[摘要] 对于好多投资商业地产的朋友来说，无非有两种打算，一是自己买断自己经营，做自己的老板；二是自己买断租赁别人，做大老板的房东。目前传闻商业地产空置率，到底是空穴来风？还是另有隐情？商业租金会不会有影响呢？不妨，来看看记者的走访及专家的预测。
对于好多投资商业地产的朋友来说，无非有两种打算，一是自己买断自己经营，做自己的老板；二是自己买断租赁别人，做大老板的房东。目前传闻商业地产空置率，到底是空穴来风？还是另有隐情？商业租金会不会有影响呢？不妨，来看看记者的走访及专家的预测。
在诸如北京、上海、广州等一线城市的，基本找不到空置的商业地产。新建的商业地产也迅速被中高端大牌服装和餐饮连锁企业消化。更多的空置率存在于二三线城市。
一线城市北京东直门
一个工作日的下午四点，记者来到二环路边上的来福士广场，仅找车位就用了10时间。这能从一个侧面反映出这里的“旺铺”有多旺。
ZARA、H&M、天梭、MANGO、GUESS、CK……北京来福士和一线城市其他商城一样，一层几乎全被人们耳熟能详的国际品牌占据。这是如今的“购物猫”(ShoppingMail)的通常布局，一层是国际大牌，地下一层是超市，顶层通常是美食街，也许还附带一个电影院或电子游戏厅。
北京西部的金源燕莎购物中心周末人气最旺的就是顶层的食街。周日晚上6点，连接食街和电影院的走廊上熙熙攘攘，电影《钢铁侠3》刚刚散场。人们不是正在用餐，就是正在去用餐的路上。
食街上都是些在其他“购物猫”也看得到的连锁品牌：吃火锅的呷哺呷哺、吃烤肉的权金城、吃涮鱼的新辣道、吃小吃的南京大排档……门口都挤满了等位的顾客。
一线城市广州上下九步行街。
步行街两侧的店铺里冷气充足，难耐溽暑的人们从店铺直接进了商城的二楼，一边吃甜品，一边欣赏着落地窗外的街景。
北京来福士商场副总经理马莎告诉国际商报记者，凯德集团在北京七八家商场的空置率都很低，有部分餐饮租户正在调整，H&M等快时尚品牌成为集团的优质客户。
餐饮业和快速扩张的新兴大牌服装，尤其是快时尚服装品牌，其租赁需求使一线城市的商业地产保持着热度。
餐饮和快时尚开设新店的消息则不绝于耳：在北京，今年季度南京大排档分别在凯德晶品和西直门凯德广场开设新店；蓝色港湾开设一条餐饮街；金鼎轩、歌帝梵巧克力、TwosomePlace咖啡和Flamme牛排则分别进驻了财富购物中心、侨福芳草地、国贸购物中心三期以及颐堤港。季度，北京商铺市场奢侈品租赁交易十分稀少，与之相反，快时尚品牌则继续在北京市场扩张，ZARA和优衣库分别在远洋未来广场开店。
在租金方面，根据仲量联行数据，今年季度，北京商铺租金水平已经较2008年年底上升了30%左右，月租金达到平均775元/平方米；上海商铺租金上升平稳，达到每月1450元/平方米；广州则为每月453.8元/平方米。
而二线城市的情况则差了不少。据仲量联行的数据，今年季度，相比上海核心商圈5.0%、天津3.3%、深圳8.4%的空置率，二线城市中沈阳商铺空置率为16.7%，重庆购物中心空置率12.1%。
虽然我国商业地产正面临着一些问题，但从整体来看租金并未出现明显下降。比如许多城市的社会消费品零售额出现了增长放缓的趋势，高端奢侈品扩张放缓以及百货业集体低迷等，“即便如此，保底租金并未出现下降，而核心租户的确享受到了越来越优惠的续租条款”。业内普遍认为，一线城市新建的商铺正被餐饮业和服装品牌消化，而二线城市由于市场成熟度不够，加上较多的新建商业项目等原因，致使其商业地产空置率呈现上升趋势。
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