给，那么向增量开刀能有多大效果呢？如果房产税的目的不仅仅是调控房价，那么向增量开刀会是一个长期的思路吗？还有一个问题，上海和重庆两个这试点征收房产税的效果并不明显，新的试点在征收办法上是不是应该更严厉？
选择杭州作为试点短期来看有利于抑制房价
大家都关心的另一个问题是哪里是试点第三地，广州、南京、杭州和深圳等城市相继“被猜想”，看来杭州成为新增试点的可能性比较大。另外，也有媒体分析，年内将有更多城市开始试点，广州、深圳、南京这样的城市会不会也在新增之列成为了大家关注的焦点。
业内人士表示，他也没有得到新试点城市的确切消息。
业内人士：我也没有内幕消息，但是从一些媒体的报道上来看，事情基本属实。确实，之前已经拟定了方案，并已经上报国务院，但是因为各种原因暂时没有实施。这也说明确实有部分城市正在紧锣密鼓进行筹备，甚至方案基本上已经落定了，只等最后的开闸批准。
业内人士表示，选择杭州这样的城市作为试点，主要是考虑到这些东部经济发达城市的房价偏高，短期来看有利于抑制房价。
业内人士：试点城市在慢慢铺开，前面两个城市是上海和重庆，它们都是直辖市。接下来向二线城市慢慢铺开，考量主要有几个方面，，杭州、深圳或者南京都是一些房价偏高的城市，并且都是东部的经济发达热点城市，如果对这些城市开征房产税，从短期效应来看是有利于抑制房价的。第二，这种地方因为经济发达，很多家庭可能拥有的房屋套数比中西部地区要多一点，房产的价格也比较高，征税对经济、对于社会、对于调节财富分配，包括抑制房价方面都有更高的价值，所以第二批可能会在这些城市进行试点。
二线城市中比较有代表性的城市，媒体报道杭州的方案和上海相似，对于增量房征收同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为代表来综合计征，这个税率分成两档，普通住宅以交易价格的千分之四来征收。
业内人士：上海分两档，档税率是千分之四，第二档是千分之六，这两档根据上海市的成交均价划定，在均价之上按照千分之六收取，均价之下是千分之四。中国目前按照这样的税率基本比较合适，税率并不是很高，在欧美国家，尤其是美国的税率一般是1%-3%。我们现在处于试点，试点期间为了减少改革的阻力，税率稍微偏低一点，这样社会上比较容易接受。
从长远看抑制房价只是房产税的功能之一
房产税的试点有利于抑制房价，但房产税是增量征收还是存量征收，这样的疑问很多人都有。如果征房产税是为了逼市场释放出一些存量，那向增量开刀肯定达不到目的，而且上海已经试过，效果不明显。很多专家都说上海的房产税太过温柔，为什么杭州还出台一个差不多的方案？业内人士认为，改革是个长期的过程，应当循序渐进。
业内人士：改革应该是由易到难，房产税改革涉及面比较大，民众也有一些置疑和争议，所以从增量开始征税，改革的阻力会稍微小一点。如果对增量、对新房市场征税，可以抑制部分新房的需求，至少可以稳定新房的价格。
网友关注的什么时候向存量征税，随着我们改革的深入、试点城市的增多、经验的积累，未来应该会向存量征收。但并不是向所有的存量征收，应该会有些免税的套数和免税的面积，这样能保护刚需、保护首套自住需求。而对多套、对于一些豪宅，不仅要征增量也会征存量。
改革需要一个过程，如果对存量征税，，可能会受到官员的阻力。因为某些官员房屋套数比较多，权贵阶层存量房套数比较多，马上对他们征税会涉及到一些特殊群体的利益。第二，存量住房的信息现在正在进行住房信息联网，某些城市住房信息工作做的不到位，对于存量房屋没有摸底，没有数据的建设，很难对所有存量房进行征税。而且要有实力的评估人员对存量房的价格进行估价，估价工作量非常大，我认为目前很多城市不具备条件。
目前我们还是应该理性的来看待房产税。另外有很多人把房产税看作是抑制房价的良药，但是大家也觉得目前这种温柔的试点显然达不到目的，从长远来看抑制房价只是房产税的功能之一。
业内人士：抑制房价只是房产税的功能之一，房产税的功能至少有四个方面。，优化税收体制，进一步完善中央和地方的分税制。第二，从房地产税提议来看，也有利于优化房地产税的结构。第三，调节财务分配，有钱人房子多就要多交税，没钱人或首套房可以免征税，这是所谓的调节贫富差距的作用。第四，有助于抑制房价，抑制多套房需求，进而使需求有所减少，从而达到调节房价的目的。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
