[摘要] 虽然房产税试点对地产股起到一定压制作用，但有分析师认为政策调控的影响边际效益已经弱化，对房价抑制作用有限，并不会根本改变房地产行业的基本面，当前不少地产股具备很好的成长性与价值投资性。
大盘在横盘数日后再度转头向下，在板块跌幅榜上，房地产板块排名靠前，而引发地产股大跌的主要原因来自房产税试点扩围的消息。受利空消息影响，百余只地产股出现下挫，其中部分二、三线地产股跌幅居前，此外，万科A跌幅也超过2%。虽然房产税试点对地产股起到一定压制作用，但有分析师认为政策调控的影响边际效益已经弱化，对房价抑制作用有限，并不会根本改变房地产行业的基本面，当前不少地产股具备很好的成长性与价值投资性。
短线调整消化利空
在本轮大盘调整中地产股普跌明显，板块跌幅也处在所有板块前列。近日有消息称，北京、深圳、南京、和杭州等多地房产税试点方案已上报，多数方案已接近“最终版本”，房产税试点可能在近期扩围。负面消息对地产股来说无疑是雪上加霜，而作为权重板块之一，地产股的下挫也引发A股出现调整，截止收盘，沪指下跌0.73%，深成指下跌0.59%，两市纷纷刷新本轮调整的新低。
而房产税试点扩围的消息并非空穴来风，国家统计局18日发布的数据显示，5月70个大中城市中，有69个城市新建商品住宅价格同比出现上涨，上涨城市比上月明显增多。其中，广州、北京、深圳、上海四个一线城市成为领跑者，涨幅均超过10%。有行业分析人士告诉记者：“房价上涨压力增大，倒逼管理层推出调控政策应对，而目前正是房产税试点扩围的时机。有传言近期包括北京、深圳、青岛、杭州等多个一、二级城市上报试点方案。其中北京今年已两次上报房产税试点方案，虽然最后版本仍可能调整可能，但在房价走高背景下，今年下半年房产税试点城市增加将是大概率事件。”
但从市场影响角度来看，房产税并不是压垮房地产行业的最后一根稻草。上述分析人士表示：“从已经实施试点的上海、重庆楼市情况来看，房产税的影响并没有预期那么大。即便新增试点城市，对当地房地产市场的负面作用也将十分有限。政策利空对房地产上市公司存在一定短期压力，但不会从根本上改变行业基本面情况。”
东莞证券分析师何敏仪则表示，以房产税等长效机制指导市场，使楼市重归市场化可能是未来调控的新取向。投资者无需过分担忧政策调控对楼市带来的冲击。新政出台，二级市场在不长的时间内逐渐消化利空可能性高。
优质地产股仍是价值洼地
从行业角度来看，房地产行业的不确定性来自政策之手的调控。过去，一旦有调控政策出台，地产股集体跌停时有发生，而经过几年的“磨练”，地产股已开始逐渐适应，反应已相对较为冷淡。19日盘中地产板块跌幅一度达到3%，截至收盘下跌1.28%，跌幅有所收窄。
政策调控的边际效应已经弱化。方正证券(601901,股吧)分析师周伟认为，政策调控一次比一次严厉，最终导致了2011年及2012年上半年楼市的低迷。从房地产板块的市场表现看，2010、2011年均有明显的下跌，整体下跌幅度甚至达到50%，直至2012年一季度才真正确立此轮调整的底部。2013年一季度出台新一轮调控政策，但政策影响的边际效应已经弱化，一是销量下跌的幅度有限；二是房价上涨的趋势未能立即扭转；三是房地产板块的调整幅度有限。
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同时，在几年的调控声中，房地产行业依旧保持了较高的景气度，从5月多数城市房价同比上涨中不难看出。在行业未发生明显转向之前，地产股依旧是价值投资的一块洼地。
对于房地产行业未来预期，何敏仪表示，随着销售旺季到来，开发商加大新楼盘推出，预计销售景气及成交将继续上升。房价有望较平稳的上涨。土地成交量逐步回升，溢价率上扬，行业正进行补库存活动。开发商看好楼市后市销售，市场整体景气度持续上升可期。而地产板块年内业绩锁定高，未来业绩增长有保障。当前估值水平仍然吸引，长期投资价值凸显，股价具备较大的向上修复空间。
何敏仪还表示，在城镇化、消费升级、流动性充裕、行业集中度提升等大方向利好背景下，当前不少地产股具备很好的成长性与价值投资性。看好地产股下半年整体表现，上调行业投资评级至“推荐”。
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房价上涨压力增大 房产税扩围应考虑征管难度
房价上涨压力增大，可能将倒逼房产税试点扩围。近期多地房产税试点方案已上报，不少方案已接近“最终版本”。房产税试点可能在近期扩围。
认为房价上涨压力增大倒逼房产税改革加速，这种观点是不正确的。尽管房产税改革对于房价调控有一定的积极意义，但是房产税绝不是高房价的杀手锏。所以，即使要扩大房产税试点，也不应被房价走势左右，甚至因为房价持续走高而急迫出台。
相反，笔者认为要扩大房产税试点改革，应从实际出发，从税收本身规律出发稳妥推进改革。回到房产税改革最基本常识来说，房产税是一个税收制度，改革房产税最首要的就是能够收上税来。因为税收功能的发挥，最终的落脚点就是通过税收规律来体现，如果离开一定规模的税收收入做支撑，任何税收都起不到调节调控作用。
比如认为房产税可以调控房价，其依据是房产税能够增加房产持有环节的税收成本。按照市场调节机制，税收成本增加必然导致一部分人不再持有，从而增加市场供给。但是如果房产税规模很小，如具体到一户纳税人，一年缴纳几百元的税收，相对于一年几万元的房产增长，并不会让纳税人有负担明显增加的感觉，调控效果自然就会打折。目前重庆上海试点房产税改革就遭遇这种规模较小的尴尬。
但是要实现税收规模，除了制度设计上扩大征税范围之外，最重要的是征管水平的配套跟进改革等。但是我国长期实施“以票控税”的征税模式，这种模式并不适应房产税征收要求。房产税征税需要依靠纳税人的自行申报纳税，不过目前自行申报纳税并未成为我国纳税人缴税的行为习惯。
其次，房产税也无法像个人所得税一样实现代扣代缴；房产税征税需要税务部门和纳税人“点对点”的征收，税务部门在纳税人不自觉交税的情况下，就要一户一户到纳税人那里催缴征税，因此征税成本非常大。《涉外税收》2013年6期发表的研究文章说，截至2011年年底，重庆市主城区房产税应税住房共计8563套，合计征收税款1亿元，征收率在99%以上。2012年合计征收税款1.4亿元，征收率达到96.8%。
尽管从数据上看征收率还比较高，但是我们知道重庆的试点方案征税范围很小，主要是针对独栋商品房征税。即使这种情况下，2012年还有3.2%的纳税人未缴税。按照8563套计算，有275套未缴税。就是这，重庆也是付出相当大的征税成本才得到的。
同时，为了公平征税，避免逃避税款现象，税务部门也要全面如实地掌握纳税人的房产信息，以加强管理，对于不缴税的按照税收法律强制征收。但据报道称，目前个人住房信息系统联网的“扩围”工作，由于各种阻力，一定程度上陷入了“停滞”状态。
另外，《涉外税收》提供的数据显示：“2012年重庆市北部新区房产税未纳税户40户，1/3户是因为联系不上纳税人，1/3户明确拒绝缴税，1/3户拖延缴纳税款。”因此，针对房产税改革，推进相应的征税体制改革，特别是住房信息联网、公开以及相关法律的修订，必须提上议事日程。
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