[摘要] 叶檀表示，开征房产税就像狼来了，叫了五年，结果来了一头猪。她指出，上海和成都的房产税没有打压当地的楼价，反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右，去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿，完全不成比例，房产税是不能代替土地财政的。
在2013中国高端物业投资价值论坛上，专家放言随着城镇化推进，楼市将冰火两重天：
在限价限签的调控政策下，高端物业市场将何去何从？日前，“理性繁荣，置业——2013中国高端物业投资价值论坛”举行，著名经济评论家叶檀、独立经济学家金岩石、现代设计奠基人王受之等专家学者对此进行探讨，认为受国内宏观经济以及楼市调控局势等因素影响，针对房地产市场的投资已经进入专业化时代，抢占城市的稀缺土地资源成为投资的关键。而更有专家表示随着城镇化的推进，中心城市的房价会涨得不可理喻。
关键词
投资
楼市不再买房都赚钱，进入专业化时代
尽管一直以来，抑制房价过快上涨是楼市调控的主要目标，但各个城市却不断有豪宅刷新历史楼价。对此，叶檀表示，以前的房地产投资市场属于“台风来了，猪都会飞”，只要投资买房都赚钱。而从2012年到2013年，市场已经进入专业化投资时代。“在这样的时代，只要是高端的、真正精品、最稀缺的资源，其价值也就越高。相比之下，如果是投资中低档产品的话，在某些领域已经出现了下滑的趋势。”她还指出，这种模式美国已经走过，其地产目前仍处于全球端，帝国大厦从每平方英尺700美元，现在上升到每平方英尺2200美元，并且仍有市场和上升空间，只因其占据了最稀有的资源。“一些真正的高端物业就像奢侈品一样，价格脱离了成本的控制，完全看投资人的意愿。”
金岩石则认为，高端物业的高楼价来自于几个方面：包括奢侈品性质、信用资产以及领涨抗跌的价值属性，比如香港在1997年到2002年楼价暴跌，平均跌幅为50%—6%，豪宅跌幅为20%—3%。但是从2002年到现在，豪宅价格涨了5倍，而香港的平均楼价才刚刚回到1997年的水平。
关键词
城镇化
大城楼价继续涨，小镇楼价将相继暴跌
近几年，随着中国城镇化的推进，很多人视之为新一轮经济增长的好机会。叶檀指出，中国城镇化将出现几个大型的城市圈，体现出后发优势，最明显是中部的城市圈，包括武汉、郑州、西安、成都，以前是在谷底，现在在上升，但投资这些后发城市圈需谨慎，其中不乏黑马，但也有很大风险。但北上广深是白马，这是大家都知道的事实，也是最有保障的，在这样情况下谁出的钱多，谁就拥有这个白马。“现在是一个用钱拼白马以及挑选黑马的过程。”叶檀指出，在一线城市中，广州的楼价一直相对理性。“白马没卖出白马的价格，现在广州楼价的增长，其实是一个补涨的过程。”
金岩石就坦言，未来中国的城市化是一个大分化的过程。他预测，现在城市人口超过50%是全球城市化人口的平均值，我们则开始从50%向65%以上挺进，这个阶段，城市化会出现什么结果？就是大城楼价继续上涨，小镇楼价相继暴跌。所以冰火两重天，中心城市的房价会涨得不可理喻。
关键词
土地市场
土地溢价的地方，几年内地价都不会降
日前，尽管楼市受调控影响走势未明，但土地市场却迎来一拨大行情。北京、上海、广州等一线城市地王频出，部分城市不到半年的卖地收入就已经超过去年。叶檀认为，现在土地的投资价值不断上升，说明支撑现在整个土地财政的基本因素没有改变，税收制度没有恢复正常，政府只能经营土地。并且，作为地方政府，很多税收是收不上来的，只能靠卖地。以凤凰古城为例，当地旅游发展再好，饭店生意好，但没有一个老板愿意交税，当营业税征不上来，政府只能靠卖地。同时，她也指出，“现在并不是所有地方的土地市场都好，比如鄂尔多斯就崩掉了。但现有土地溢价的地方，这几年内都不会出现地价下跌，而下半年的土地市场预计同样火爆。现在很多地方政府负债都很厉害。”
■精彩言论
“以为狼来了，结果是一头猪。”
叶檀表示，开征房产税就像狼来了，叫了五年，结果来了一头猪。她指出，上海和成都的房产税没有打压当地的楼价，反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右，去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿，完全不成比例，房产税是不能代替土地财政的。如果房产税不能代替土地财政，土地就要保持增值，这样地方政府才有经营后劲。如果真正征收房产税，对房地产市场当然有抑制作用，但是问题是现在的房产税连披着羊皮的狼都不是。
“决定城市房价的，不是收入，也不是资金，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。”
日前，谢国忠表示，中国房地产泡沫数月内破裂，引发了社会各界的关注与讨论。金岩石指出，在计算合理房价的时候，谢国忠以房价收入比和租金两个经济学公式来计算，理论上没错。但是这两个公式的前提是人口不流动，货币总量不增长。如果我们停留在经济学的概念下，来研究收入和房价的关系，租金和房价的关系，今天的房子肯定卖不出去。其实，房地产经营的是空间的价值，是使空间价值达到效用的分配和使用。在这个分配的过程中，货币就像无形的手，经营着货币的空间溢价，这个空间的溢价才是高端物业产生的价值。决定城市房价的，特别是决定高端物业房价的，不是收入，也不是资金，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。
国家统计局数据显示，5月份70个大中城市中同比新房售价上涨城市达到69个。专家认为，受刚需购房增多以及高价地等因素影响，房价的普遍上涨趋势在今年仍将继续。
国家统计局今天发布5月份70个大中城市住宅价格销售变动情况，统计数据显示，新建商品住宅环比上涨城市数量从3月份的68个下降到65个。虽然环比涨幅放缓，但是房价同比涨幅城市数量则继续冲高，专家观点认为，受刚需购房增多以及高价地等因素影响，房价的普遍上涨趋势在今年仍将继续。
中新网房产频道梳理发现，今年的3月份新建商品住宅房价上涨的城市数量为68个，4月份降为67个，5月份继续下降到65个。房价上涨城市数量持续下降，但是房价同比上涨城市则持续上涨，70个大中城市中，4月份上涨数为68个，5月份上涨到69个。二手房市场也表现出相同的上涨趋势。
为此，北京理工大学房地产研究所所长周毕文对中新网房产频道表示，目前，不论是同比还是环比，房价上涨的趋势没有改变。
另据统计局数据显示，新建商品房价格指数中，同比涨幅的全部为一线城市。其中，广州同比涨幅为15.5%，北京涨幅15.2%，深圳涨幅14%，上海为12.2%。同时，二手房涨幅最快的也都在一线城市，比如北京同比涨幅12.8%，广州涨幅为9.9%。
“楼市的普涨在今年仍然是一个趋势。”周毕文认为，房价上涨原因主要是刚需购房群体的增加、人们传统的买房置地观念根深蒂固，同时租房负担也在不断加大。
周毕文表示，“十多年来房价飞涨让人们意识到，宁可背负房贷也要买房。同时，当房屋租金上涨到与月供相当的程度时，租房人‘转租房为买房’。”受到以上几点因素的影响，买房成为刚需购房人群不容置疑的选择。
另外，各地频繁拍出的高价地对房价上涨形成冲击。据中指研究院近期数据分析，5月份土地市场继续升温，北京、上海、长沙等地频现“地王”或高溢价成交，促使住宅价格上涨预期继续释放。
“新拍地块出现‘面粉’贵过‘面包’的情况，高价地的警示作用导致将来房价预期上涨。”周毕文说。中新网6月18日电(房产频道孙建永)
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